No sé si te acordarás de un vídeo que se hizo viral (muy viral) de una pareja que hablaba sobre si era mejor una hipoteca fija o variable.
¡A tipo fijo! Decían los memes…
Digamos que sus gestos dejaban entrever que la noche anterior había sido movidita…
(Si tienes curiosidad por el vídeo, al final te dejo con un remix muy bueno).
El caso es que es una de las dudas que más paraliza a muchos en el momento de pedir una hipoteca…
¿La pido a tipo fijo o a tipo variable?
Pues en este vídeo te cuento los pros y los contras de cada una ellas. ¿Cuál es mejor?
¡Vamos a ello!
¿Qué vas a encontrar aquí?
- Para los despistados: ¿qué son las hipotecas tipo fijo o tipo variable?
- El Euribor y por qué debería preocuparte
- Hipotecas variables: el efecto del Euribor
- Pros y contras de la hipoteca tipo fijo
- Pros y contras de la hipoteca tipo variable
- Entonces… ¿cuál es mejor?
- Otras preguntas (FAQs)
- Extra: ¿Comprar al contado es mejor que con hipoteca? Hacemos números
- Extra: el vídeo que se hizo viral de dos analistas hipotecarios que iban hasta las cejas de…
Nota: aunque aquí nos centramos en inmuebles para invertir, lo que te cuento aquí también te puede ayudar si estás pensando en comprar tu vivienda para vivir.
Para los despistados: ¿qué son las hipotecas tipo fijo o tipo variable?
Simplificando mucho:
- Con la hipoteca tipo fijo pagas todos los meses la misma cuota hasta que venza la hipoteca.
- Con la hipoteca variable pagarás más o menos dependiendo de un índice que se llama Euribor (luego te cuento más).
Es decir: con la hipoteca tipo fijo no tienes sustos, sabes que siempre vas a pagar lo mismo. Pero es posible que estés pagando más que con la variable (o no).
En cambio, con la variable es posible que en algunos periodos pagues menos que con la fija, pero esto no te lo garantiza nadie.
¿Y por qué funciona esto así? ¿Qué sentido tiene contratar una hipoteca tipo variable?
Para entenderlo, te tengo que explicar brevemente cómo funcionan los préstamos entre bancos.
Y aquí entra en juego el Euribor.
El Euribor y por qué debería preocuparte
Los bancos te prestan dinero a cambio de unos intereses que les pagas.
Esto ya lo sabes.
Ellos hacen negocio y tú consigues al momento lo que quieres (ya sea una casa, un coche…). Un win-win que se suele decir.
Pues, del mismo modo, los bancos también se piden prestado dinero entre ellos. Se llaman préstamos interbancarios.
¿Y a cuánto interés se prestan dinero entre ellos?
Es algo variable. Pero, para tener una idea, se creó un índice que medía este interés promedio. ¿Adivinas el nombre? Exacto, el Euribor.
En una frase: el Euribor es una tasa de interés promedio a la que los bancos se prestan el dinero.
¿Y en cuánto suele estar el Euribor? Para que te hagas una idea, aquí te dejo una gráfica de cómo ha ido cambiando desde el 99 al 2023:
Como ves, el máximo del Euribor ha estado en torno a un 5% y el mínimo por debajo del cero (interés negativo).
¿Qué tendencia seguirá en el futuro? Esto nadie lo sabe con certeza, así que digamos que es una incógnita.
– Vale, Vale Albert, pero vamos al grano… ¿cómo me afecta todo este rollo a mí?
Voy 🙂 .
Hipotecas variables: el efecto del Euribor
Ahora que ya sabes qué es el Euribor… ¿para qué sirve realmente?
Pues se utiliza en las hipotecas a tipo variable para saber el interés que pagarás. Verás que los bancos lo describen tipo:
Interés hipoteca variable = Euribor + diferencial
- El Euribor lo actualizan cada año (normalmente). Es decir, que si cambia de un día a otro no tienes que preocuparte.
- El diferencial es el porcentaje que se lleva el banco y es fijo. Cada banco pone su porcentaje, pero suele oscilar entre 0,5 y 1%.
Por eso, para poder comparar entre diferentes bancos, lo que más te interesa ver es el diferencial, porque el Euribor es igual para todos. ¿Me sigues? (Ojo, también en las vinculaciones que te exigen para contratar la hipoteca).
Vamos a poner un ejemplo sencillo.
Imagina que vas a un banco y te dice que la hipoteca tipo variable es del Euribor + 0,7%. Esto quiere decir:
- Si el Euribor está en un 3%, el interés que pagarás durante el primer año será de 3 + 0,7% = 3,7%.
Al próximo año se revisará el Euribor y se actualizará: puede que pagues más (si ha subido) o menos (si ha bajado).
