Invertir en inmuebles… Ay…
Yo pensaba que era para gente mayor que no sabía invertir en bolsa… ¡Qué atrevida es la ignorancia!
Después de formarme, entendí lo equivocado que había estado y empecé a invertir (sin mucho capital, por cierto).
Y ahora, después de haber entendido el potencial de invertir en inmuebles y de haber probado algunas de las estrategias más populares, hoy te cuento:
- Las 3 claves que hacen tan interesantes la inversión en inmuebles y que había pasado por alto
- Las mejores estrategias para empezar a invertir y qué rentabilidades se pueden obtener
- Cuánto capital hace falta para empezar a invertir en inmuebles
- … ¡Y mucho más!
¡Vamos a ello!
¿Qué vas a encontrar aquí?
Por qué invertir en inmuebles: 3 claves (de muchas)
Posiblemente ya tengas claras las ventajas de invertir en inmuebles.
Si no, no estarías aquí 😉
Pero… por si acaso, voy a decirte cuáles son, para mí, las más potentes:
- Es de las pocas inversiones con las que puedes jugar con dinero de otros (apalancamiento), por lo que puedes empezar con «poco» capital. Es decir, los bancos se suelen prestar a financiar la compra, con lo que puedes crecer más rápido y sacarle más partido a tu capital (si tienes 100 k€ podrías comprarte un inmueble de ese importe o unos cuantos si utilizas la financiación…).
- Si no te gustan las emociones fuertes, es un mercado menos movidito que el de la bolsa. El mercado de la vivienda, al menos en España, no tiene grandes fluctuaciones, tanto en valor de compra-venta como en alquileres (los alquileres son aún más estables y suelen ir al alza).
- Un beneficio adicional de la financiación: si tienes una hipoteca a tipo fijo, la deuda que tienes con el banco es siempre la misma, pero tus alquileres y el valor de tu inmueble van a ir a más. Esto es algo brutal. Piensa en una hipoteca de 200€ (de las que suelo coger yo). Al cabo de 20 años, esos 200€ no valen «nada», debido a la inflación.
Las 5 estrategias más efectivas hoy para invertir en inmuebles
1. Comprar para alquilar
Este es el modelo de inversión inmobiliaria más conocido. Lo potente de esta estrategia es que no solo obtienes rentabilidad por los ingresos de alquiler, sino que tienes más vías:
- Las rentas del alquiler: esta es la más obvia. Si has hecho una buena compra, podrás alquiler el inmueble y lo bueno es que estas rentas se irán ajustando a la inflación, es decir, podrás cada X tiempo cobrar más por tu alquiler.
- Revalorización del inmueble: la vivienda, si has comprado en poblaciones grandes y con cierta demanda, tiende a revalorizarse con los años, al ritmo de la inflación pero puede que mucho más, dependiendo de la zona.
- La amortización de la deuda: si has comprado con financiación, cada vez que pagas una cuota de la hipoteca, la casa es «más» tuya y «menos» del banco, con lo que tu patrimonio neto aumenta. Y si has hecho bien las cosas, será el inquilino el que te pague la deuda 😉
Comprar para alquilar puede parecer que no tiene ningún misterio. Pero atento porque hay opciones más allá del clásico alquiler tradicional. Vamos a ver los 3 modelos más usados hoy en día:
Opción 1: alquiler tradicional
Rentabilidad esperada*: 8-10% (puede ser más o menos, pero este es un promedio de lo que yo veo)
Capital necesario (con financiación): 15-30k€
Capital necesario (sin financiación): 40-100k€ (más de 100k€ es difícil que sean tan rentables)
*Nota: la rentabilidad del mercado ronda el 6% de rentabilidad bruta. Pero si quieres aprender a invertir para conseguir rentabilidades muy por encima del mercado, aquí te cuento dónde aprendí yo.
¿En qué consiste? Compras un inmueble, le haces los arreglos pertinentes (o no) y lo alquilas para larga estancia.
