¿Cómo puedo conseguir una hipoteca financiada al 100%? Las #5 claves# que debes conocer

como conseguir hipoteca al 100 por 100

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Uno de los secretos mejor guardados del sector inmobiliario es «cómo conseguir financiar hipotecas al 100%».

Es decir, comprar sin poner ni un euro de tu bolsillo.

Por si no sabes de qué va esto: financiar la compra total de tu inmueble (o un 110% si consigues meter todos los gastos extra: impuestos, registro…).

¿Es esto posible?

Sí.

¿Es fácil y todo el mundo lo puede conseguir?

No.

(Perdona, hoy me ha dado por las preguntas retóricas 😅).

En este artículo te cuento las 5 claves que veo más importantes para conseguir el ansiado 100% de financiación (alguna de ellas a mí me ha servido para comprar 2 pisos al 100%).

¡Empezamos!

Nota 1: aquí veremos 5 claves, pero no hace falta que uses una u otra. En algún caso puedes combinarlas entre sí para hacer el resultado más explosivo 🙂

Nota 2: veremos muchos ejemplos numéricos que no incluyen todos los datos posibles de una operación. La idea es que sirvan para entender el concepto, por eso verás que están muy simplificados y no he tenido en cuenta todos los costes posibles.

 

#Clave 1: Juega con la tasación

hipoteca al 100 por 100 - tasacion
Imagen de osaba en Freepik

La mayoría de bancos te financian el 80% del valor menor entre compra o tasación. Y de ahí no salen.

Me explico: Si haces una muy buena compra y una casa tasada en 100k€ la compras por 80k€, lo habitual es que te den el 80% del valor menor de los 2, es decir, 64k€.

Pero, si buscas bien, hay algún banco que te puede financiar sobre el valor de tasación, no de compra.

Y tiene sentido que sea así.

La tasación es un documento «oficial» y si tú has tenido la habilidad de hacer una buena compra por debajo de mercado, ¿no tiene sentido que el banco te financie por el valor «real» de ese inmueble?

Pues eso que parece tan obvio, no es así en la mayoría de casos. El banco quiere curarse en salud y prefiere financiarte el valor menor para correr menos riesgos.

Peeeero, como te decía, algunos bancos sí podrían hacerlo por el de tasación.

¿Cómo consigues financiarte el 100% entonces?

Vamos a verlo con unos números rápidos:

  • Haces una buena compra por 100k€
  • La tasación sale por 125k€
  • Si te financian el 80% sobre el valor de tasación sería: 125 x 0,8 = 100k€

Es decir, te estarían financiando el 100% de la compra.

Esta es la técnica más conocida y la que mucha gente te contará.

Como te digo, no es fácil encontrar un banco que lo haga, pero los hay, tienes que preguntar mucho.

Truco

Aunque la tasación se basa en criterios estandarizados, hay cierto margen para la subjetividad. Por eso, si tienes un tasador de confianza (aceptado por el banco), te podrá ayudar a hacer una mejor valoración de tu inmueble.

 

#Clave 2: Igual que la 1 pero nivel Pro

Vamos un paso más allá.

Ojo

Para esta clave requieres de un músculo financiero o tener ya un piso pagado en tu propiedad.

Hagamos unos números:

Vamos a suponer que tienes 60k€ para invertir (como te digo, valdría igual si tienes un piso en tu propiedad).

  • Te compras un piso por 40k€ (pensarás que no los hay, pero en mi caso compré uno de este importe no hace mucho).
  • Le haces una reforma por unos 20k€.
  • Después de la reforma, tasas el piso.

Si has comprado a buen precio y le has aportado valor con la reforma, pongamos que la tasación te pudiera salir por unos 75k€.

En este caso, irías a un banco a hipotecar este inmueble que ya es de tu propiedad.

Asumiendo que te dan el 80% de este valor de tasación: el banco te daría 60k€…

¡El 100% de lo que te has gastado entre compra y reforma!!

Es decir, habrías invertido 0 euros en este inmueble, o lo que es lo mismo, tendrías una rentabilidad infinita según la fórmula del ROCE:

ROCE (Rentabilidad sobre el dinero invertido) = CashFlow (las rentas del alquiler netas) / Capital aportado (en este caso 0 euros)

Algo así es lo que hacen los inversores americanos más Pro (y algunos españoles como Carlos Galán), que es el BRRRR (Buy – Rehab – Rent – Refinance – Repeat).

hipoteca 100 por 100 - brrrr frio hombre
Brrrr: esta imagen me vino a la mente cuando escuché este método

Claro, cuando ya tienes un bien comprado y quieres hipotecar ese bien, el banco te va a preguntar:

¿Y para qué quiere usted el dinero? 

Si eres un buen perfil y encentras el banco apropiado, es posible que ni te pregunten para qué lo quieres (me ha pasado), pero lo normal es que quieran saber qué vas a hacer con ese dinero.

Lo que más les gusta es que sea para otra reforma de otro piso que tengas (pero pedirán presupuesto para ver si es cierto) o para comprar otra casa.

Este segundo caso es el que más suele cuajar (y además sería verdad, porque estos casos se usan justamente para esto, para seguir invirtiendo en inmuebles).

