En el 80% de mis pisos tengo el seguro de impago con SEAG.
¿Por qué no en el 100%?
Luego te cuento.
No sé si mi opinión te interesará.
Lo que casi seguro que te interesará es la opinión sobre SEAG de un chico (al que conocí hace poco) que tiene 50 pisos y que ha probado muchos seguros de impago.
¿Merece la pena SEAG?
Quédate hasta el final y el misterio será resuelto.
¡Eeeeeeeempezamos!
¿Qué vas a encontrar aquí?
- Lo primero y principal: ¿por qué tener un seguro de impago NO es opcional?
- ¿Qué es SEAG?
- ¿Qué mira SEAG para asegurar a un inquilino?
- ¿Cuánto te cobra SEAG y cuándo te paga?
- Pros y Contras de SEAG
- SEAG VS ARAG
- Entonces… ¿cuál ha sido mi experiencia con SEAG?
- ¡Antes de irte! Si quieres contratar SEAG, no lo hagas sin tu regalo
- Te lo cuento todo en video (chistes malos incluidos)
Si al final decides contratar tu seguro con SEAG, no lo hagas.
Al menos, lo lo hagas todavía.
Lee el último apartado de este artículo. Y me cuentas.
Lo primero y principal: ¿por qué tener un seguro de impago NO es opcional?
Entiéndeme, por ley no estás obligado a tener un seguro de impago.
Eso ya lo sabrás.
Pero… si compras pisos para alquilar, deberías tener uno. Sí o sí.
¿No?
Pues entonces estás asumiendo un (gran) riesgo.
Tu inquilino puede parecer muy solvente. Muy majo. Todo lo que tú quieras.
Pero su situación podría cambiar de la noche a la mañana:
- Podrían echarle del curro
- Podría tener problemas de pasta (deudas) y que se retrasara en sus pagos de forma habitual
- Podría haberte engañado con su perfil y falsificar sus ingresos (esto se hace más de lo que crees)
- Incluso podría decidir no pagarte «porque yo lo valgo»
Un inquilino que parecía perfecto… puede acabar siendo una pesadilla.
Y tal como está la ley española, tú tienes las de perder.
Y más si es un perfil vulnerable.
Recuerda: eres casero. El demonio. El malo de la película.
¿Solución?
Pues eso. Rascarte el bolsillo y pagar un fucking seguro de impago.
Ellos son los primeros interesados en pillar buenos perfiles porque… si sale rana… ellos pagan el pato.
(Ranas, patos… esto parece el bioparc).
Pero claro, no vale cualquiera.
Luego te digo en qué deberías fijarte y si SEAG es buena opción (o no).
Nota: Conozco gente que, al cabo de 1 o 2 años con un inquilino ejemplar (que no ha fallado en el pago de cuotas) dejan de pagar el seguro de impago. Ven que se lo pueden ahorrar porque confían en el inquilino. Yo, aún así, no lo recomiendo (y no lo hago). Repito lo de antes: su situación puede cambiar de la noche a la mañana. Y tú tienes que seguir pagando tu hipoteca y gastos.
Si no te has quedado saciado, puedes ir a este post. Ahí entro más al detalle sobre los seguros de impago (y te cuento la vez que casi nos estafan).
¿Qué es SEAG?
A mí me suena a palabra árabe.
– Sala malekum
– Malekum SEAG
Venga, ya que estamos:
– ¿Cómo se dice escupir en árabe?
– Saliba-ba.
…
¿Sigues aquí? Qué estómago tienes…
Va, al lío.
SEAG son las siglas de Sociedad Española de Alquiler Garantizado.
Se fundó en 2014 y tiene más de 74.000 inmuebles asegurados repartidos en toda España.
No es una aseguradora clásica. Es una empresa «normal» que a día de hoy factura más de 17 millones de €.
¿Y?
Me refiero a que es una empresa solvente, con tiempo en el mercado.
¿Y que no sea una compañía aseguradora no es un problema?
Buena pregunta. Sí y no. Más abajo te amplío.
¿Qué mira SEAG para asegurar a un inquilino?
Varias cosas.
Pero por darte las 2 más básicas:
- Si el inquilino tiene antecedentes de morosidad (si aparece en ficheros tipo ASNEF, por ejemplo)
- O la cuota de alquiler supera el 40% de sus ingresos (si cobra 2.000€, podría acceder a un alquiler máximo de 800€)
Entonces… Meeek. El contrato se rechaza.
A SEAG le conviene encontrar inquilinos pagadores. Si se equivoca y coge a alguno problemático que no paga… ellos asumen el coste.
Una pregunta que podemos hacernos:
«¿Qué % de inquilinos de los que valida SEAG acaba dando problemas de impagos?
En realidad, esto nos da un poco igual, porque son ellos los que nos van a cubrir las cuotas.
Pero bueno… para tener una idea de si se equivocan mucho o no.
