Ya vimos aquí todo lo que se paga al comprar un inmueble.
¿Y qué hay al vender? Pues igual o peor.
Que si base imponible del ahorro, que si tramo marginal, que si impuesto IIVTNU…
¡Basta por dios!
En este artículo te cuento (con ejemplo real incluido) cuánta pasta vas a tener que pagar si decides vender tu vivienda.
Te adelanto que hay unos 6 gastos. De 3 de ellos no vas a poder escapar. De los demás… está por ver.
¡Vamos allá!
¿Qué vas a encontrar aquí?
Estos son los gastos que vas a tener cuando vendes un inmueble (el 3º te gustará)
Si te parece bien (y si no también, qué narices), vamos a partir de un caso ejemplo y así vemos toda la pasta que se nos va escurriendo de los dedos.
Pero no seremos nosotros quienes suframos la sangría.
No.
Te presento Manué, un simpático andaluz.
Punto de partida
Hace 5 años Manué (con acento en la é) compró un piso por 100.000€ para invertir en Alicante. Había heredado esta cantidad y compró sin hipoteca (tal vez no conocía lo que vemos aquí).
Justo al comprarla, hizo una pequeña reforma de 10.000€.
A día de hoy, tanto él como sus amigos no paran de ver en los medios cómo está subiendo el precio de la vivienda. Y su amigo Joaquín, no para de decirle:
¡Quillo! ¿Tas tonto o qué? ¡Que la vivienda ha subio lo más grande! Vende ya eze pizito y con lo que zaque de má te compra un buen carro, que farta te haze!
Resulta que Manué empieza a ver por Idealista que su amigo Joaquín tenía razón. Pisos similares al suyo se están vendiendo por 150-160k€.
¿Y si lo vendiera por 150.000€? ¡Menudo triunfazo!
Pero Manué… no se acaba de fiar.
También le han dicho otros amigos que cuando vendes… ojito porque te la clavan por todos lados.
Así que decide consultar a ver qué dice el chiflado ese de vivirdeinmuebles.
¿Merece la pena vender? ¿Es un error?
Para averiguarlo, antes tenemos que analizar, punto por punto, qué impuestos/gastos tendrá que pagar. Y te adelanto que no son pocos.
Nos arremangamos y al lío.
#1. IRPF: ganancia patrimonial
Venga, empezamos por la más facilita.
Sabes (o deberías) que los ingresos como persona física se declaran en el IRPF.
Vale, pues en el IRPF hay 2 tipos de ingresos por los que pagamos impuestos:
- La base «general»: tu nómina, ingresos como autónomo, por tus ingresos de alquiler (si es que tienes), o si has comprado y vendido algo por más valor en un plazo menor de 1 año (tipo house flipping).
- La base del «ahorro»: aquí pagas impuestos por los beneficios de tus inversiones, depósitos, cuentas remuneradas… o por tus ganancias patrimoniales (vender algo con beneficio en un plazo mayor de 1 año).
Entonces… si Manué quiere vender su piso y ha pasado más de 1 año desde que lo compró, se está yendo a…
…venga no me falles…
Exacto. A la base del ahorro.
¿Y cuánto se paga?
Esto ya sabes cómo va. Cuanto más ganas más porcentaje pagas.
En este caso, no llega a cotas tan descabelladas como en la base «general», pero bueno…
Mira esta tabla:
| Tramo base del ahorro (2024-2025) | Tipo impositivo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| 6.000 – 50.000 € | 21% |
| 50.000 – 200.000 € | 23% |
| 200.000 – 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 28% |
En este caso, si saca 50.000€ de beneficio (que no será así, pero por simplificar), estaría pagando diferente porcentaje según estos tramos. En concreto:
- 19% de los primeros 6.000€ = 1.140€
- 23% del resto (50.000 – 6.000) = 9.240€
TOTAL = 10.380€
Pero no te desmayes Manué, que hay un poco de truco. Al final te cuento por qué se paga muuucho menos.