¡Por cierto! Algo que te va a explotar la cabeza: en realidad los bancos no tienen hipotecas de tipo fijo, solo variable. ¿Cómo? ¿Pero no hemos quedado que ofrecen los 2 tipos?
Un capote a los banqueros: cuando suben los intereses en la hipoteca variable y a muchos les toca pagar más, algunos piensan:
– Qué cab**nes los del banco, se están forrando a mi costa…
Pero ahora ya sabes que esto no es así, porque los bancos ganan con el diferencial, solo que al subir el Euribor, a ellos también les suben los intereses.
Pros y contras de la hipoteca tipo fijo
Ahora que ya has entendido cómo funciona la hipoteca variable, vamos a ver qué pros y contras podría tener la fija.
- Tienes la tranquilidad de pagar siempre lo mismo
- Si en el futuro los tipos bajan, podrías renegociar una bajada o irte a otro banco
- Si compras para alquilar, tener esta variable controlada te da más seguridad en los números
- Para mí el punto clave: debido a la inflación (cada año el nivel de vida sube y el dinero se deprecia) la cuota que pagas te parecerá que cada vez es menos (y de hecho lo será porque 200€ dentro de 20 años valdrán mucho menos)
- Los intereses suelen estar por encima de las variables (por lo de la prima del seguro que te comentaba)
- Algunos bancos están dejando de ofrecerlas (y en su lugar proponen mixtas)
Pros y contras de la hipoteca tipo variable
- Suelen tener intereses más bajos que las fijas
- Si los tipos bajan, no tienes que renegociar nada con tu banco, te aplicarán una reducción en la cuota cuando se actualice el Euribor
- Si los tipos suben, pagarás más en tu cuota mensual
- Vives con más incertidumbre. Si quieres tranquilidad, esta no es tu opción
- No tienes una ventaja tan clara en cuanto a la inflación que te comentaba en las de tipo fijo
Entonces… ¿cuál es mejor?
Pues… depende del perfil de cada uno.
Hablando de viviendas para invertir, si has hecho una muy buena compra, tienes baja aversión al riesgo y aunque te suban la cuota tienes un margen muy amplio, entonces podría tener sentido una hipoteca a tipo variable.
Pero, si no te gustan los sobresaltos y quieres tener la seguridad de que cada mes pagarás lo mismo (suba a baje el mercado), yo me iría a la fija.
En mi caso, prefiero de largo la fija. Por lo que te decía:
- Por un lado, siempre voy a poder renegociar y reducir la cuota en caso de que el mercado baje.
- Y por otro lado, me gusta pensar que esa cuota fija que pago ahora, en unos años cada vez me parecerá menor por el efecto de la inflación.
Otras preguntas (FAQs)
¿Puedo cambiar mi hipoteca de variable a fija?
Yes.
Primero puedes tratar de negociar con tu banco. Normalmente, cuando la gente quiere cambiarse a fija, es porque las cosas se han puesto feas y les han subido la cuota (porque ha subido el Euribor, ya sabes).
Entonces, ¿qué pasa? Pues que las de tipo fijo también habrán subido bastante, por lo que es posible que pagues incluso más de lo que estás pagando.
Eso sí, tendrías la seguridad de que, aunque siga subiendo el Euribor, tú no pagarías ni un euro más al mes.
Más vale pájaro en mano…
Si tu banco no quiere negociar, siempre puedes probar con otro. Esto se llama subrogación, es decir, pasar tu hipoteca a otro banco. Aquí ojo con las cláusulas que te ha puesto tu banco, normalmente hay una penalización, pero es posible negociar que la pague «tu nuevo banco».
Si tengo una hipoteca a tipo fijo ¿puedo cambiarme después a otro banco que me dé mejores condiciones?
Sí, incluso podrías negociar con tu propio banco. Pero, por lo que tengo entendido, están menos abiertos al diálogo.
Así que… lo habitual es llevarte la hipoteca a otro banco (subrogar, como te decía antes).
Aquí de nuevo tendrás que pagar una penalización, pero posiblemente te compense con creces la reducción de la cuota.
Por ejemplo, si tienes una hipoteca tipo fijo del 3% y ahora han bajado al 1,5%, tendrías que ver cuánto dinero te acabarás ahorrando y que este sea mayor que la penalización.
Creo que está claro, pero si quieres que te ponga un ejemplo, dímelo en los comentarios 😉
Y las mixtas… ¿son buena opción?
Por si no lo sabes: en las hipotecas mixtas, te ofrecen unos años a tipo fijo y el resto de la hipoteca variable.
Ejemplo: los primeros 5 años a un 3% y el resto de la hipoteca a euribor + 1% de diferencial.
¿Y para qué sirve esto?
Imagina que estamos en una época en la que el euribor no hace más que subir y pero las fijas están bastante altas. Claro, si coges una variable te la juegas a que siga subiendo.
