Flipping House: ¿qué narices es y por qué no paras de escucharlo?

flipping house que es

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Que si house flipping…

Que si flippling house…

Que si flip houses… 

Que si fix & flip…

Que si CRV… (este tal vez no lo has oído nunca, te lo explico justo al final)

¿Qué forma de marear es esta? 

Te lo adelanto ya: todo es lo mismo y un poco más abajo te explico qué es y qué no es.

Pero te hago un spoiler

Para que el house flipping funcione, no tienes que hacer lo que hace mi amigo Alonso para ligar (y que te explico en el punto 1).

Muchos amigos inversores están dándole caña a esta modalidad de inversión pero…

¿Merece la pena o mejor optar por otras modalidades de inversión?

Pues quédate porque te cuento sus pros y sus contras y qué haría yo sí o sí antes de meterme ahí.

¡Empezamos!

 

 

Qué es y qué no es el House Flipping (que no te líen)

En una frase: el House Flipping o Flipping House (tanto monta, monta tanto) es comprar, reformar y vender un inmueble para sacarle una rentabilidad.

Punto.

A ver, esto tiene matices.

Si compras una casa, le cambias los muebles, la pintas y luego la vendes, ¿ya no es flipping house? 

Mmm algunos puristas te dirán que no exactamente.

Para mí, sí lo es.

Al final, has comprado un inmueble, le has dado más «valor» y luego lo has vendido, sacando una rentabilidad.

Como te digo, los puristas te dirán que el «verdadero» house flipping es cuando compras una vivienda echa polvo, le haces una reforma integral y luego la vendes.

Y vale, es cierto que la mayoría de veces, cuando se dice que se ha hecho un flip, suele ser este caso.

Pero, para mí, siempre que aportes valor (sea haciendo una reforma o rehubicando los muebles sin gastarte un duro) también lo contaría como flip.

 

Cómo hacer Flipping House: los 3 pasos 👣

No seré yo quien te venga a dar lecciones sobre Flipping House.

Para eso ya están los expertos (como este o este).

Pero tengo muchos amigos que se han decantado por este tipo de inversión y me han contado todos los entresijos de sus operaciones.

¿Cómo se hace un flip? 

Te lo resumo en 3 pasos sencillitos.

 

#1. Encuentra una vivienda con problemas (y no hagas como mi amigo Alonso)

No, no se trata de ser masoquistas.

Es que una vivienda con problemas hará que su precio esté por debajo del mercado.

Y ahí es donde podemos aprovecharnos.

Por ejemplo, hay veces que si buscas en portales inmobiliarios y filtras por «tiempo que está el anuncio publicado», te puedes encontrar sorpresas.

Un amigo consiguió una oportunidad de un ático en Castellón que estaba hecho polvo (las fotos daban miedo) y que llevaba varios meses sin venderse.

Lanzó una oferta agresiva y se la aceptaron.

Y esta es una de las claves.

Ofertar agresivamente. Y hacerlo para muchos inmuebles.

No hagas como mi amigo Alonso, que se quejaba de que no ligaba y le preguntábamos:

– ¿A cuántas chicas te has acercado en el último mes?

– A una, y me rechazó. No sé qué falla porque me cuido y me lo curro.

– ¡Normal! Aquí el problema es la estadística. Para recibir un «sí» vas a tener que chuparte muchos «noes» – le dijimos.

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Imagen de KamranAydinov en Freepik

Lo mismo para comprar-reformar-vender.

Tienes que poner la estadística a tu favor lanzando muchas ofertas. ¿Capisci?

Truco

Para saber si meterte en una operación o no, lo que hacen algunos amigos míos es poner anuncios «fake» en Idealista de un supuesto inmueble similar y al precio que lo querrían vender, para ver si tiene demanda. Y a partir de ahí, van ajustando precio. Con esto se hacen una idea de la cantidad máxima que pueden ofertar (teniendo en cuenta que controlan los gastos de la reforma).

 

 

#2. Soluciona los problemas

Este es el meollo.

Sí, hasta ahora hemos identificado la oportunidad y hemos negociado, pero la chicha viene ahora.

Y es que, si aspiras a rentabilidades jugosas, aquí ya no valen conocimientos básicos. Tienes que dominar muchos aspectos del nicho inmobiliario como:

  • Contar con oficios fiables (carpinteros, electricistas, fontaneros…)
  • Tener controlados al detalle los costes y los plazos
  • Conocer cómo resolver temas legales más peliagudos

Ejemplos:

Mucha gente se centra en comprar viviendas okupadas, porque se venden con un buen «descuento» y luego tratan de llegar a un acuerdo con el okupa.

Otros se especializan en segregaciones, es decir, comprar un inmueble y dividirlo en dos.

Algunos se decantan por cambios de uso, por ejemplo, reconvertir bajos comerciales en viviendas.