#2. IIVTNU: Plusvalía municipal
Vamos con el segundo «gordo». Este me da una pereza…
Las siglas raras son de (cojo aire): Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
Vamos, un impuesto municipal que se paga al vender, donar o heredar una vivienda (o cualquier terreno de naturaleza urbana).
¿De qué va esto? Se supone que el valor del suelo habrá subido durante el tiempo que ha estado en tu poder.
No del inmueble en sí.
Ni del precio de mercado al que vendes tu casa.
No.
Del suelo.
¿Pero no se supone que si el precio de mercado es X ese incremento del suelo ya se está teniendo en cuenta?
Shhhh no te hagas preguntas. A callar y a pagar.
Bueno, a ver. Según dicen:
El suelo urbano gana valor gracias a las inversiones públicas (parques, calles, transporte, servicios…). Es como que el ayuntamiento “te ha hecho más rico” indirectamente.
¿Y si eso no ha ocurrido? ¿Y si no se ha hecho ninguna mejora en tu zona?
¿Otra vez? ¿Qué te he dicho antes de las preguntas?
¿Y cuánto se paga?
Es un impuesto local y varía según el municipio.
Lo que pagas se calcula sobre el valor del suelo (a partir de una cosa que se llama «valor catastral del suelo»). Después se multiplica por un coeficiente en función de los años que lo has tenido. Y luego se aplica un tipo impositivo (entre un 20 y 30%).
Sé que parece lío, pero ahora lo vemos con números.
Hay 2 formas de calcularlo.
Y para mi sorpresa (y la tuya) puedes elegir la que más te convenga (vamos, con la que pagues menos).
(Y no porque se apiaden de nosotros, sino porque el Tribunal Supremo tuvo que intervenir para hacer esto más justo).
- Método objetivo: no importa lo que hayas ganado con la venta. Solo se tiene en cuenta el valor catastral del suelo (ahora te explico) y los años que lo has tenido en propiedad.
- Método real: aquí sí que cuenta el beneficio que has obtenido, pero solo se aplica a la parte «del valor del suelo», no a todo el inmueble.
Un lío, lo sé.
Antes de ver los números de cada uno, nos falta algo.
Tenemos que averiguar la pieza clave del puzzle: el valor catastral del suelo.
¿Dónde ver el valor catastral total y del suelo?
Hay varios métodos, pero el más rápido es ver tu IBI (el impuesto que pagas al año por tu casa).
En el recibo del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, para los despistados) que te manda el ayuntamiento cada año, verás:
- Valor catastral del suelo
- Valor catastral de la construcción
Vamos a consultar el recibo del IBI de Manué a ver qué dice:
Si no encuentras el IBI, te vas a la sede del catastro (aquí) y en «Mi Catastro-Inmuebles» filtras por la provincia donde se encuentra.
Cuando lo identifiques, aparecerán los valores de esta forma:
Vamos a ver cuántos impuestos pagaríamos para el caso de Manué:
1. Cálculo con la fórmula del Valor Objetivo.
- Coeficiente para 5 años: 0,12 (máximo legal). Esto lo fija el ayuntamiento de Alicante
- Base imponible = 40.000 (valor suelo) × 0,12 = 4.800 €
- Tipo impositivo en Alicante: 29% (según ayuntamiento)
Total a pagar = 4.800 × 29% = 1.392 €
2. Cálculo con la fórmula del Valor Real.
- Ganancia total: 150.000 – 100.000 = 50.000 € (estamos simplificando, esta ganancia no es neta, luego lo veremos bien)
- Proporción del suelo: 40.000 / (40.000 + 15.000) = 0,727 (no todo el valor catastral es del suelo, solo hay que computar la parte de este, que es el 72% del total)
- Ganancia atribuida al suelo = 50.000 × 0,727 = 36.364 €
Total a pagar = 36.364 × 29% = 10.546 €
Conclusión rápida: Si has tenido una buena revalorización y un suelo con valor catastral alto, suele salir mejor el método objetivo.