Los requisitos para comprarlo son muy personales. Pero te digo los que más valoro yo:
- Que tenga al menos 2 habitaciones (pero también puede me valer un estudio si salen los números)
- Que sea luminoso, que la mayor parte de estancias den a exterior
- Que no tenga ascensor (suelen ser más rentables porque pagas menos en la compra y de gastos)
- Que tenga una distribución normal, sin cosas raras
- Que esté en una zona concurrida, con servicios, supermercados, cerca de transporte público etc. y que no sea conflictiva
- Puedes deducirte el 60% del beneficio (pagas impuestos solo por el 40%)
- La vivienda no sufre tanto desgaste como en las otras opciones
- Es mucho más pasivo de gestionar
- Es menos rentable que las otras 2 opciones
- Cada vez el mercado es más competido y no es tan fácil encontrar buenas oportunidades
Opción 2: alquiler por habitaciones
Rentabilidad esperada: 10-15% (puede ser más o menos, pero este es un promedio de lo que yo veo)
Capital necesario (con financiación): 20-40k€ (sube algo más porque hay que acondicionar más cosas o incluso reformar, ya que cocina y baños tienen que estar muy bien porque es un uso mucho más intenso)
Capital necesario (sin financiación): 60-100k€
¿En qué consiste? En lugar de alquiler todo el inmueble, alquilas las habitaciones. Ya no tienes un solo inquilino con el que lidiar, ¡tienes varios!
Mucha gente decide convertir el salón en habitación. Y no solo porque es más rentable porque tienes una habitación más para alquilar. Piensa que el salón es un punto de conflicto porque se presta a invitar a más gente, hacer fiestas etc., por lo que puede generar problemas con el resto de inquilinos.
Aquí lo ideal, en mi opinión, es comprar un inmueble con:
- Al menos 3 habitaciones (siempre podrías usar también el salón)
- Que tenga las zonas comunes grandes y cómodas (baño y cocina)
- Que no tenga ascensor (por el mismo motivo que antes)
- Si alquilas 4 habitaciones, que tenga 2 baños, o un baño y aseo
- Idealmente, que sean habitaciones espaciosas, luminosas y que den a exterior
Obviamente, pueden ser habitaciones pequeñas y que den a interior, pero entonces el perfil de inquilino que atraerás será mucho peor. Y posiblemente a la larga te dé más problemas…
- Puedes duplicar la rentabilidad respecto al alquiler tradicional
- Tienes más flexibilidad de cambiar precios en función de la temporada porque hay más rotación
- Si un inquilino deja de pagar, tienes la renta de las otras habitaciones, estás más diversificado
- Cada vez tienes más agencias o inmobiliarias que se dedican a gestionar las habitaciones por un % de las ganancias (es habitual en grandes ciudades, en pequeñas no tanto)
- No es tan sencillo desgravarte el 60% como en alquiler tradicional (aunque se puede hacer)
- Requiere más tiempo de gestión (tienes que encontrar varios inquilinos para un solo inmueble y hay más rotación)
- No puedes hacer seguro de impago a los inquilinos, por lo que es «menos segura» (con matices)
- Normalmente necesitas invertir algo más para acondicionar la vivienda
Opción 3: alquiler turístico
Rentabilidad esperada: 10-20% (puede ser más o menos, pero este es un promedio de lo que yo veo)
Capital necesario (con financiación): 20-40k€ (le he puesto lo mismo que al de habitaciones porque suele requerir de acondicionamiento específico)
Capital necesario (sin financiación): 50-200k€ (o más, aquí conozco a personas que han comprado en Mallorca por 300k€ y le sacan un 10% anual)
¿En qué consiste? Esta opción es el típico alquiler que se gestiona por AirBnb. Gente que puede ir a pasar unos días al apartamento (que se alquila en su totalidad) y que suele tener unas tarifas superiores porque requiere de más mantenimiento.
