Durante un tiempo me resistí a probar este modelo de inversión.
Tenía bastantes prejuicios…
No veía claro que compensara…
Tampoco ayudaban las dudas que había respecto a la bonificación del 50% por vivienda habitual…
Pero. Peeero.
Después de tomar la decisión de probarlo en mis carnes, en el post de hoy te cuento:
- Por qué no quería saber nada de este modelo y qué fue lo que me hizo cambiar de opinión (tal vez te pase lo mismo)
- Qué rentabilidad se puede esperar (y cuánto estoy sacando yo)
- Cómo se regula y cómo se declaran los ingresos
- Y… mucho más
¿Todo claro?
¡Pues a darle caña!
¿Qué vas a encontrar aquí?
- Cómo funciona el alquiler por habitaciones (explicado en 1 minuto)
- Qué tiene de especial el alquiler de habitaciones (pista: su rentabilidad)
- En esto me fijo YO para elegir un inmueble habitacional
- Dónde comprar para hacer alquiler habitacional (sin liarla)
- Caso de estudio con números R-E-A-L-E-S
- Por ESTO cambié de opinión y me lancé a probarlo
- Qué Ley regula el alquiler de habitaciones (si es que la hay)
- ¿Hay que declarar el alquiler de habitaciones? ¿Cómo?
- ¿Puedo aplicarme la bonficación del 50% como vivienda habitual en alquiler habitacional?
- ¿Y cómo hacer un contrato de alquiler por habitaciones?
- Te lo cuento todo en vídeo
- Empresas que gestionan el alquiler de habitaciones
Cómo funciona el alquiler por habitaciones (explicado en 1 minuto)
No sé si hace falta, pero ahí va:
En lugar de alquilar el piso completo… alquilas habitaciones de forma individual.
Espera un momento…
¿Te referías a cómo funciona legalmente? Ya me extrañaba que un lector de este Blog preguntara semejante obviedad…
El tema legal/fiscal te lo cuento un poco más abajo.
Pero antes, me quiero asegurar que hablamos de lo mismo.
Cuando alquilas una habitación, el inquilino no solo tiene derecho a la habitación. Está alquilando también el uso de las zonas comunes: cocina, baños y salón (si lo hay, que luego abrimos ese melón).
Entonces, harás un contrato individual (abajo te comparto un ejemplo) con cada inquilino que alquile una habitación.
Buff pero eso es un lío, ¿no? Ahora tengo que tratar con 4 o 5 inquilinos en vez de uno. Me tiene que compensar mucho para hacerlo…
Eso nos lleva al siguiente punto.
Qué tiene de especial el alquiler de habitaciones (pista: su rentabilidad)
Vamos a ver.
La gente que hace alquiler habitacional no es por hacer una labor social.
¿Que de forma indirecta se hace porque ayuda a relajar la tensión en la escasez de vivienda?
Sí.
¿Que mucha gente no puede permitirse alquilar una vivienda completa y de esta manera puede optar a vivir en el sitio que quiere?
Sí.
Pero, al final, el que pone su vivienda en alquiler de habitaciones lo hace porque le resulta más rentable.
Del mismo modo que el panadero hace pan porque gana dinero con ello, no por amor al pan arte.
Dicho esto.
¿Cuánto de rentable es comparado con alquiler tradicional? Vamos a verlo con un caso rápido.
Ejemplo:
Vivienda de 80 m2, 3 habitaciones y 1 baño.
- En alquiler tradicional: 900€
- Si alquilamos cada habitación a 350€ y el salón lo convertimos en una 4ª habitación: 1.400€
Con números «a pelo», por habitaciones sería un 64% más rentable.
Pero ojo que tiene algo de trampa. Porque…
- Para hacer alquiler de habitaciones hay que acometer cierta reforma o adecuación (tienes invertir más pasta)
- Conlleva más tiempo de gestión (o delegar la gestión y pagar una cuota)
- El tema fiscal… podría ser más problemático (luego lo vemos)
Y claro, no vale cualquier piso.
Tiene que cumplir ciertas cosas. Cosas que te cuento a continuación.
En esto me fijo YO para elegir un inmueble habitacional
Vale, si has invertido ya en inmuebles (rentables) para alquiler, esto te lo sabes.
