Deducción por Vivienda Habitual 2026 + Gastos alquileres deducibles (no te olvides del 5º)

Para algunos, los inversores inmobiliarios somos vulgares ratas de alcantarilla.

Gente que revisa hasta el céntimo el cambio que le devuelve el panadero.

Y oye, no vamos a negar que en parte es cierto…

Por eso, en el manual del buen inversor, no puede faltar un apartado de optimización fiscal.

Osease, de los gastos que nos podemos deducir de nuestros ingresos de alquiler.

¿Es un tema que te da tanta pereza como a mí?

Pues respira hondo porque… te voy a contar qué gastos sí o sí tienes que tener en cuenta y cómo hacerlo sin complicarte demasiado.

(Con voz de susurro) Y al final te hablo de una cosa que pocos tienen en cuenta para optimizar lo que pagan de impuestos…

¿Te vienes?

¡Puessss empezamos!

 

¿Qué es eso de «deducirse»? A ver si van a ser chanchullos…

La verdad por delante.

Yo no soy un loco de las deducciones. Peco más por defecto que por exceso (vamos, que si fuera por mí, me dejaría la mitad por computar).

Es que me da una pereza terrible este tema. Y sé que está hecho para que así sea.

Que los tontos como yo digan: – bah, paso de complicarme -.

Menos mal que mi chica es una fanática del Excel y le pasa los datos ordenaditos a la gestora.

Dicho esto.

Si andas algo pez en todo este tema… te explico lo de deducirte de forma rápida.

Tu sabes que una empresa tiene ingresos y gastos. Hasta ahí, ok.

Y su beneficio son: ingresos – gastos.

Me sigues, ¿no?

Pues la empresa paga impuestos por sus beneficios, no por sus ingresos (siento si es demasiado obvio). Y estos impuestos suelen ser de un 25% (el famoso impuesto de sociedades).

De la misma forma, alguien que pone en alquiler uno o más pisos, tiene unos ingresos (los alquileres) y unos gastos (comunidad, derramas, IBI, hipoteca…).

Y, por tanto, deberá pagar impuestos por el beneficio, no por los ingresos. ¿Okay?

¿Cuánto se paga?

Antes de seguir, vamos a hacer un alto en el camino para explicar la dedución más importante.

Esa que hace del modelo de comprar para alquilar algo tan interesante (y rentable).

Y es…

 

Lo más importante para reducir lo que pagas: deducción por Vivienda Habitual

¿Hemos venido a mojarnos, no?

Venga, voy a ello.

El Gobierno (el que sea) no suele tomar medidas para establecer un plan de acceso a la vivienda sensato.

Ene o.

No.

Hacen medidas cortoplacistas (para captar votos) y tratan de solventar el problema a base de parches… parches que acaban petando.

El único resquicio de «buen hacer» que se les puede atribuir es que incentivan los pisos en alquiler con la bonificación del 50%.

¿No sabes de qué va?

Estás más perdido que un pulpo… en un… eso. Lo que siempre digo.

Va, te lo cuento rápido: pues que si pones un piso en alquiler de larga estancia, no pagas impuestos por todo el beneficio. Solo por el 50%.

Ok. Tienes un beneficio de 4.200€

Los ingresos de alquiler van a la base de tu IRPF.

Supongamos que estás en un tramo del 30%.

Pues si no existiera bonificación, deberías pagar un 30% de 4.200€ = 1.260€, ¿verdad?

Peeero, hemos dicho que si alquilas tu vivienda a larga estancia (como vivienda habitual) pagas solo por el 50% del beneficio. Entonces:

Es decir, en lugar de los 1.260€, estamos pagando la mitad.

Not bad.

Recapitulando.

Para poder deducirte el 50% tienes que hacer el contrato de alquiler en el que se refleje que será la vivienda habitual del inquilino.

Tiene que aparecer algo como esto:

“El inmueble se destina a vivienda habitual del arrendatario, conforme a lo dispuesto en el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.”

Esto implica que el contrato es de 12 meses prorrogable hasta 5 años.

¿Capisci?

Dicho esto… ¿qué gastos son los que puedo poner en mi balance?

Esto nos lleva al siguiente punto.

 

Las 7 cosas deducibles que no te puedes olvidar en tu declaración

Vale, ya sabes lo de la bonificación del 50%.

Y hemos visto que ese 50% se aplica sobre tu beneficio. Luego:

A más gastos tengas  menos beneficio  menos impuestos pagas.

Con esto no quiero decir que sea mejor tener menos beneficio… o sí. Mmmmm…

Porque hay veces que ciertos gastos no los computamos, y tenemos más beneficio del que deberíamos tener.

Mal. Maaaaaal.

Pues te voy a hablar de 7 gastos que sí o sí tienes que meter (con ejemplos) y luego te hablaré de 6 que no puedes meter.

 

1. Intereses de la hipoteca o préstamo

Si el piso lo compraste con hipoteca (aquí trucos para conseguirlo con poco dinero), puedes deducir los intereses (solo los intereses, no el capital amortizado).