Viendo los números del sector, podríamos decir que, de cada 100 viviendas que garantizan, aproximadamente 6 inquilinos dan problemas de impago (tasa de morosidad del 6%).
En SEAG puede que sea algo menos, pero por ahí ronda.
¿Cuánto te cobra SEAG y cuándo te paga?
Su tarifa suele ser similar a las demás compañías, tal vez un poco menos.
Está entre el 3 y el 5% de la renta anual de alquiler.
Ejemplo:
- El alquiler es de 1.000€
- Al año son: 12.000€
- Pues SEAG te cobraría entre 300 y 500€ al año
¿De qué depende?
Pues depende del perfil del inquilino. A más solvente sea su perfil, más rondará el 3%.
El último inquilino al que he asegurado se me ha ido al 5%, porque era una persona que llegaba muy justo al ratio del 40%.
Hay veces que si no llega al ratio, puede aportarse un Aval (persona que también aporta su documentación y que se hace responsable en caso de que el inquilino no pague).
Ahora: ¿cuándo te paga?
Si notificas el impago en la plataforma antes del día 25 del mes impagado, te pagará el siguiente mes a partir del día 5.
¿Te he liado?
Pues lo vemos con un ejemplo.
Ejemplo:
Notificas el impago antes del día 25 de enero. Enero cuenta como tu mes de carencia obligatorio (abajo te explico esto).
Pues SEAG asume la obligación a partir del mes de febrero y te ingresará esa mensualidad (la correspondiente a febrero) el 5 de marzo.
La renta de marzo te la ingresará el 5 de abril, etc. etc.
¿Ok?
Seguimos.
Pros y Contras de SEAG
- Garantía Indefinida: Es lo mejor para mí. Otras aseguradoras cubren un máximo de 6 a 12 meses de impago, pero SEAG mantiene el pago mes a mes de forma ilimitada hasta el desahucio (lanzamiento).
- Cobras desde el minuto 1: una vez se valida el impago, el dinero se ingresa religiosamente en tu cuenta. No te pagan cuando termina el juicio o cuando la demanda se admite a trámite (como ocurre en otras pólizas).
- Asumen todos los costes legales: Incluyen los honorarios de abogados, procuradores y tasas del proceso de desahucio dentro de su servicio básico (no es un plan extra de pago).
- También cubren actos vandálicos (hasta 3.000€). Si al inquilino le da un arrebato de ira y destroza puertas, cristales etc. SEAG lo cubre. Eso sí, tienes que haber firmado un anexo al contrato con fotos del estado del piso.
- De las que más me han sorprendido: si a los 3 meses de finalizar el seguro (en el impás de que viene otro inquilino) te okupan el piso, SEAG se hace cargo de todo el proceso de desalojo (no te paga rentas de alquiler, pero paga todo el proceso de desokupación).
- No es una aseguradora regulada: Este es el punto más criticado en los foros. Al ser una empresa de servicios y no una aseguradora, no tiene reservas exigidas por ley ni cuenta con el fondo del Consorcio de Compensación de Seguros. Dependes de la propia solvencia financiera interna de la empresa*.
- Tienen 1 mes de franquicia: el primer mes de impago SEAG no lo cubre. Eso se hace así porque asumen que tienes 1 mes de fianza. Aún así, otras aseguradoras te cubren pasados varios meses.
SEAG funciona igual que tu banco digital, tu compañía de luz o tu empresa de alarmas: su garantía eres tú y miles de inversores pagando cuotas cada mes. Su viabilidad está respaldada por una auditoría anual de cuentas y un volumen de más de 74.000 viviendas garantizadas que reduce casi a 0 el riesgo de impago masivo.
Yo lo veo así: el riesgo de que quiebre SEAG es infinitamente menor al riesgo de que tu inquilino te deje de pagar mañana.
SEAG VS ARAG
Vamos a comparar SEAG con su competencia más directa.
ARAG. Si te digo de qué son las siglas te caes «patrás».
¿Te lo digo?
Vale, tú lo has querido:
Allgemeine Rechtsschutzversicherungs AktienGesellschaft.
¡¡Te lo dije!!
Te dejo una tabla con las características de ambas y comentamos:
| Característica | SEAG | ARAG |
|---|---|---|
| Naturaleza jurídica | Empresa "normal" no es aseguradora | Aseguradora regulada por la DGSFP |
| Límite meses impago | Indefinido (hasta recuperar las llaves) | Temporal (máximo 6, 9 o 12 meses) |
| Momento del cobro | Mensual y puntual (Cada día 28) | Por reembolso tras interponer la demanda |
| Mes de Franquicia | 1 | 1 |
| Filtro de Solvencia (Scoring) | Más flexible (estudia autónomos y extranjeros) | Muy estricto y automatizado por algoritmo |
| Vandalismo | Hasta 3.000€ (aunque no haya deshaucio) | Hasta 3.000€ o superior (si hay deshaucio) |
| ¿Cubre okupación? | ✅ (hasta 3 meses) | ❌ |
| ¿Asegura habitaciones? | ✅ (<400€ sin estudio) | ❌ |
| Ideal para... | Alquileres de primer precio (tienes hipotecas asociadas) | Alquileres mayor rango (y no hay tanta dependencia cashflow) |
A mí me rallaba que SEAG no fuera una compañía de seguros «como tal».
