Junio. Calor. Una terraza y gente trajeada.
Era la boda de unos amigos y me puse a charlar con mi colega Iván mientras comíamos jamón del bueno.
– No hay forma de que me den la hipoteca, llevo así casi un año. Pero veo a otra gente con situaciones similares que se la dan. ¿Será que les cuentan algo a los bancos que a mí se me escapa?
– Puede ser, le dije. ¿Llevas este traje de boda cuando vas al banco?
– ¿Ehh? ¿Qué tendrá que ver, tío?
– Pues que si vas con esmoquin te toman más en serio que si vas en chándal – le dije.
(Esto lo digo metafóricamente, aunque creo que también podría funcionar literalmente).
Después de pedir 4 hipotecas y haber hablado con decenas de bancos, en este artículo te cuento qué le dije a mi amigo Iván para «conquistar» a los bancos (el esmoquin ayuda, pero es lo de menos en realidad 😉 ).
¡Empezamos!
¿Qué vas a encontrar aquí?
✋Wait! Antes de empezar…
No sé si estás aquí porque quieres comprar inmuebles para alquilar o…
…para comprarte tu propia casa.
En los 2 casos, lo que vas a leer te sirve.
Peeero, si lo que quieres es invertir en pisos, con más razón tienes que saber lo que haces al pedir una hipoteca.
¿Por? Porque con hipotecas (y sabiendo invertir) puedes alcanzar rentabilidades que incomodan a algunos fanáticos de la bolsa (como a mi amigo Alonso).
De hecho, aquí te cuento cómo mi amigo paso de…
- «Invertir en inmuebles es para gente mayor que se conforma con rentabilidades bajas»…
- … a «los inmuebles son una de las inversiones más potentes».
👍Esto es ir con esmoquin a pedir una hipoteca
Cuando digo «ponerte el esmoquin» me refiero a esto:
Tener claro qué es lo que más valora el banco para que estén deseando darte la hipoteca.
¿Y qué le gusta al banco?
Pue no es que tenga unos gustos raros. No.
Te propongo un ejercicio:
Si tuvieras que dejarle pasta a alguien desconocido (confiando en que te la vaya a devolver)… ¿en qué cosas te fijarías?
Piénsalo.
Pues seguro que más de una y de dos cosas que has pensado son tal cual las que pide el banco. No hay más.
Vamos a ver algunas.
1. Un salario recurrente 🔁
No digo alto (aún). Digo recurrente.
Es decir, que tengas todos los meses un ingreso predecible. Una nómina.
Ya sea como trabajador o como autónomo.
En este sentido, los funcionarios son un caramelito para el banco. Ingresos recurrentes garantizados de por vida (salvo catástrofe, claro).
También vale si eres trabajador con contrato indefinido. Eso les mola.
¿Y si eres autónomo y tu facturación varía? Mmm… entonces tienes que compensar con el punto 2.
Si tus ingresos no son del trabajo sino de rentas de otro tipo (alquileres, por ejemplo), no te los suelen computar al 100%. Los alquileres (en general) suelen computarse al 50%. Osea, que si tienes 1.000€ en alquileres, para el banco es como si ingresaras 500€. Otro día entramos más al detalle en esto.
2. Un «buen» salario 💰
Pongo entre paréntesis «buen» porque no es tan tan importante que el salario sea alto para que te den la hipoteca.
Aunque, obviamente, cuenta.
Piénsalo… puestos a dejar pasta, yo prefiero dejársela a alguien que gane 3.000€ al mes que no 1.000 (con un matiz que te cuento más abajo).
¿O no?
Pues eso, cuantos más ingresos, mejor perfil eres para le banco. Incluso hay algunos bancos que, si no tienes un mínimo de ingresos, no siguen hablando contigo.
Ejemplo: Myinvestor (del cual ya te hablé aquí) se sienta contigo si demuestras unos ingresos mínimos de 4.000€ al mes (ya sea tuyos propios o de tu pareja y tuyos, si compráis juntos).
Nota: En mi experiencia, el banco suele valorar más unos ingresos recurrentes de 2.000€ que cobrar un mes 4.000€ y el otro cero. Por eso el punto 1 me parece más importante que este.