El tipo de apartamento en este caso no lo veo tan crítico.
Me explico: en las otras opciones van a vivir en la casa para larga estancia. Pero en este caso, como mucho pasarán varias semanas o unos pocos meses. Por tanto, lo que debería interesarte más es comprar en un sitio de alta demanda turística.
- Es la opción de alquiler más rentable de las 3
- Tienes la flexibilidad de cambiar precios en función de la temporada o hacer promociones si necesitas tenerlo ocupado
- Hoy en día no es complicado delegar toda la gestión a una agencia, a cambio de un trozo de tu rentabilidad
- No puedes desgravarte el 60%, pagas impuestos por el 100% de las ganancias
- Tienes que tener una licencia turística y no en todos los casos la conceden (tienes que informarte en tu ciudad)
- Puedes tener más periodos vacantes (no hay gente) por lo que has de tenerlo en cuenta para el cálculo de tu rentabilidad
- La inversión inicial podría ser mayor, ya que comprar en zonas turísticas suele ser más caro (aunque no tiene por qué)
2. Comprar – reformar – vender (House Flipping)
Rentabilidad esperada: 20-30%
Capital necesario (con financiación): 20-40k€ (le he puesto lo mismo que al de habitaciones porque suele requerir de acondicionamiento específico)
Capital necesario (sin financiación): 50-200k€ (o más, aquí conozco a personas que han comprado en Mallorca por 300k€ y le sacan un 10% anual)
Tiempo medio por operación: unos 6-12 meses
¿En qué consiste? Eso de Flipping House o House Flipping viene a ser el comprar para luego vender de toda la vida. Podrías:
- Comprar a precio de mercado sabiendo (o esperando) que esa vivienda se revalorice con los años. Y luego venderla.
- La otra opción es comprar por debajo de mercado para luego vender, pero es complicado que sea rentable teniendo en cuenta los impuestos asociados que vas a tener que pagar
- La opción más rentable suele ser comprar viviendas con problemas, solucionarlos y luego vender lo antes posible.
Esta última forma es la más típica. En concreto, se buscan inmuebles con problemas (ya que se venden con mucho descuento) del tipo:
- Viviendas para hacer una reforma integral
- Viviendas ocupadas
- Con problemas urbanísticos
- etc.
Mucha gente comenta que esta opción es ideal para hacer crecer tu capital lo antes posible. Y, una vez hayas hecho suficientes operaciones, invertir las ganancias en pisos de alquiler (sin financiación) que te den unas rentas mensuales.
Si quieres ver uno de los métodos que hemos usado para hacer esto, te lo contamos en este artículo.
- Es más rentable que comprar para alquilar
- Cuando ahorras para hacer la primera operación, puedes repetirlo «infinitas» veces
- De momento, hay menos competencia porque menos inversores se «atreven» a buscar este tipo de inmuebles
- Son operaciones con más riesgo, requieres tener conocimientos profundos del sector
- No es algo pasivo, requiere mucho trabajo
- Tienes que tener más capital de base para empezar con la primera operación (luego parte del capital que has ganado para seguir invirtiendo)
3. Inversión en plataformas de Crowdfunding
Rentabilidad esperada: 13-18%
Capital necesario: 500€ mínimo por proyecto (lo ideal es invertir en varios para diversificar)
Comisión de las plataformas: entre el 5-7% del dinero recaudado (lo suelen incluir ya en el capital objetivo)
Tiempo medio por operación: unos 6-30 meses (esto es muy variable y se indica en cada proyecto). Las hay que pagan trimestralme
¿En qué consiste? Empecemos por la base: ¿qué es un Crowdfunding? (sáltatelo si ya lo sabes).