ARAG sí lo es.
¿Y qué significa que una compañía esté regulada por la DGSFP?
Pues que sus finanzas están vigiladas por el Ministerio de Economía y que, si la empresa quiebra, el Estado español (a través del Consorcio) responde por tu póliza. Es el nivel máximo de protección legal que existe en el sector financiero.
Peeero. Justamente esa «ventaja» de ser una aseguradora es a la vez su «lastre».
Porque al ser aseguradora no puede dar cobertura ilimitada, como sí hace SEAG.
Esto es por un rollo legal de las aseguradoras, que tienen que bloquear X cantidad de dinero como garantía por cada persona que aseguran. Y si dieran cobertura ilimitada, no sería factible.
¿Se entiende?
Aún así (en mi opinión): el riesgo de insolvencia de SEAG es infinitamente menor que el riesgo de que un juzgado tarde 18 meses en desahuciar a un inquilino mientras una aseguradora tradicional te corta el grifo a los 6 meses.
Luego: el tema del momento del cobro: con ARAG hay que esperar a que sus abogados pongan la demanda para empezar a cobrar.
Eso suele durar 1 o 2 meses. Pero bueno, dure lo que dure, luego te lo pagan de golpe.
Lo de la okupación es un plus que mola que tenga SEAG, por si te okupan el piso durante los 3 meses siguientes.
Entonces… ¿cuál ha sido mi experiencia con SEAG?
Te soy honesto.
De momento no he tenido impagos.
Crucemos dedos.
Entonces, te preguntarás…
Albert, ¿¿cómo narices vas a opinar de ellos si todavía no has comprobado cómo responden ante un impago???
Muy lícita tu pregunta.
Te cuento.
Lo primero decir que no he tenido impagos y sí bastantes contrataciones con ellos.
Y me ha gustado lo ágiles que son.
Sin ir más lejos: hace unas semanas estuve dando de alta a un inquilino y me respondían en cuestión de minutos.
El tema es: no es solo una cosa mía.
Conozco a bastantes inversores y todos hablan bien de SEAG.
Al final, es la única (que sepa) que cubre los impagos hasta el deshaucio. Y eso nos da tranquilidad.
Mira, el otro día conocí a un chico que tiene más de 50 pisos de alquiler.
Y decía que había probado varios seguros y había tenido casos de impagos.
¿Sabes con cuál se queda?
SEAG.
…
Tal vez hubieras preferido que tuviera un impago para contarte de primera mano cómo ha respondido SEAG.
Yo, no.
Jajaja.
Pero lo dicho:
- Solo con lo ágiles que son con la documentación.
- Lo profesionales que me parecen cuando he tratado con ellos.
- Y lo que me han contado aquellos inversores que (desgraciadamante) han tenido que tirar de impagos…
Estoy muy tranquilo.
Y lo de dormir bien (para mí, que soy padre de familia) no tiene precio.
Chao!
¡Antes de irte! Si quieres contratar SEAG, no lo hagas sin tu regalo
De forma habitual, algunos inversores me preguntaban por mi seguro de impago.
Hasta ahora yo los dirigía a SEAG.
Pero un día me levanté con chispa y pensé…
A ver… estoy derivando clientes a SEAG muy a la ligera y podría pedirles algún beneficio, ¿no?
Y si hablo con SEAG y les digo que, por cada cliente que yo dé de alta, me den una pequeña prima (sin que el cliente pague ni un euro más) y a los clientes les den algún beneficio?
A lo de darme la prima, me dijeron que ok.
Pero a lo de un beneficio para el cliente… que nanai.
Así que volví a sacar mi chispa, me lié la manta a la cabeza y me dije:
«Si SEAG no les da un beneficio extra a los clientes que les llevo, yo lo haré».
Dicho y hecho.
Ahora puedo ayudarte a contratar la póliza de seguro de impago con SEAG.
Y encima te llevas un regalo que he preparado (valorado en 97€).
¿Te gusta el plan? Pues si quieres contratar SEAG para tu póliza de impago, dímelo a través de este formulario.
Te ayudo a hacerlo y te obsequio con mi regalo.
Te lo cuento todo en video (chistes malos incluidos)
Algunos chistes que aparecen tuve dudas de quitarlos. Y también algunas cagadas.
Pero, ¿sabes qué? De perdidos al río, pensé.
Prefiero ser natural y no hacer un contenido impoluto estilo Gemini.
Dios, como me repele la IA, siempre tan bien queda.
Podrás decir que te parezco un payaso. Pero no una IA.
Me vale.