3. Mínima deuda 🏦
A los bancos no les gustan los morosos.
Si has tenido problemas recientes pagando una deuda, estás jo**do…
¿Y si tienes muchas deudas? Pues… depende. Te lo explico abajo en el punto «La pieza CLAVE».
Tal vez te estás preguntando…
¿Cómo sabe el banco la deuda que tengo?
Pues es algo público. Está en una base de datos que se llama CIRBE (aquí te cuento en qué consiste y cómo puedes pedirla online).
Esto que te voy a contar es algo que mucha gente no se plantea cuando quieres pedir una (o varias hipotecas).
¡¡Y es clave!! (perdón por gritar, pero quiero enfatizarlo mucho).
Ahí va:
No importa si tienes una deuda de 100k€ o 500k€. La clave es qué cuotas estás pagando al mes.
Y esto nos da una idea de lo que tenemos que hacer para que el banco nos siga dando hipotecas.
¿Sabes por dónde voy…?
¿No? Una pista: ¿qué puedes hacer para que la deuda que pagas cada mes sea lo menor posible?
Tic, tac, tic, tac. ¡Riiinnggg! ⏰
Exacto. Financiar en el plazo máximo que te permitan. Ejemplo de un préstamo personal (aquí puedes simularlo):
- Imagina que pides 10k€ a 5 años al 3%, la cuota que pagas es de: 180€ al mes
- En cambio, si financias 20k€ a 20 años, la cuota que pagas es de 110€ al mes
¿Ves la diferencia? Pides el doble de crédito y pagas 70€ menos al mes.
Pues este segundo caso (20k€ a 20 años) te vendría mejor para que en tu CIRBE figure una cuota mensual más pequeña.
Espera, espera Albert… Pero si financio la deuda a más años pago más intereses, ¿no? ¿No es mejor pagarle lo menos posible al banco?
Esta es la típica reflexión que también tuve en su día cuando no tenía mucha idea de inversiones.
Es la mentalidad española.
«Nos jode» que otro haga negocio a nuestra costa (aunque nosotros también lo hagamos).
Nos va más el «win-lose» que el «win-win».
Es decir, preferimos que otros no hagan negocio aunque nosotros hagamos «menos negocio».
Y esto pasa mucho con las hipotecas.
He visto a gente cancelar hipotecas al 1% porque no quieren pagarle ni un duro al banco. Y esto me parece (en general) un error brutal.
Bueno, que me lío.
El resumen es: aunque pagues más intereses al banco, si te financian a más años, te puedes seguir endeudando para invertir en más inmuebles. El banco gana más, pero tú también.
4. Tiempo que llevas trabajando 🛠️
Este punto se cuenta solo.
Cuantos más años y más estabilidad en tu trabajo, más fiable eres para el banco.
¿Y si llevo solo 1 año en mi empresa? Pues el banco te pedirá tu vida laboral para ver si no has tenido muchos parones.
Y ojo, no solo el tiempo les importa, sino la «calidad de tu contrato».
Si tienes un contrato de prácticas o temporal… chungo. Si tu contrato es indefinido, molas.
Recuerdo en mi caso, cuando pedí mi primera hipoteca hace muchos años, tenía un contrato por proyecto renovable cada 3 años. Pues eso al banco no le molaba demasiado. En este caso se compensó porque éramos 2 los que pedíamos la hipoteca (mi pareja y yo).
Hay un mito que circula por ahí de que los autónomos somos un perfil menos interesante que un trabajador por cuenta ajena. Según lo que he visto, lo más importante es «la antigüedad». Quiero decir, si llevas 1 año en tu empresa y un autónomo lleva 5 años trabajando, probablemente verán con mejores ojos al autónomo (a igualdad de ingresos y deudas).
👎Esto ir con chándal a pedir una hipoteca
No le daremos muchas vueltas a esto, porque son los puntos contrarios a los anteriores.
Solo unas pinceladas.
1. Ingresos inestables o bajos
Si estás en paro, olvídate de pedir hipoteca.
Consigue un curro, estáte unos cuantos meses cobrando regularmente la nómina, y entonces plantéate ir a pedir hipoteca.