¿Cómo impedir que Hacienda te la líe? Con los extractos de los recibos del banco. Al final de año, descárgalos todos. Consejo: si entras desde el móvil, muchos bancos no muestran lo que es capital amortizado e intereses. Hazlo desde el PC. De nada 😉

 

2. Reparaciones y mantenimiento

Todo lo que sea mantener la vivienda en condiciones (pintar, cambiar un termo, arreglar una cisterna, una ventana…) entra. Lo puedes poner como gasto.

Eso sí… no se incluyen mejoras (como poner aire acondicionado donde antes no había). Al final te hablo más sobre esto.

¿Cómo impedir que Hacienda te la líe? Con la factura o el documento bancario que pruebe el pago. La factura tiene que tener:

Guárdala a buen recaudo que luego vienen los lloros.

 

3. Suministros y comunidad

Si los pagas tú (y no el inquilino), también van dentro: agua, luz, gas, comunidad, basura, alarma…

¿Cómo impedir que Hacienda te la líe? Lo mismo, todos los recibos. Descárgalos del banco porque puede que en unos años Hacienda te los pida y ya no estén disponibles…

 

4. IBI, seguros y tasas municipales

El IBI, el seguro del hogar y otras tasas municipales o seguros de impago entran.

¿Cómo impedir que Hacienda te la líe? Lo de antes, los extractos bancarios. No pieneses que por ser cosas del Estado ellos ya lo saben. Te lo van a exigir, así que descárgalo.

 

5. Amortización del inmueble y del mobiliario

Aquí viene el gasto más “misterioso” pero también uno de los más potentes.

Hacienda te deja deducir un 3 % anual del valor de construcción (no del suelo), y un 10 % anual del mobiliario y electrodomésticos (durante 10 años).

Esto lo puedes deducir mientras el piso esté alquilado.

¿Está vacío? Te jo*es.

¿Cómo impedir que Hacienda te la líe? En el caso del valor de la construcción, no te la puede liar. En lo que sí te puede decir algo es en tema mobiliario y electrodomésticos. ¿Qué hacer? Lo de siempre: facturas, facturas y más facturas.

 

6. Honorarios de profesionales

Aquí puedes sumar un buen pico (en especial el año que compras).

Gastos que podemos añadir: gestorías, agencias inmobiliarias, notarios, abogados, certificados energéticos, portales tipo Idealista Premium… todo lo que tenga que ver con gestionar o mantener el alquiler.

¿Cómo impedir que Hacienda te la líe? Siento repetirme pero… ¡facturas! O recibos o extractos bancarios.

 

7. Impagos y morosos

Si un inquilino no paga y han pasado más de 6 meses sin cobrar, puedes deducir esa renta impagada como pérdida.

Eso sí, tienes que haberlo reclamado (por burofax o juzgado) y no te lo puedes deducir si te lo cubre tu seguro de impago.

¿Cómo impedir que Hacienda te la líe? Eso mismo, tienes que tener la denuncia o reclamación. Con eso debería valer.

 

Recapitulando para que se vea claro

Vamos a hacer un resumen con los gastos deducibles que hemos visto, para que tengas la foto finish (qué rabia me da esta expresión):

Ingresos por alquiler al año: 9.600€ (aquí asumo 800€ de alquiler, no 600€ como decía al comienzo, para que se vea algo más de beneficio).

Gastos:

Total gastos deducibles: 8.230 €

Beneficio neto (9.600 – 8.230): 1.370 €

Hasta aquí, pagarías impuestos por 1.370 €.

Peeero recuerda: si el piso está alquilado como vivienda habitual, te aplicas la reducción del 50 %.

Por lo que quedaría: 1.370 € × 50 % = 685 € base imponible.

Si estás en un tramo del 30 %, pagarías 205,5 € de IRPF.

Es decir, de los 9.600€ que cobras de alquiler, acabas pagando 205,5€.

Así da gusto ser una “rata de alcantarilla”, jeje.

 

 

Extra 1: Gastos que la gente mete… pero Hacienda no traga

Aquí viene la parte amarga.

Porque sí, hay gastos que parecen deducibles… pero Hacienda los tumba sin piedad (si te hacen inspección).

Muchas de las cosas las puedes deducir (nunca mejor dicho) con los que hemos visto antes.

Pero prefiero dejarlo aquí reflejado para que quede claro-clarinete.

Veamos los clásicos:

 

🚫 1. La cuota de hipoteca (el capital amortizado)

Error típico número uno.

Solo puedes deducir los intereses, no el dinero total que devuelves al banco.

Lo que amortizas no es gasto, es ahorro (porque te estás quedando con el piso poco a poco). Si no está claro, lee esto. 

💡 Ejemplo:

• Pagas 400 € de hipoteca → 150 € intereses + 250 € amortización.
• Solo los 150 € son deducibles.

 

🚫 2. Reformas o mejoras que aumentan el valor del inmueble

Pintar, arreglar o mantener, sí.

Pero si haces una reforma gorda (cambiar cocina entera, meter aire acondicionado, tirar tabiques…) no se considera gasto, sino inversión (porque tu inmueble se revaloriza).