Muchos ayuntamientos tienen simuladores en los que introduces los datos del inmueble (y valor de compra y venta) y te calculan automáticamente los 2 tipos. Símplemente buscas:
«Simulador o Calculadora IIVTNU o Plusvalía Municipal de (pones aquí municipio)».
#3. Gastos de notaría
Los gastos de Notaría y Registro de la propiedad los paga el que compra. Así que de esta… ¡nos libramos!
¡¡Sacamos confeti!! 🎉
Aunque… en algunos casos se podría pagar pagar a medias, pero no es habitual.
En mi caso, todos los inmuebles que he comprado, he tenido que correr yo con estos costes.
#4. Gastos de cancelación de hipoteca (si la hay)
Hemos dicho que Manué compró sin hipoteca (para mí, en general, un error).
Pero vamos a ver qué pasaría si hubiera pedido una hipoteca y durante estos años la hubiera amortizado.
Pues, para sorpresa de Manué, tendría que pagar unos cuántos trámites para demostrar que ya no debe nada al banco.
Sí, el banco te puede dar un «certificado de deuda 0», en el que figura que no tienes deudas con ellos.
Peeero, esto no le sirve al notario.
Porque como la hipoteca figura en el registro de la propiedad, para dejarlo todo «limpio» necesitan que el banco atestigue ante notario que está todo ok, que no debes nada.
Cuando firma ante notario, luego se inscribe en el Registro de la Propiedad la escritura de cancelación.
Ya lo sé Manué, esto es un truño como un puño, pero en este caso te libras al haber comprado sin hipoteca.
Nota: Si han pasado 20 años desde que la acabaste de pagar, te podrías librar.
¿Y cuánto se paga?
- Notaría: 200–400 €
- Registro: 100–200 €
- Gestoría (si quieres delegarlo): 150–300 €
Total aproximado: entre 300 y 900 €
#5. Certificado de eficiencia energética
¿Qué venía ahora? Ah sí, la pantomima esa que se han inventado para sacar más tajada (ups, lo he dicho en voz alta).
Es un documento oficial que informa del consumo energético y las emisiones de CO₂ de un inmueble. Similar a la etiqueta energética de un electrodoméstico.
Lo hace un técnico certificador autorizado (arquitecto, aparejador, ingeniero…).
Es obligatorio para vender (te lo pedirá el notario). Peeeero, una vez hecho te dura 10 años (algo es algo).
¿Y cuánto se paga?
Coste del Certificado energético: ~60–200€ (depende del tamaño de la casa, la C. Autónoma y precio del técnico).
Asumimos 150€.
Y te entregan varios pdf con la clasificación energética de tu vivienda.
¿Pasa algo si es muy mala? No, puedes vender igual.
La única pega es que, el futuro propietario, tal vez tiene que acometer reformas para mejorarla. Pero eso, ya no le incumbe a Manué.
#6. Comisión del agente inmobiliario (API)
¿Pero los de la inmobiliaria no le cobran al que compra?
También.
Como suelo decir, nunca subestimes la astucia de un Agente Inmobiliario…
Bueno, supongamos que Manué ha ido a la inmo de su barrio a poner al a venta su piso.
¿Y cuánto se paga?
- Comisión: entre 3% y 5% + IVA
- Para 150.000 € → comisión típica: 4.500 € – 7.500 € + IVA (21%). Supongamos 5.000€.
Total a pagar: 5.000 + IVA = 6.050€ (poca broma)
Recapitulando…
Quillo, ¡para ya con tanto gazto que me va a da un parraque! ¿Cuánto llevamo en cuenta?
Vamos a calcular los gastos totales hasta ahora.
