Cómo invertir en Vivienda: vence antes a estos 5 enemigos (Así lo hago YO en 2024)

Como invertir en vivienda 2

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¿Por qué hay gente con sueldos normales que ha conseguido ser libre financieramente invirtiendo en inmuebles? 

Yo pensaba que tenía truco.

Que debían ser personas con herencias o algunos privilegios que no contaban.

Pero cuando te adentras en este mundillo, te das cuenta de que es posible… si conoces bien cómo enfrentarte a los principales enemigos del inversor (entre otras cosas).

Y de eso vamos a hablar en este artículo.

>> Te voy a desvelar 5 de los enemigos que te pueden lastrar en tu camino como inversor (el número 4 te sorprenderá) <<

¿Quieres conocerlos para que no se interpongan en tu camino?

Vamos al lío.

 

Los 5 enemigos del inversor

Estos son los 5 enemigos más poderosos a los que me he tenido que enfrentar para encontrar inmuebles rentables.

Te los presento para que conozcas cuáles son sus puntos débiles.

¡A por ellos sin piedad!

Nota: Antes de seguir, quiero aclararte que hay muchos modelos de inversión en vivienda.

Comprar para reformar y vender, alquiler vacacional, rent to rent, crowdfunding inmobiliario…

En este artículo te contaba los pros y los contras de cada uno.

En mi caso, me he centrado en comprar viviendas para alquilar porque, para mí, es uno de los modelos más estables y pasivos (aunque no descarto diversificar en futuras inversiones).

Así que todo lo que te cuento está basado en este modelo. ¿Ok?

 

Enemigo 1. El patrimonio

Como dice Carlos Galán, el patrimonio es ego y el casflow libertad*.

*(Quédate con esta frase, más abajo volvemos sobre ella).

Un conocido tiene un piso de 250k€ y lo está alquilando por 900€.

invertir en vivienda - obra nueva

Vamos a hacer un cálculo rápido de la rentabilidad bruta.

Rentabilidad bruta = Ingresos anuales / valor del activo = 1.000€ x 12 meses / 250k€ = 4,3%

Y eso es la rentabilidad bruta, no quieras saber la neta (hay que quitarle gastos de IBI, comunidad, mantenimiento, seguros…).

Si entiendes un poco sobre inversión inmobiliaria, estarás de acuerdo en que estos números no son para tirar cohetes.

Y lo preocupante es que la media del mercado (gente que invierte en inmuebles) suele estar en torno a un 5%.

En mi caso, por lo general, no suelo entrar en operaciones que no superen el 9% bruto.

¿Qué está pasando? ¿Por qué la gente mantiene esa inversión más que cuestionable?

Pues porque queda muy molón decir a tus amigos que has invertido en una obra nueva o en una buena zona de tu ciudad.

Sin embargo, no es tan cool decir que has comprado un piso sin ascensor en un barrio humilde.

Volviendo a la frase del principio…

¿Por qué el cashflow es libertad y el patrimonio ego? Asumiendo que alguien quiere conseguir la libertad financiera (rentas pasivas que paguen su estilo de vida):

  • Si compra un inmueble de obra nueva en una buena zona, está construyendo patrimonio, pero difícilmente le dará unas rentas decentes que le ayuden a conseguir la libertad financiera.
  • En cambio, si apuesta por inmuebles más rentables pero menos vistosos y hace bien las cosas, conseguirá unas rentas «pasivas» que le irán haciendo más libre.

Se entiende, ¿no?

 

Enemigo 2. Tú mismo

En el enemigo 1 hemos visto por qué los pisos más atractivos no son rentables.

Ahora veamos por qué los menos atractivos sí lo son y cómo te puedes sabotear.

Tienes que grabarte algo a fuego:

Los pisos más rentables no son pisos para presumir.

Esto es algo que choca, pero es así.

Vas a tener que luchar contra tus prejuicios para hacer una buena inversión.

Tienes que pensar que lo que para ti es una vivienda poco atractiva para vivir, para otra persona puede ser un hogar perfecto. 

Ojo...

No quiere decir que compres un piso en un barrio problemático hecho polvo, ni mucho menos. No va de eso, sino buscar una zona en la que tal vez tú no vivirías, pero que sea segura y de gente trabajadora.

¿Por qué pasa esto? Por un concepto curioso y que a mí me explotó la cabeza cuando lo descubrí.

Y es que el alquiler no sube de forma proporcional al valor de compra de un inmueble.

Mira:

libertad inmobiliaria libro - rentabilidad grafica
Adaptada del Libro Libertad Inmobiliaria

Si miras la gráfica, ves que para un piso de 100k€, el alquiler no es del doble respecto al de 50k€.

Entonces, si lo que buscamos son pisos para alquilar, son mucho más rentables los pisos por debajo de 100k€.

Los números mandan…

Pero, como te decía antes, tienes que quitar tus gustos de la ecuación y pensar qué valora el potencial inquilino que alquilará el piso.

 

Enemigo 3. El ascensor

invertir en vivienda - ascensor
Imagen de Freepik

Este es otro enemigo al que me ha costado derribar (y a mi pareja todavía más).

Jamás de los jamases hubiéramos pensado que acabaríamos comprando pisos sin ascensor.

Mucha gente piensa que el motivo de comprar pisos sin ascensor es que son más baratos y eso hace que la rentabilidad suba.