Insisto, rentables. Que te den un 8% de rentabilidad bruta por lo menos. Si no, estás jugando a otra cosa.
Lo típico es:
- Buscar zonas humildes, pero con demanda
- Bien comunicadas con trasporte público
- Que la comunidad no sea (muy) problemática
- Y que los gastos de comunidad sean comedidos (no tenga ascensor o grandes derramas)
¿La diferencia con los pisos que se suelen comprar para alquiler tradicional?
Que en este caso queremos pisos más grandes.
En concreto:
- Que sean pisos espaciosos, mínimo 3 habitaciones (porque se suele convertir el salón en una 4ª o 5ª habitación. Si tienes dudas morales sobre esto, te leo en comentarios).
- Que sean luminosos y con terrazas. Si tiene 2 terrazas mejor que una. O si una habitación no tiene terraza, al menos que sea espaciosa o luminosa.
- Que la cocina sea amplia (por si cocinan varios a la vez). Y si haces 5 habitaciones, que haya 2 baños (o baño y aseo).
- Que la distribución sea normal (que no haya que pasar por la cocina para acceder a una habitación, por ejemplo).
Algunas cosas son matizables, pero es un buen punto de partida.
Seguimos.
Dónde comprar para hacer alquiler habitacional (sin liarla)
Buena pregunta, pillín.
Y es que para mí es una de las preguntas más importantes.
Si hoy pones en alquiler habitacional un pisucho en un pueblo perdido, posiblemente lo alquiles.
Pero (para mí) este enfoque tiene un problema.
Y es que esa demanda sea circunstancial. Porque ahora tenemos una coyuntura de escasez total.
Pero… ¿qué pasará cuando remontemos y la gente tenga acceso a más viviendas en las ciudades?
Te lo digo: que la demanda en localidades perdidas caerá en picado. Y vendrán los lloros.
Te digo más: incluso en algunas capitales de provincia, el alquiler habitacional podría no funcionar. Porque si hay mucha oferta, el precio de las habitaciones baja y puede no compensar la inversión. Por lo que me cuentan, es el caso de Castellón ciudad.
Solución: mira bien a cuánto se alquilan las habitaciones en la zona concreta y asegúrate que tenga una demanda sostenida, no puntual.
¿Cómo?
Entra en Idealista → alquiler → habitaciones.
Filtra por:
- Barrio concreto (no toda la ciudad)
- Precio realista (ni chollos ni locuras)
Fíjate en:
- Cuántos anuncios hay activos
- Cuántos se repiten siempre (mal síntoma)
- Cuántos desaparecen rápido (buen síntoma)
Guarda 10–15 anuncios.
Revísalos a la semana, al mes y a los 2 meses.
Si la mayoría ya no están, hay rotación sana → parece demanda real.
Si quieres que te pase algunos de mis contactos (que conocen bien este mercado) para que te ofrezcan inmuebles que no verás en portales inmobiliarios (porque ellos los captan antes), darle aquí abajo:
Caso de estudio con números R-E-A-L-E-S
Vamos a analizar ahora un caso real de alquiler por habitaciones.
Datos de partida:
Inmueble de 3 habitaciones, salón, cocina y baño. 80 m2
3ª Planta sin ascensor.
Ciudad: Alicante
- Precio de compra: 110.000€
- Coste de la reforma: 15.000€ (sacamos una habitación extra del salón, reforzamos instalación eléctrica, mejoramos cocina y baño, pintamos, amueblamos…)
- Impuestos y otros: 15.000€
Total inversión = 140.000€
* Ingresos de alquiler:
- 2 habitaciones grandes: 400€ cada una
- 2 habitaciones pequeñas: 350€ cada una
Total = 1.500€
* Gastos al mes:
- Gestión: 100€/mes
- Suministros (wifi, luz, agua) = 150€
- Comunidad: 30€ mes
- IBI, seguros y otros: 60€
- Mantenimiento: 150€/mes (contamos un 10% del ingreso)
Total = 500€ (aprox).
* Beneficio:
Beneficio = Ingresos – Gastos = 1.500€ – 500€ = 1.000€
A esto habría que descontarle la cuota de hipoteca. Puedes ver cuánto te saldría en mi calculadora de hipoteca.