- IRPF: 10.380€
- IIVTNU: 1.392 €
- Notaría: 0€
- Cancelación de hipoteca: 0€
- Certificado energético: 150€
- Comisión API: 6.050€
Total gastos = 17.972€
Si el beneficio fuera de 50.000€, de ese beneficio estamos pagando un 36%… ¡casi ná pal cuerpo! Pero nos hemos dejado unas cuantas cosas por el camino…
Ojo cuidao, no hemos hecho del todo bien los cálculos
Claro, esa ganancia de 50.000€ no es limpia.
¿Por qué?
Porque cuando Manué compró su casa tuvo unos gastos: impuestos, notaría, inmobiliaria, reforma…
Y si Manué vende su casa, tendrá de nuevo más gastos: IIVTNU, notaría, comisiones…
Entonces, el IRPF (que es donde pagábamos más impuestos) tiene que calcularse del beneficio:
Beneficio = (Precio de venta – gastos) – (Precio de compra + gastos)
¿Se entiende?
Al precio que vendo tengo que quitarle los gastos que me supone vender…
…y al precio al que compré el piso tengo que añadirle todos los gastos que tuve que pagar de más.
Vamos a verlo con números.
📦 Gastos cuando compró el piso Manué (que se pueden sumar al precio de adquisición. Aquí te los contaba todos):
- Reforma con factura: 10.000 € (no todas las reformas valen, mira un poco más abajo en el desplegable).
- ITP: 10.000 € (si tributó al 10%).
- Notaría y Registro de la compra: ponle 1.500 €.
Total a añadir al precio de adquisición: 21.500 €.
Coste total de adquisición: 100.000 + 21.500 = 121.500 € (esto es lo que Manué pagó realmente por comprar su piso).
🏷️ Gastos de la venta (que se pueden restar):
- Certificado de eficiencia energética: 150 €
- Comisión inmobiliaria: 6.050 €
- IIVTNU: meeek, error. No te lo puedes computar como gasto (no me preguntes por qué)
Precio de venta neto: 150.000 – 6.050 – 150 = 143.800 €
📉 ¿Cuál sería su beneficio real entonces?
143.800€ (los 150.000 menos gastos) – 121.500 (el coste total que le supuso la compra) = 22.300 €
Eso sí es la ganancia sobre la que Manué tributa en la base del ahorro.
🧾 Ahora recalculamos el IRPF real, según la tabla que veíamos al principio:
- Primeros 6.000 → 6.000 × 19% = 1.140 €
- Restantes 16.300 → 16.300 × 21% = 3.423 €
TOTAL: 4.563 €
Eso es lo que acabaría tributando en IRPF.
Entonces, recapitulando de nuevo…
- IRPF: 4.563€
- IIVTNU: 1.392 €
- Notaría: 0€
- Cancelación de hipoteca: 0€
- Certificado energético: 150€
- Comisión API: 6.050€
Lo que tiene que pagar si vende = 12.155€
Como vende por 150.000€, su beneficio (después de impuestos) con la venta no serán los 50.000€, sino:
(150.000€ – 12.155€) – 121.500 € (lo que le costó en total) = 16.345€
Ganancia neta NO es lo mismo que «dinero en mano».
Si vendes por 150.000 €, pagas 12.155 € en gastos, y tú metiste 121.500 €, el beneficio es 16.345 €, pero el total que recibes en la cuenta son 137.845 €. ¿Se entiende?
Claro, de los 50.000€ que pensaba Manué que se iba a llevar a los 16.345… ya no va tan sobrado para comprar el carro que le decía su amigo…
Aquí faltaría por ver si tiene sentido (o no) vender para obtener ese beneficio.
Habría que compararlo con esa opción VS dejar el inmueble alquilado, por ejemplo.
Eso ya, para otro día.
Te lo cuento en vídeo
Ojo al baile del minuto 5:00. Sé que lo del dinosaurio es ir demasiado lejos… pido perdón de antemano.
