¿Cómo invertir 100.000€? Bolsa VS Inmuebles

como invertir 100000 euros - 3

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Esta pregunta le ronda a más gente de la que piensas.

Sí…

Tienen 100.000€ (puede que por ahorros, una herencia generosa…) y se preguntan:

¿Cómo los invierto para sacarle el máximo rendimiento? 

Ya lo sabes. No hay una, ni dos… hay tropecientas formas de inversión.

Pero si nos vamos a las clásicas, a las que suele ir la mayoría, no hay tantas.

En concreto, mucha gente tiene el dilema (bendito dilema, ¿eh?) de…

¿Invierto en inmuebles y me compro algún pisito o mejor lo meto en bolsa? 

Puede que tú no estés en esta situación. O puede que sí.

En cualquier caso, estoy convencido de que alguno de los 10 puntos de este artículo no lo has tenido en cuenta.

Para ello, he traído al Blog a uno de los referentes en inversión y mentalidad.

Te dejo con…

Alberto, ¡Inversor directivo!

inversor directivo



 

Este artículo ha sido escrito por Alberto P , del Blog InversorDirectivo.com

 

La pregunta: ¿Es mejor invertir en bolsa o en inmuebles si tengo 100.000 euros?

Lo primero es poder comparar «come il faut» («como es debido», por si el latín no es lo tuyo).

El punto de partida es evidente. ¿Estás seguro de querer invertir en inmuebles? ¿Cuál es «tu para qué» para hacerlo?

Vale, tienes 100.000 euros de ahorro que quieres invertir y cierta capacidad de conseguir deuda (si tienes ingresos recurrentes suficientes).

Tienes 2 posibilidades:

1- Invertir los 100.000 euros en una cartera de acciones que te regalan dividendos.

2- Usar deuda e invertir esos 100.000 euros de capital en diferentes inmuebles que te podrán generar flujos de caja positivos.

 

La pregunta a hacerse es evidente: ¿qué te conviene más?

Veamos.

Con 100.000 euros de capital en inmuebles podrías:

  • Comprar 3 viviendas de 75.000 euros de coste.
  • Alquilarlas por 625 euros mensuales cada una.
  • Y que cada una de ellas te diera 200 euros/mes de flujo de caja libre mensual (después de pagar hipoteca y otros gastos). Es decir: 600 euros al mes y 7.200 euros anuales.

Esta es la hipótesis de punto de partida.

Con 100.000 euros en renta variable podrías aspirar a unos dividendos cercanos al 5% anual. Es decir unos 5.000 euros anuales sin deuda ni dolores de cabeza.

¿Qué prefieres?

como invertir 100000 euros - dudas
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✅ Pros y ❌ Contras de cada tipo de inversión

 

1. ¿Deuda?

Cero euros de deuda al invertir en bolsa.

VS

157.000 euros de deuda inicial al invertir en viviendas (aprox. basado en mi hipótesis de partida).

Al invertir en bolsa, como mucho, perderás el dinero invertido. Nunca vas a perder lo que no debes.

Aunque… la deuda invertida en inmuebles tiene una ventaja:  NO ES INFLACIONARIA, mientras que tu capital SÍ LO ES (al menos lo ha sido los últimos 200 años).

Es decir, el porcentaje de la deuda al respecto de tu capital (un indicador crítico para asegurar que no haces locuras) será cada vez más pequeño y, por tanto, cada día que pasa tu deuda pesará menos respecto al valor de tus activos.

<strong>Ejemplo</strong>

Si pagas 200 euros de hipoteca (y has contratado un tipo fijo), dentro de 20 años esos 200 euros serán «despreciables» debido a la inflación. Sin embargo, las rentas de alquiler las habrás ido aumentando a medidia que sube la inflación. Y además tu inmueble se habrá revalorizado.

 

2. ¿Volatilidad?

Al invertir en bolsa el gran riesgo es la volatilidad.

La teoría es preciosa.

Cuando veas en tu cuenta que tienes la mitad de lo invertido (puede ocurrir) no creo que duermas del tirón.

como invertir 100k - insomnio

Si no has «vivido» un par de crisis fuertes invertido, no sabes cómo vas a reaccionar.

Jugar al flight simulator no es saber pilotar aviones.

Invertir en periodos cortos alcistas es cómo jugar al flight simulator.

No hay peligro de estrellarse.

Si inviertes a largo plazo vivirás periodos en los que tu cartera caerá hasta un 50%. ¿Qué harás cuando eso pase?

Lo normal, si no estás diversificado con otros activos, entrar en pánico.