Si tus ingresos son «bajos», cercanos al salario mínimo, también lo vas a tener complicado (ojo, no imposible, luego te cuento).
O si eres autónomo y tus ingresos son muy irregulares, esto tampoco es guay.
Si tienes empresa y puedes jugar con pagarte cuando quieras, haz que tus últimas nóminas sean lo más similares y elevadas posible.
2. Que lleves poco tiempo trabajando
Ya sea de autónomo o como empleado.
Si acabas de iniciar tu actividad hace poco, los bancos no se fían. Se dice que, por lo menos, deberías llevar más de 3 años trabajando para que le banco «se fíe».
A no ser, como te decía antes, que tengas ya una vida laboral abultada de varios años en los que hayas tenido pocos parones.
3. Que tengas muchas deudas
Préstamos personales, otras hipotecas, impuestos pendientes…
Incluso tarjetas de crédito, a los bancos no les mola nada y figura como deuda.
Anécdota: estaba pidiendo una hipoteca y aparecía que tenía una deuda mensual de 3.000€. Yo no sabía de qué era. Pues resultó ser de una tarjeta de crédito que no había usado en años. Me tocó llamar al banco y cancelar esa deuda.
Pero no pienses que tener muchas deudas es un impedimento para darte una hipoteca.
No tiene por qué.
En mi caso tengo 4 hipotecas (y mucha deuda acumulada) pero me siguen dando más hipotecas.
Y tengo conocidos con 8,9 y 10 hipotecas.
¿Por qué?
Ahá… Aquí entra en juego lo que se conoce como… (te lo cuento en el próximo apartado).
Suma las deudas al mes que tienes para ver el total a día de hoy. Ese número te servirá más abajo para lo que te voy a contar.
4. El patrimonio se la suda le da igual
Que tengas un patrimonio de 1 M€ al banco le importa poco si no tienes unos ingresos recurrentes mes a mes.
El banco quiere que seas capaz de pagar las cuotas,. Y por mucho que tengas una casa de 1 M€, al banco no le interesa embargártela, no quiere meterse en esos jaleos.
Quiero decir… ese patrimonio no es que «no cuente». Tal vez ayuda a que te den más porcentaje de financiación. Pero no para que te aprueben la operación.
La pieza CLAVE que falta: Tasa de Esfuerzo o Ratio de endeudamiento
Ok, te he dicho varias veces que tener deudas no es tan crítico.
También que no es definitivo lo que ingresas.
Porque… puedes ingresar mucho pero tener muchas deudas.
O al revés.
Ingresar poco pero no tener deudas.
Entonces… ¿qué narices es lo que más importa para los bancos?
Pues te presento…
¡El ratio de endeudamiento! (o tasa de esfuerzo)
La fórmula que aplican los bancos para saber si eres un perfil solvente o si tienen que salir corriendo al verte (olé, qué rima más chula me ha quedado 😆).
Esta es la fórmula:
(Deudas / Ingresos) < 0,35
Es decir, si divides tus deudas por tus ingresos, el resultado tiene que ser menor (o igual) a 0,35.
Lo del 0,35 es variable. Algunos bancos puede que sea 0,35 y otros 0,4.
Vamos a verlo con un ejemplo.
Imagina que tienes ya una hipoteca de 500€ al mes y la letra del coche de 300€ al mes.
Eso hace un total de deuda de 800€/mes.
Vale, entonces, ahora quieres comprar una casa con hipoteca. Para saber la cuota que pagarías, puedes usar este simulador que he preparado (aquí te lo explico):
Calculadora de hipoteca
Supongamos una cuota de hipoteca 400€ al mes que, sumada a la deuda que ya tienes, sería un total de 1.200€/mes de deuda.
¿Qué necesitas ganar para que el banco te dé la hipoteca?
La cantidad que debes ganar * 0,35 tiene que ser igual o mayor a tus deudas.
La cantidad que debes ganar = (1.200€)/0,35 = 3.428€
Eso deberían ser tus ingresos netos mensuales para que el banco estuviera traqui con la operación.