Eso no va como gasto anual, sino como mayor valor del inmueble.

💡 Ejemplo:

• Cambiar un termo viejo = gasto deducible.
• Montar cocina nueva de diseño = inversión (no deducible ahora).

 

🚫 3. Gastos personales o de ocio

Parece obvio, pero te sorprendería cuánta gente mete gasolina, comidas o incluso Netflix “porque lo uso para ver reportajes de inversión”.

Si no está directamente vinculado al piso alquilado, olvídate. Y yo te diría que te olvidaras en general.

Solo en caso de que hagas tú la gestión del piso, vayas a arreglar cosas y lo demuestres con documentos… tal vez podría colar.

Yo no conozco a nadie que lo haga… pero por probar…

💡 Ejemplo:

• La gasolina de desplazarte a visitar tu piso o hacer arreglos = podría colar (pero está chungo).

 

🚫 4. El valor del propio piso o del suelo

Otro clásico.

El piso en sí no se deduce como gasto.

Solo puedes amortizar la parte de construcción (no el suelo), según el valor catastral.

💡 Ejemplo:

• Valor catastral: 100.000 € → 30 % suelo, 70 % construcción.
• Solo el 70 % entra para aplicar el 3 % de amortización.

 

🚫 5. La hipoteca o los gastos del piso… si está vacío

Esto ya te lo he dicho, pero te lo pongo como recordatorio.

Si el piso no está alquilado (aunque lo tengas anunciado), Hacienda no te deja deducir los gastos corrientes.

Solo en casos muy concretos (por ejemplo, si lo tuviste alquilado parte del año).

💡 Ejemplo:

• Tuviste inquilino 6 meses → puedes deducir gastos proporcionales a esos 6 meses, no el año completo.

 

🚫 6. Gastos no documentados

Lo más importante de todo para justificar gastos.

Si no hay factura con tus datos, dirección del piso y los del proveedor, olvídate.

Te lo he dicho ya unas cuantas veces. Pero venga, una más.

¡Facturas, facturas!

Los tickets o pagos “en B” no valen.

Y los extractos bancarios, por sí solos, tampoco sirven como prueba siempre. Solo en los casos que te decía antes.

💡 Ejemplo:

• Pagas a un fontanero 100 € en efectivo sin factura → Hacienda se lo pasa por donde tú ya sabes.

 

Extra para frikis: ¿cuándo puede ser sensato dejar de invertir en pisos de alquiler para que no te sablen a impuestos?

Un suscriptor comentaba el otro día el hecho de invertir en proyectos de crowdfunding inmobiliario.

Me decía que, claro, puede ser más interesante que invertir en pisos de alquiler por un tema fiscal si estás ya en un tramo alto de IRPF.

Traducido de forma sencilla.

Imagina que ganas 60k al año con tu nómina. En ese caso, cada euro que ingresas de más paga 45% de impuestos.

¡Booom! Es un buen palo.

Claro, este chico me decía que en se caso conviene más empezar a tener ingresos que no vayan a la base del IPRF, sino a la base del ahorro.

Cuando cobras dividendos o te pagan beneficios por proyectos de crowdfunding, estos tributan en la base del ahorro. Y tienen unos tramos «más amables».

Mira (ojo que esto puede cambiar de un año a otro):

Vamos a suponer este caso ejemplo.

Estás ganando 60k anuales con tu nómina. Y tienes 10k extra de beneficio por inversiones.

• Caso 1: esos 10k vienen de los alquileres de larga estancia
• Caso 2: esos 10k vienen de reparto de beneficios de una operación de crowdfunding

Vamos a ver cuánto se pagaría en cada caso.

 

Caso 1: 10.000 € de beneficio por alquiler tradicional con reducción del 50 %

1. Rendimiento neto: 10.000 €

2. Reducción 50 % por alquiler de vivienda habitual → tributa solo 5.000 €

Estos 5.000 € van a la base general, donde ya estás en un tramo marginal del 40 % (por tus otros ingresos).
Por tanto:

• 5.000 € × 40 % = 2.000 € de IRPF

👉 Total a pagar: 2.000 €
➡️ Tipo efectivo sobre los 10.000 € reales: 20 %.

 

Caso 2: 10.000 € de rendimientos del ahorro

Como se integran en la base del ahorro, aplican los tramos específicos:

Cálculo:

• 6.000 € × 19 % = 1.140 €
• 4.000 € × 21 % = 840 €

👉 Total a pagar: 1.980 €
➡️ Tipo efectivo: 19,8 %

En resumen:

• Si tu tipo marginal < 40 %, el alquiler (con reducción del 50 %) paga menos impuestos.
• Si tu tipo marginal > 40 %, es más ventajoso que el beneficio venga de la base del ahorro.

Creo que es una reflexión interesante que pocas veces se hace.

 

 

Te lo cuento todo en vídeo

No me acuerdo bien del minuto exacto, pero verás que en cierto momento aparecen 2 gallos en el vídeo… tenía que haberlo borrado…

 

Y hasta aquí el post de hoy. Si se te ha quedado algo en el tintero… ¡te espero en comentarios!