Pero algo típico: si asumimos un 80% de financiación al 3% tipo fijo a 30 años: unos 370€/mes.
Rentabilidades y cashflow
Nota: para calcularlo bien, te recomiendo que lo hagas con mi calculadora de rentabilidad.
- Cashflow al mes: 1.000€ – 370€ = 630€
- Rentabilidad sobre el dinero invertido (ROCE) = ??
(Aquí un paréntesis. La inversión total ha sido de 140.000€. Como el banco nos ha dejado el 80% de valor de compra (88.000€) hemos tenido que poner 52.000€ de nuestro bolsillo). Entonces:
- Rentabilidad sobre el dinero invertido (ROCE) = 630€ x 12 meses / 52.0000€ = 14,5%
Si no acabas de entender bien cómo se calcula, aquí lo cuento al detalle.
Por ESTO cambié de opinión y me lancé a probarlo
Mira, hace un tiempo investigué a fondo el modelo.
Y no me convenció porque escuchaba decir a los «pros»:
Si no gestionas tú mismo los inquilinos y las incidencias, este modelo no compensa. Ni de coña.
Está claro que la inversión que hay que hacer es mayor que en tradicional:
Son pisos de mayores dimensiones y generalmente se compran en ciudades medianas-grandes.
Y a mí no me apetecía lo más mínimo gestionar incidencias y entradas-salidas constantes de inquilinos.
Y más, teniendo en cuenta que algunos perfiles pueden ser algo más «delicados» que en un alquiler tradicional al uso.
También se sumaba que no te podrías desgravar el 50% del beneficio (más abajo te digo cómo está ese tema).
Peeeeero aquí quiero darte un consejo al puro estilo coach de desarrollo personal.
Ahí va:
Nunca te fiés 100% de las opiniones de los demás. Aunque sean profesionales que controlen más que tú del tema.
No digo que pases de lo que digan.
No.
Digo que cojas esa opinión como referencia, pero que no lo tomes como verdad absoluta.
En mi caso, estuve mucho tiempo con esa creencia de «o lo gestiono yo, o no merece la pena». Pero me decidí a probarlo porque indagué un poco más:
- Si las habitaciones no eran rentables o daban problemas, me aseguraba de que los números cuadraran para alquilar en tradicional. Tenía Plan B.
- Incluso asumiendo una comisión por la gestión, veía que los números eran muy interesantes.
- También que estaba comprando activos de más valor: viviendas grandes en capitales consolidadas.
- Otro argumento es que estaba diversificando el modelo, porque todos los pisos que tenía hasta la fecha eran en tradicional.
- Y el colofón: el tema fiscal se despejó bastante (más abajo te cuento).
Y (de momento) te digo que estoy muy satisfecho con el resultado.
Qué Ley regula el alquiler de habitaciones (si es que la hay)
Aquí es donde suele empezar el lío.
Porque mucha gente da por hecho que el alquiler por habitaciones se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (la típica LAU)… y no es exactamente así.
La respuesta corta: El alquiler de habitaciones se regula (en general) por el Código Civil, no por la LAU.
¿Por qué?
Qué preguntones estamos…
A ver: la LAU está pensada para regular el alquiler de una vivienda completa (con un único arrendatario).
En el alquiler por habitaciones no se alquila la vivienda entera (obvio), solo una parte concreta (la habitación), con uso compartido de zonas comunes y conviviendo con otros inquilinos distintos.
Hasta aquí, ¿ok?
Eso (jurídicamente) no encaja en el alquiler de vivienda habitual “clásico” de la LAU.
Nop.
Por eso, este tipo de contratos se apoyan en el Código Civil, que regula los alquileres en general y deja bastante margen a la libertad de pactos entre propietario e inquilino.
Si alquilas una habitación, con uso compartido del resto de la vivienda, estás en Código Civil, aunque el contrato mencione cosas de la LAU.
Que se rija por el Código Civil NO significa que no pueda alquilarse como vivienda habitual o que no tenga ventajas fiscales.
Más abajo vemos este asunto tan polémico.
¿Hay que declarar el alquiler de habitaciones? ¿Cómo?
Si me pagaran 1€ cada vez que escucho «cómo declarar el alquiler por habitaciones» ya tendría la entrada de un piso para alquilarlo por habitaciones.