Ten en cuenta que los inmuebles también pueden bajar de valor. ¡Y mucho, por cierto! Pero lo hacen de forma más lenta y eso provoca en algunos casos que la gente lo aguante mejor. Es como una gota malaya. Destructiva, sí, pero se aguanta mejor.

Mucha gente ve ese trozo feo de tocho y piensa que eso vale algo. No tiene porqué (por cierto).

La gracia de la inversión en inmuebles es que no sabes qué vale tu piso (al igual que al invertir en empresas privadas).

Eso es cómo si te dejaran solo entrar a las redes sociales una vez a la semana. Tu mente estaría más relajada 😉

Y corazón que no ve…

Los mercados financieros son mucho más volátiles que el inmobiliario donde la inercia es mucho más importante. Si cobras tu alquiler y no estás para el corto plazo, «te toca un pie» si el mercado baja o sube.

A largo plazo la inflación es muy poderosa y la inflación juega a favor de los hipotecados siempre. De hecho, la inflación es «un invento» creado por los estados (digo, bancos centrales) y se crea para disminuir la deuda soberana de los países.

Es la mejor arma que tienen.

 

3. ¿Cherry picking?

Además de la volatilidad hay otro riesgo.

Al invertir en bolsa o inmuebles el riesgo más grande es la falta de conocimiento y querer jugar a ser el próximo Paramés o Donald Trump.

como invertir 100000 euros trump (1)

Al invertir en bolsa un gran riesgo son las carteras de acciones poco diversificadas.

A través del cherry picking de acciones o fondos que en el pasado han performado bien (y que por tanto acostumbran a estar “caros”) no tenemos un método robusto de asignación de activos.

¿Cómo podemos mitigar ese riesgo?

Con fondos profesionales de comisiones bajas (cada vez los hay más porque en el mercado cada vez hay más información y «la fiesta» de los fondos activos ha disminuido – que no acabado-).

O simplemente indexándose y vendiendo parte del fondo para “simular los dividendos” en los fondos de acumulación.

Al invertir en viviendas, el riesgo de cherry picking es muy claro.

Tenemos una cartera muy poco diversificada. Si fallamos en una vivienda podemos perder mucho. Por ello, una cartera de inmuebles siempre tendrá un riesgo de concentración mucho mayor y por ello conviene complementarla con inversiones alternativas.

Además de la poca diversificación (ojo, no invirtamos en viviendas inadecuadas para nuestro perfil inversor).

Y sobretodo aprendamos a gestionar bien los alquileres.

Si no lo hacemos bien, todo ello puede producir importantes pérdidas patrimoniales más allá del capital.

 

4. ¿Riesgo de tipo de interés?

Al invertir en dividendos no nos apalancamos. Por tanto, no sufrimos riesgo de tipo de interés.

Al invertir en vivienda la cosa cambia.

¿Fijo o variable? Las dos son válidas si usamos estrategias defensivas. En todo caso, es un riesgo que debes contemplar y sobretodo gestionar.

 

5. ¿Inversión pasiva o inversión semi-pasiva?

Los dividendos ya hemos dicho que es 100% pasivo si utilizas fondos.

La inversión en viviendas es claramente semi-pasiva.

Al inicio es un proceso bastante activo, en el proceso inicial de compra. Hay bastante trabajo a realizar. Obviamente, casi todo se puede externalizar a cambio de pérdida de rentabilidad (no hay nada gratis en esta vida).

En todo caso, es evidente.

El incremento de rentabilidad que puedes conseguir al invertir en viviendas de forma inteligente te lo has ganado con tu trabajo.

En mi caso hay viviendas en las que pasan 2 o 3 años sin resolver incidencias con inquilinos magnificos. Pero lo normal es que los inquilinos, en función del tipo de estrategia que utilices, roten cada 3-5 años y cada año pueda haber algún tipo de incidencia. No es trabajo físico habitualmente el que hay que realizar. Es trabajo mental (coordinación de «operarios» o APIs).

En todo caso, no son rentas 100% pasivas las inmobiliarias.

Tenlo en cuenta.

Poco a poco irás siendo más productivo a medida que aprendes los secretos de cada parte del proceso (selección de vivienda, inquilino, negociación hipoteca, resolución de incidencias…).

 

6. ¿Aprendizajes?

Alquilando viviendas aprendes muchísimo acerca del sector porque es una inversión semi-pasiva en la que continuamente debemos tomar decisiones.

como invertir 100.000 euros - aprender
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Invirtiendo en un buen fondo de renta variable orientado a dividendos no aprendes (aunque pueda ser la decisión más sabia para tu dinero).

Crear tu propia cartera de inversión en dividendos puede ser bonito y también puedes aprender.