Y otros «simplemente» (con muchas comillas) identifican inmuebles «echos polvo» para hacerles una buena reforma.

No quiero asustarte.

Piensa que el caso más habitual será «hacer una reforma integral».

house flipping reforma integral

Mucha gente querría vivir en esa casa pero no se la imagina reformada, no tienen esa visión.

Y ya no te digo decorada y amueblada (típico home staging).

O simplemente no quieren meterse en el marrón de tener que enfrentarse a una reforma (lo entiendo).

Entonces, que tú decidas asumir esa compra y llevar a cabo una mega reforma integral, ya supone un incremento de valor importante, al margen de la propia reforma.

¿O no?

Pues por eso mismo, la gente está dispuesta a pagar ese «sobre-coste» que es el margen que tú te vas a llevar.

 

#3. Vende y rentabiliza

Si has hecho bien los 2 pasos anteriores, este paso debería ser coser y cantar.

flipping house venta
Imagen de Drazen Zigic en Freepik

Y digo «si has hecho bien los 2 anteriores» porque no es raro que la gente tenga sobrecostes en la reforma que no había previsto y acabe teniendo mucha menos rentabilidad de la esperada.

Sí, puede volverse en tu contra si no sabes bien lo que haces.

Bien, asumiendo que no es tu caso, ya solo queda publicar en portales inmobiliarios y escuchar ofertas.

No deberías tardar más de 1 mes en vender. Piensa que cuanto más tiempo tardas, más rentabilidad se te escurre entre los dedos.

 

 

¿Qué rentabilidad se considera «buena» en un Flip?

Ajá, buena pregunta.

Aquí hay mucho debate, pero te cuento la conclusión que he sacado después de escuchar a unos y a otros.

Para que una operación sea atractiva, la gente suele esperar al menos un 20% de rentabilidad anual, y un 30% ya sería una muy buena operación.

¿Hay gente que saca un 50%? Seguro.

¿La hay que saca por debajo del 20%? También.

Pero, por lo general, cuando haces una operación de flip, esperas ese mínimo del 20% (antes de impuestos).

Ejemplo:

  • Compras un inmueble por 100 k€ (incluido impuestos y otros gastos)
  • Te gastas en la reforma 30 k€
  • Vendes por 156 k€
  • Beneficio: 26 k€ (un 20%)

¡Ojo con esto! Mucha gente compara esta rentabilidad con la rentabilidad neta de una operación de comprar para alquilar.

❌¡Meek! Error.

Se dejan por el camino varios puntos a considerar que cambian la película.

Para hacer el cálculo «bien», ten en cuenta todas las rentabilidades que verás en mi calculadora.

Y por cierto, si quieres comparar rentabilidades en inversiones inmobiliarias diferentes, en este artículo te hablo de las más conocidas.

 

Pros y contras del House Flipping

Esto es una visión totalmente personal, pero ahí van:

Lo mejor
  • Puedes obtener muy buenas rentabilidades (entre un 15 y un 40% o más)
  • Es más fácil escalar con este modelo comparado con otros (no es tan imprescindible la financiación)
  • Hay menos competencia en la búsqueda de inmuebles porque es algo más complejo
Lo peor
  • No es un negocio pasivo, tienes que meterle tiempo y cariño
  • Necesitas conocimientos avanzados para conseguir operaciones con buena rentabilidad (más abajo te digo cómo empezaría yo)
  • Al hilo de lo anterior, son operaciones con más riesgo

 

 

Este es el curso que yo haría para dominar el Flipping House

De momento, todavía no he hecho ningún flip.

Reconozco que puede ser muy rentable y una forma de capitalizarse rápida, pero no me llama, prefiero algo «más pasivo» como comprar para alquiler tradicional.

Qué le vamos a hacer…

Pero si tuviera que empezar a hacerlo, tengo claro cómo lo haría.

Uno de los referentes de los que mejor me han hablado es Pau Antó (aquí conté más sobre él).

Se han formado con él algunos de los referentes en inversión inmobiliaria actual, como Germán Jover.

Además de varios amigos de confianza.

Y todos coinciden en 2 cosas:

 1. Pau sabe de lo que habla porque ha hecho (literalmente) más de 500 operaciones de House Flipping

2. Pau es un tío que lo explica todo fácil y es humilde, da gusto tratar con él (puede parecer un tema menor, pero yo confío mucho más en personas cercanas que en los gurús que están endiosados).

Y por cierto, es el que se ha inventado 2 términos que cada vez veo más por ahí:

  • CRV: para referirse a operaciones de Comprar-Reformar-Vender (flipping house)
  • CRA: operaciones de Comprar-Reformar-Alquilar

Por si quieres saber un poco más de él, aquí abajo te dejo un vídeo donde cuenta cómo encontrar inmuebles rentables en Idealista.

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¡Y esto es todo por mi parte! ¿Quieres decirme algo? Te espero abajo en comentarios 😉

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