En parte es cierto, pero hay algo más que los hace interesantes.

Ahora te cuento, pero antes analicemos…

¿Por qué son más baratos los pisos sin ascensor?

Obviamente porque no son tan cómodos, pero también porque son menos líquidos.

¿Qué quiere decir esto? Pues que cuestan más de vender, la gente se lo piensa 2 veces si es para comprar su vivienda habitual.

En cambio, para alquilar, la gente tiene muchos menos prejuicios. No les importa tanto vivir en un 2º o 3º sin ascensor, asumiendo que el alquiler será algo más barato.

Te confieso que...

Cuando todavía era reticente a esto de comprar pisos sin ascensor, una madre del cole de mi hijo nos invitó al cumpleaños de su hija. Cuál fue mi sorpresa cuando llegamos a su portal y no había ascensor (vivían en un segundo)… ¡Wtf! Le estuve preguntando y me dijo que para ella no era un problema porque quería estar en esa zona, y que incluso cuando su hija era pequeña, subía el carrito a pulso.

Como te avanzaba, no solo se trata de que el precio de compra es más barato.

Que también.

Para los inversores tiene otro plus, que para mí es crucial.

Lo que pagas de comunidad está muy por debajo, y eso repercute muy positivamente en tu cashflow 🙂

Por ejemplo:

  • En un piso con ascensor, la cuota mínima de comunidad que he visto ronda los 50-60€.
  • En los pisos sin ascensor que hemos comprado, la cuota de comunidad suele estar sobre los 20€.

Cuando queremos maximizar lo que nos queda limpio cada mes (cashflow), esos 30 o 40€ extra hacen la diferencia. Además de que suele haber menos derramas por mantenimiento.

 

Enemigo 4. La rentabilidad

invertir en vivienda - rentabilidad
Imagen de Freepik

A ver, a ver… ¿pero no se supone que buscamos inmuebles rentables?

Sí, así es.

Pero si te estás iniciando, te diría que empezaras por una zona que domines. No te ciegues con buscar un 10% de rentabilidad bruta (me ha pasado), baja el listón.

Puede que en tu ciudad la rentabilidad no sea tan interesante como en otros lugares.

Vale.

Pero la idea es que, de entrada, te pongas las cosas fáciles. Que inviertas con seguridad.

Piensa que...

Una de las claves en la inversión inmobiliaria es romper el hielo, empezar.

Una vez vives todo el proceso de principio a fin de: búsqueda de oportunidades – ofertas- negociación – arras – financiación – compra – reforma/lavado de cara – alquiler… los siguientes van rodados.

Esto es algo que yo escuchaba una y otra vez pero que no acababa de creerme.

Y una vez lo he experimentado en mis propias carnes, te confirmo que es así.

Te digo más: para el primer piso que compramos estuvimos unos 3 meses e hicimos 50 visitas (aquí te cuento los detalles). En cambio, los 4 siguientes los compramos en apenas 4 meses y tal vez haríamos 10 visitas o menos antes de comprar cada uno.

La diferencia es abismal.

 

Enemigo 5. Tu entorno

Tu entorno puede lastrarte en tu camino inversor.

También te lo digo con conocimiento de causa 😅.

Y es que mucha gente tiene aversión a la deuda y te trasladan sus miedos.

Califican a toda la deuda de «mala» y «peligrosa» y desconocen el término de deuda «buena». Aquí abajo hablamos brevemente de esto y de la deuda buena al cuadrado, que todavía mola más:

En cierto modo es comprensible que nos adviertan.

Desde muchos puntos de la sociedad se dice que es arriesgado deberle dinero al banco, que te lo puede quitar todo si no pagas etc.

Como supones, esto suele ocurrir en casos donde las cosas se hacen a lo loco, sin tener formación.

Que los hay…

Pero, por suerte, a día de hoy tenemos infinidad de libros, vídeos o cursos de inversión en inmuebles que nos enseñan cómo reducir al máximo los riesgos.

Y aún hay otra barrera más a parte del miedo a la deuda.

Tengo también en mi familia personas que dicen:

Si compras con hipoteca, el negocio lo hace el banco, no tú. Yo prefiero comprar sin hipoteca y así el banco no se aprovecha. 

En lugar de pensar que el banco es tu aliado y que gracias a su ayuda tú puedes crecer (y es normal que él también se lleve su parte del pastel) mucha gente prefiere crecer mucho más despacio solo porque le j*de que el banco también haga negocio.

Y no se paran a hacer los números para darse cuenta de que su rentabilidad se dispara cuando usan el dinero del banco.

Aquí podría entrar en el concepto del ROCE, que es la rentabilidad sobre el dinero invertido (y cuando lo entiendes te vuela la cabeza).

En este artículo tienes un ejemplo para que veas la diferencia en rentabilidad al usar el dinero del banco VS usar solo el tuyo.

 

Voy acabando

Aquí te he contando algunos de los principales enemigos, pero no pienses que por conocerlos ya puedes salir corriendo a invertir en inmuebles.

Si quieres invertir en vivienda a nivel profesional (es decir, consiguiendo rentabilidades muy por encima de la media y los trucos para ir acumulando un piso tras otro) tienes que seguir formándote.

En el Blog hay más artículos que te pueden ayudar, tienes canales de Youtube muy interesantes… pero si quieres saber el atajo que cogí yo…

(Te lo cuento aquí).

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