Puedes aprender a seleccionar valores, leer balances y cuentas de pérdidas y ganancias… Aunque la mayoría no tiene buenos resultados a muy largo plazo.

Pero sin duda hay excepciones y hay gente que lo consigue.

Crear tu propia cartera de inversión tiene ventajas respecto los fondos ya que tu no “te cobras comisión” y además tu volumen es muy pequeño con lo que puedes mover el dinero en acciones de una forma mucho más sencilla que los fondos grandes.

Los fondos grandes no pueden comprar o vender de golpe debido a su tamaño y además no pueden invertir en muchas compañías cotizadas por ser demasiado pequeñas para sus tíquets de inversión.

Pero hay un coste importante al crear tu propia cartera de inversión.

Es el coste de oportunidad de tu atención.

Debes estar pendiente de tu cartera y eso personalmente no me compensa. Aunque entiendo que haya gente que disfrute haciéndolo.

 

7. ¿Depende de ti?

En la inversión inmobiliaria tienes mucho más control. Eres el CEO de tus inversiones.

En el otro tipo de inversión te lo miras como espectador y no tienes poder de influencia en las decisiones.

No es un tema menor para los que «nos gusta» mandar 😉 .

 

8. ¿Iliquidez?

En un clic deshaces operaciones al invertir 100.000 euros en acciones. Para deshacer tus posiciones inmobiliarias empieza tomándote una tila.

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Va para largo.

No inviertas en inmuebles con un horizonte temporal inferior mínimo de 5 años (ideal: al menos 10 años). Hay momentos donde el mercado se congela prácticamente y no hay operaciones (o bajan un 66% como en el periodo 2008-2014).

La falta de liquidez es el gran problema de la inversión inmobiliaria. Y también un aliado, pues no puedes tomar decisiones de forma impulsiva y eso «te protege» en ocasiones de tu irracionalidad.

 

9. ¿Dependes de la financiación?

Al invertir en bolsa lo haces con tu dinero.

Por favor, pasa de derivados y cosas raras apalancadas. Perderás hasta la camisa si eres como la mayoría.

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Al invertir en inmuebles dependes de la financiación para escalar. Si no tienes ingresos regulares te será muy difícil o deberás financiarte con tipos de interés mucho más elevados.

 

10. ¿En función de tu edad?

Podrás hipotecarte habitualmente hasta los 70 (o incluso 75 años) sin muchos problemas si tienes buenos ingresos recurrentes.

Más allá, en función de tu edad actual, se podrá ver limitada tu capacidad de financiación y tu plan a largo plazo.

Por su parte, puedes invertir de forma pasiva en bolsa hasta el último día de tu vida.

¿Financiar en bolsa?

No te lo aconsejo. Demasiada volatilidad. Y ya sabes que a los bancos no les gusta.

<strong>Recuerda</strong>

Al mercado le da igual si tus hipótesis son correctas o no. El mercado puede menospreciar ciertas acciones durante décadas.

Tu liquidez quizás no puede permitirse la paciencia que en ocasiones el mercado requiere.

 

Tabla Resumen

Bolsa (fondos) 📈Inmuebles 🏠
Deuda
Volatilidad
Diversificación
Riesgo de tipo de interés
Inversión pasiva
Aprendizajes
Depende de ti
Liquidez
Para edad avanzada

Nota: algunos valores son matizables, no los tomes al pie de la letra. Ejemplo: la deuda puede ser una desventaja pero, bien usada, permite crecer mucho más rápido.

 

Recomendación final

En mi caso, siempre recomiendo diversificar. Ambos tipos de inversión me parecen muy potentes.

Por eso invierto:

  • Un 50% de mi patrimonio en inmuebles.
  • Un 40% aprox. en renta variable.
  • Y el 10% restante invierto en inversiones alternativas.

De esta forma duermo muy tranquilo y me aprovecho de las ventajas de ambos mundos. Obviamente para poder hacerlo debes tener un capital mínimo.

<strong>Ejemplo</strong>

Si dispones de 60.000 euros para invertir, una posibilidad podría ser empezar invirtiendo un poco más de la mitad de tu capital financiando una vivienda económica y el dinero restante en una buena cartera de acciones diversificada.

 

¿La clave? 🔑

La clave (siempre) es empezar. Y empezar cuanto antes no solo por la fuerza del interés compuesto (echa un ojo aquí si no sabes lo que es).

Empezar para poder comenzar a aprender cuanto antes. El interés compuesto es muy potente. Pero tu aprendizaje aún lo es mucho más.

Como siempre, este artículo es formativo y al final eres tú el que debe tomar la decisión que creas que mejor “casa” con tu situación personal, tus capacidades y objetivos.

 

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