A ver, si cobras en negro, tú verás. Yo no soy tu madre.
Lo normal es que los ingresos de los alquileres los declares. Sean del tipo que sean.
En habitaciones, tendrás un contrato por inquilino, y esos ingresos deberían constar en tu declaración.
¿Y cuántos impuestos pagarás? Pues depende de 2 cosas:
- El tramo de IRPF en el que estés (esto te lo marcan tus ingresos del trabajo + cualquier otro ingreso que tengas).
- Si puedes deducirte el 50% del beneficio de alquiler.
Y esto último lo vemos en 3…2…1…
¿Puedo aplicarme la bonficación del 50% como vivienda habitual en alquiler habitacional?
Esa pregunta ya tiene más sentido que la anterior.
Si no sabes de qué va eso de la bonificación… tienes un problema. Pero tiene solución si pinchas aquí.
¿Ya de vuelta?
Ok. Pues al toro.
Durante mucho tiempo se decía que no se podría aplicar la bonificación del 50% en los ingresos del alquiler de habitaciones.
Porque tenía que hacerse por el Código Civil (no por la LAU) y en ese caso la ley era algo ambigua en tema habitaciones.
Así que los abogados eran cautos y decían que nanai.
Claro, al ser así, a muchos no les convencía, porque pagar impuestos por el 100% del beneficio… ya empezaba a no ser tan rentable VS el alquiler tradicional.
Pero ocurrió algo que lo cambió todo.
La Dirección General de Tributos (DGT, como la de las multas y la baliza) emitió varias consultas vinculantes (entre ellas una muy citada en el sector) donde vino a aclarar lo siguiente, simplificando mucho:
Sí se puede aplicar la reducción del 50% en alquiler por habitaciones, SIEMPRE QUE se cumplan ciertas condiciones:
- Que el destino de la habitación sea vivienda habitual del inquilino.
- Que exista un contrato de alquiler, aunque sea por habitación.
- Que no sea alquiler turístico ni temporal.
- Y que haya voluntad de permanencia, no un “me quedo tres meses y me voy”.
Dicho de otra forma:
Lo que importa es el uso real como vivienda habitual.
Por lo que esto dio vía libre para que, si los inquilinos firmaban contrato como vivienda habitual de duración 12 meses (prorrogable hasta 5 años), los propietarios podían deducirse el 50%.
¡Yuhu!
¿Y cómo hacer un contrato de alquiler por habitaciones?
Yo te voy a contar cómo lo he hecho yo (con ayuda de gente que sabe más).
Tienes que hacer un alquiler independiente con cada inquilino, que refleje que usará la habitación X (les asignas un número) y que tendrá acceso a las zonas comunes.
Lo más importante: dejar claro que será la vivienda habitual del inquilino, para poder deducirte el 50% del beneficio.
También el tema de suministros, que tú cubrirás hasta un tope X euros por habitación (en mi contrato lo especifico).
¿Y cómo narices hago todo esto bien? Vamos Albert, ¡no te hagas de rogar, bellaco!
Pues si quieres un ejemplo de los contratos que tengo yo, deja aquí tu email y te lo envío al momento:
Te lo cuento todo en vídeo
Me da vergüenza lo que pasa en el minuto 1:40 del vídeo. Cuando llegues ahí, hazme un favor y sáltetelo. No me falles…
¡Te dije que no me fallaras! Si es que somos unos morbosos…
Empresas que gestionan el alquiler de habitaciones
Yo lo delego en mi PSI de confianza, que tiene un equipo que lleva la gestión.
Me escriben la whatsapp solo si hay algo urgente que solucionar.
Porque la idea es que lo gestionen ellos de forma «lo más pasiva posible». Lo pongo entre comillas porque nunca será 100% pasivo, al final tienes que intervenir si hace falta aprobar un presupuesto para arreglar algo.
Si algún día se retira… ya me he asegurado de que haya empresas que se puedan encargar.
No te puedo hablar con conocimiento de causa de esas empresas porque no las he probado, pero he hecho una búsqueda y te cuento cuál he identificado.
Dame tú email y te lo envío (y te regalo también el ejemplo de contrato):
¡Nada más! Si se te ha quedado algo en el tintero… te espero abajo en comentarios.