Hace unos años se popularizaron campañas en las que alguien que quería lanzar un producto (por ejemplo, un libro), hacía primero una campaña para recolectar fondos. Tú comprabas el libro a un precio menor de lo que luego se publicaría y el creador captaba fondos para ver si era viable:
- Si se alcanzaba la cantidad que se había propuesto el creador, escribía el libro y los que habían pagado lo recibían los primeros
- Si no se alcanzaba la cantidad objetivo, se devolvía el dinero a los participantes.
¿A que molaría que exisitiera algo igual en las inversiones inmobiliarias? Pues lo hay 🙂
Ya tenemos plataformas de Crowdfunding inmobiliario para poder invertir en proyectos a los que no podríamos optar por nuestra cuenta.
Dos de las plataformas más conocidas son Urbanitae y Housers, aunque a día de hoy prefiero la primera.
Si quieres saber más sobre este modelo y cuáles son las 4 principales plataformas para invertir, echa un ojo a este artículo. Y en este otro analizo la plataforma que está más de moda ahora mismo.
El funcionamiento es similar. Como inversor, entras a un apartado donde están colgados los proyectos y ahí puedes ver todos los detalles para ver si quieres entrar o no. Por ejemplo:
No quiero entrar en más detalles porque daría para mucho (lo haremos en otro artículo específico).
- Puedes empezar con muy poco capital
- Es fácil diversificar inversiones y es muy pasivo
- Puedes acceder a inversiones que a título personal no podrías
- Hay proyectos de house flipping, en los que te pagan tu porcentaje al vender el inmueble, y otros de alquiler, en los que te pagan trimestralmente
- Los plazos hasta que el proyecto se ejecuta suelen ser largos y hasta entonces no obtendrás la rentabilidad esperada (entre 6 y 18 meses para house flipping)
- No dejas de tener riesgos asociados como en cualquier otra inversión, pero aquí tienes que elegir bien la plataforma y los promotores
Tabla Resumen
Te dejo aquí una tabla con un resumen de las estrategias de inversión que hemos visto y sus principales características. Mira bien la descripción que hay justo después de la tabla por si hay algún dato que no te cuadra.
*Nota: si estás con el móvil, desplaza a la derecha >> para ver todo el contenido
| Tipo de inversión | Rentabilidad esperada | Capital necesario | Tiempo de la operación | Conocimientos requeridos | Facilidad para encontrar oportunidades |
|---|---|---|---|---|---|
| Alquiler tradicional | Media | Medio | Bajo | Bajos | Baja |
| Alquiler por habitaciones | Media-alta | Medio | Bajo | Medios | Media |
| Alquiler turístico | Alta | Medio | Bajo | Medios | Media |
| House Flipping | Alta | Alto | Alto | Altos | Media |
| Crowdfunding | Media-alta | Poco | Medio-alto | Bajos | Alta |
Te aclaro algunos detalles:
- Rentabilidad esperada: aquí he comparado la rentabilidad entre las diferentes opciones, no quiere decir que en tradicional no encuentres rentabilidades altas (> 10%), pero suelen ser menores a las demás.
- Capital necesario: aquí he tenido en cuenta que en las 3 primeras opciones es fácil pedir financiación. Para la de House Flipping es algo más engorroso porque, por lo general, el banco no te va a financiar la reforma (es posible que sí, pero es más complicado).
- Tiempo de la operación: en el alquiler tradicional puedes comprar un piso hecho polvo y dedicar tiempo a la reforma pero, por lo general, los tiempos para poner en alquiler una casa suelen ser mucho menores que para operaciones de flipping.
- Conocimientos requeridos: obviamente, para invertir «bien» se requieren conocimientos. Pero cuando mayor es el riesgo, más críticos son los conocimientos.
- Facilidad para encontrar oportunidades: aquí he asumido que buscamos una rentabilidad por encima del mercado, al menos de un 8% bruta en tradicional. Todavía se pueden encontrar buenas oportunidades, pero cada vez hay que buscar más en las grandes ciudades.
¡Y esto ha sido todo por mi parte! Espero que te haya sido útil y cualquier duda te leo en comentarios 😉