Si no es así… te van a decir que riesgos (el departamento encargado de analizar la viabilidad) no la va a aprobar.
SOLUCIÓN 1: puedes añadir un comprador extra para aumentar los ingresos.
SOLUCIÓN 2: reducir tus deudas amortizando préstamos y luego volver a intentarlo.
En resumen
Ya lo has visto. No es solo lo que ganas. Ni la deuda que tienes.
Lo que mira más a fondo el banco es la Tasa de Esfuerzo.
Vamos con una tabla rápida para que veas (en mi opinión) qué es ir de esmoquin a pedir una hipoteca VS ir con ropa de chándal (o cómo cumplir los requisitos para que te den una hipoteca).
- Que tus ingresos sean lo más altos posibles
- Que tus ingresos sean predecibles y recurrentes (que tengas estabilidad laboral)
- Que las deudas que tengas supongan menos de la mitad de lo que ingresas
- Que lleves trabajando cuantos más años mejor
- Que tengas ingresos «bajos» o que sean inestables (un mes cobras, otro no)
- Que lleves poco tiempo trabajando o estés en paro
- Que tengas muchas deudas (tarjetas de crédito, préstamos…)
- Les da igual que tengas mucho patrimonio, prefieren lo anterior
Extra: cómo conseguir hipotecas casi infinitas
Hay un vídeo corto, de menos de 5 minutos, donde cuento por qué es posible conseguir hipotecas prácticamente infinitas (y poder así generar ingresos con inmuebles para alquilar casi ilimitados).
Suena a fake (yo también lo pensaría), pero si tienes curiosidad:
- Entra a esta página y pon tu email.
- Entra a tu email para confirmarlo.
- Y recibirás el vídeo (y enviaré emails con historias algo extrañas…).
¿Demasiado misterio para ti? Pues no pasa nada, la vida sigue aunque no veas este vídeo tan curioso 😉
Te lo cuento todo en vídeo
Lo mismo que has leído pero en vídeo y con efectos de edición molones 😉
¡Y esto ha sido todo!
Si algo de lo que has leído te ha servido, deja un comentario en la caja al final de este post.
4 comentarios en «Qué miran los bancos para conceder una hipoteca: Usa ESMOQUIN no CHÁNDAL»
Muy interesante, gracias por la información tan útil. Ha sido todo un descubrimiento encontrar tu blog.
Me surge una duda relacionada con las hipotecas: cómo calcular si compensa más pedir el máximo de financiación al banco o por el contrario pagar una parte y pedir menos financiación. ¿Hay alguna formula para calcular esto? Gracias.
Buenas Isabel, muchas gracias por tus palabras. Me alegro de que te sea útil!
En cuanto a las hipotecas, esta pregunta da para mucho… la respuesta sería: depende lo que quieras conseguir.
Si tu objetivo es maximizar tu rentabilidad, rara vez te será mejor poner más pasta de tu bolsillo. Porque te descapitalizas. Si sabes invertir bien (ya sea en inmuebles o en otros activos) casi siempre te va a compensar más que el banco te financie lo máximo. Piensa que el interés del banco ahora ronda un 2,5%, por lo que muy mal se te tiene que dar para que no lo superes.
Otra cosa es: gente que tiene cierta aversión a la deuda y se sienten incómodos con ella, pues tal vez ahí si le veo sentido financiar menos.
Pero el miedo de: «si le pido más pasta al banco pago más intereses» tiene poco sentido en inversión inmobiliaria (para alquilar) porque tú no pagas esos intereses, y tienes otras muchas rentabilidades que compensan con creces los intereses que pagas.
Creo que he hecho esta comparación en algún post o vídeo, pero no recuerdo dónde. O tal vez en mi no-curso Más Hipotecas…
Lo he resumido bastante y este tema tiene muchos matices, pero es la idea general.
Saludos!
Hola, estoy buscando hipoteca, recomiendas alguna web especializada tipo Trioteca, iahorro etc???.
Creo que tengo un buen perfil i deberia conseguir buenas condiciones
Muchas gracias
Buenas! Pues yo probé con idealista Hipotecas y me fue bien! Pero esto fue hace unos 3 años, no sé si habrá cambiado la cosa…