No mola.
Pero claro, coger una fija al 5% (me lo invento) también es poco atractivo.
Entonces, los bancos te dicen: mira, yo te dejo unos años a tipo fijo para que estés tranquilo, aunque pagues algo más que por la variable. Y después, como lo más probable es que el Euribor baje (porque ahora está muy alto) pues ya te beneficiarás de una variable a un interés mejor.
¿Trato?
De hecho, muchos bancos solo ofrecen las mixtas o variables, ya no las fijas. Por eso, podría ser una opción, aunque yo sigo prefiriendo una a tipo fijo.
Extra: ¿Comprar al contado es mejor que con hipoteca? Hacemos números
Si estás pensando en invertir en inmuebles para alquilar y te han dicho que es mucho mejor comprar al contado que con hipoteca…
Puede que tengan razón. Y puede que no.
¿Por qué digo esto? Porque dependiendo de lo que quieras conseguir (y esto es la clave) te puede convenir una cosa u otra.
Me explico:
- Si te han dicho que es mejor comprar al contado porque así no tienes deuda y de esta forma tienes más cashflow todos los meses… hasta aquí de acuerdo.
- Pero si te han dicho que es mucho más rentable comprar al contado que con hipoteca… aquí ya discrepo.
Para entender bien a qué me refiero, vamos a hacer unos números rápidos.
Vamos a asumir que tenemos una hipoteca 3% tipo fijo a 30 años del 80% del capital.
| Datos | Al Contado | Financiando |
|---|---|---|
| Compra | 100.000 | 100.000 |
| Capital aportado | 100.000 | 20.000 |
| Ingreso alquiler | 9600 | 9600 |
| Gasto hipoteca | 0 | 3960 |
| Cashflow | 9600 | 5640 |
| Rentabilidad | 9,6% | 28,2% |
Como ves, la rentabilidad es infinitamente mayor cuando usamos el dinero de otros (deuda buena) que cuando ponemos todo nuestro capital.
Ahora bien, si estás en una fase en la que quieres un cashflow grande y los tipos de interés no acompañan, te podría interesar.
Además, mucha gente tiene aversión a la deuda. No les gusta deber nada a nadie. Si eres de este perfil, no hay rentabilidad que compense dormir bien por las noches 😉 .
Aquí te dejo un vídeo breve donde hablamos de ello:
¡A tipo fijo!
2 comentarios en «¿Qué es mejor, hipoteca fija o variable en 2023? Te lo cuento fácil»
qué suerte encontrar tu blog! respondes a muchas de mis preguntas, sin tener que esperar que un familiar, experto o amigo se apiade de mi para explicarme cosas que no termino de entender.
Mi perfil es de 35 años (puedo aspirar a hipotecas joven a financiación 90%) quiero invertir en piso de 170.000 que responda a un hibrido de piso de alquilar y quizás para uno años de uso personal.
La cuestión es que me gustaría invertir este año, pero todo el mundo me desalienta porque dicen que los intereses están muy mal. Lo que yo pienso es que si alquilando cubro hipoteca con margen, no le veo el problema. Me gustaría saber como blindarme bien ante el banco para tener buenas opciones de renegociación de hipoteca, si mejor tirar a 5 años de mixta o a 10 y también saber que si tengo un perfil en que creo que podré amortizar bastante en 10 años, qué seria mejor opción a nivel de cuadro de amortización de intereses.
muchas gracias,
Marina
¡Buenas Marina! Lo primero, disculpas por la tardanza en responder, no había visto tu comentario…
Gracias por tus palabras, me alegro de que el artículo te haya sido útil.
En cuanto a tu reflexión: exacto, aunque las hipotecas estén con tipos «altos», es cuestión de hacer números para ver si cuadra. Cada uno hace sus cálculos, pero a mí me gusta que la renta que le saque al inmueble sea de unas 3 veces la de la hipoteca. Para ir con margen.
En cuanto al tipo de hipoteca, a mí personalmente me gustan mucho las fijas, porque es más predecible y con la inflación cada año la cuota que pagas es «menor» y puedes actualizar el precio de tus alquileres, por lo que cada vez consigues más rentabilidad.
Por lo general, no soy muy partidario de hacer una inversión mixta (invertir y para uso propio). Haz bien los números porque para este tipo de viviendas (de ese ticket) la rentabilidad podría no ser muy buena. Yo con ese capital compraría 2 o 3 pisos de inversión.
Por cierto, si quieres aprender más sobre inversión inmobiliaria, te recomiendo empezar por el curso gratuito que hice yo, que me encantó. Justo ahora está empezando. Te pongo el link:
https://vivirdeinmuebles.com/ver-libertad-inmobiliaria
¡Un saludo!