Y si te preguntan: ¿por qué no pides hipoteca de la casa que compras en lugar de hipotecar otra que ya tienes?

Aquí les puedes decir que con la rehipoteca de este te daría para cubrir toda la compra del otro piso que quieres comprar. Y, claro, si pides una hipoteca del nuevo inmueble igual llegas solo al 80%.

Se entiende, ¿no?

 

 

#Clave 3: Brokers hipotecarios

brokers hipotecarios - hipoteca 100 por 100

Los Brokers pueden ser plataformas grandes o también personas individuales que se dedican a negociar con los bancos.

¿Qué ventaja tienen ellos? Que, como les llevan a los bancos cierto volumen de clientes, pueden negociar con ellos unas condiciones mejores que si lo haces tú por tu cuenta.

¿Y cuál es la desventaja? No son baratos. Te pueden cobrar por cerrarte una operación entre 3.000 – 5.000 € (+IVA).

Y la pregunta… ¿Merece la pena pagar ese dinero?

Mmm, piensa esto: si este broker es capaz de conseguirte una financiación al 100% (frente a la 80 o 90% que podrías conseguir tú) o unas condiciones de hipoteca mucho mejores a la que ofrece el banco a nivel general, podría merecer la pena.

Tienes que hacer los cálculos para ver si esto que pagas compensa el beneficio que obtienes.

Te confieso que...

En mi caso, un broker me dio unas condiciones muy buenas de interés tipo fijo sin vinculaciones. Todo online. Cuando fui a una oficina física a hacer un trámite, el chico que revisó mi hipoteca me dijo:

«¿Cómo has conseguido estas condiciones? Me parece raro porque el banco no las está dando a nadie»

Esto ocurre porque, como te digo, las condiciones que consiguen los brokers pueden ser muy diferentes a las que conseguirías por tu cuenta (no siempre, en algunos casos).

Los brokers con los que yo he tenido experiencia son:

  • Housfy, aquí te cuento mi experiencia con ellos.
  • Idealista, que me han ayudado con 2 operaciones. En mi caso, no tanto por el porcentaje de financiación sino por las condiciones del tipo de interés de la hipoteca. Este es de los pocos brokers que es gratis, no te cobran por buscarte la hipoteca. Aquí tienes mi experiencia con ellos.

 

#Clave 4: Pisos de Bancos

Vale, esta es otra opción fácil pero que te permitiría financiar el 100% de los gastos de compra, sin contar impuestos, registro etc.

Los bancos van acumulando pisos como consecuencia de impagos.

Es decir, si no pagas la hipoteca, el banco tiene derecho a embargarte el inmueble para liquidar la deuda contigo.

Eso ya lo sabes.

¿Qué pasa? Que el banco no es una inmobiliaria, a ellos no les gusta tener que estar vendiendo pisos, entonces tienen interés por deshacerse de ellos.

Es más… por tener estos activos en su balance, tienen ciertas penalizaciones, por lo que tienen incentivo por quitárselos de encima.

Y aquí es donde entramos nosotros, los inversores, o cualquier perfil solvente que el banco vea que no le va a dar problemas.

hipotecas al 100 por 100 de financiacion - ejemplo piso banco

Algunos bancos incluso, aunque les digas que la vivienda es para invertir, podrían financiarte el 100%

¿Problema? Que comprar un piso de banco suele ser algo tedioso: los plazos se alargan más de la cuenta, están más cerrados a negociar , suelen estar en peores condiciones etc.

Pero claro, si encuentras un piso de banco que te cuadra y no tienes una prisa excesiva, puede tener sentido.

 

#Clave 5: Avalar con otro piso

doble hipoteca - conseguir hipoteca 100%
Imagen de Freepik

O lo que se conoce como «Doble garantía».

El concepto es sencillo.

Vale, como sabes de sobra, de normal los bancos te dan el 80% del valor de compra, y tú tienes que poner el 20% restante + 10% de impuestos (y otros gastos menores).

¿Cómo consigues ese 30% restante?

Imagina que tienes un inmueble en tu propiedad sin cargas o bien un inmueble al que ya has pagado una parte de la hipoteca.

Lo vemos con números:

  • Tienes un inmueble de 100k€ del que te quedan por pagar 80k€ (has pagado 20k€)
  • Quieres comprar uno por 50k€, y el banco te da el 80% que son 40k€.
  • En este inmueble, necesitas poner de tu bolsillo 10k€ (20% de la compra) + 5k€ (ITP) + 5k€ (lavado de cara). Total = 20k€

Entonces, podrías decirle al banco:

Mira, para los 20k€ que me faltan, vuelve a hipotecarme la parte que he pagado del otro inmueble (20k€)

A esto se le llama una doble hipoteca o doble garantía.

El banco te ha financiado el 100% más gastos teniendo un inmueble hipotecado y el otro con una parte.

Uno de los brokers que te decía antes me ofrecía el 100% si daba como aval otro inmueble que ya tenía pagado. Aunque al final no lo hice porque el interés que me ofrecía este banco en concreto no me encajaba.

 

¿Te has quedado con ganas de más? 

¿Te han gustado estas 5 estrategias? ¡Pues en el curso que hice sobre inversión en inmuebles aprendimos estas y 13 estrategias más! Aquí te cuento mi experiencia con pelos y señales.

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