Si una vivienda quieres comprar,
no solo su precio deberás pagar.
¿Vas a vender?
Pagarás impuestos también.
(Hoy me he levantado poético).
Centrémonos en comprar una vivienda. ¿De qué gastos no vas a poder escapar?
Pues no son pocos.
Después de haber comprado 5 pisos, en este artículo te cuento tooodos los gastos que vas a tener que pagar… y algunos trucos (legales) para pagar menos.
Te lo voy a explicar todo de forma simple, sin rollos técnicos. En lenguaje para humanos.
Y al final del artículo te dejo un ejemplo real de todos los gastos de una vivienda que compré hace poco.
¿Ready?
¡Pues vamos allá!
¿Qué vas a encontrar aquí?
Estos son los gastos que vas a tener cuando compras un inmueble (el 7º te sorprenderá)
#1. Lo que no te deja el banco
Este es obvio, pero hay que tenerlo en el radar también.
Si compras sin financiar, sáltate sin piedad este punto.
Si pides hipoteca (y es tu primera vivienda), lee.
El banco te va a dejar el 80%.
Eso ya lo sabes.
Entonces, el 20% restante sale de tu buchaca (como decimos los valencianos).
Hay truquitos que puedes aplicar para que el banco te deje más del 80%. Aquí te digo unos cuantos.
#2. Los temibles ITP, IVA y el AJD
O la triada de la muerte, como los llamo yo.
Por el hecho de comprar tienes que pagar unos impuestos.
(Y el vendedor también tiene lo suyo, aquí no se libra ni Cristo).
- Si es una vivienda de obra nueva, pagarás el IVA (Impuesto de Valor Añadido)
- Y si es de segunda mano… le cambiamos el nombre por ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
Tanto monta, monta tanto.
Cuanto mayor sea el precio al que compras, mayor será la cuchillada cantidad que te van a meter.
Por otra parte está el AJD (Actos Jurídicos Documentados).
¿Qué impuesto es este?
Pues mira, por mucho que leo no consigo entender por qué se paga este impuesto. La conclusión que he sacado es «porque sí». Es decir, es otro impuesto más que se paga por hacer uso de los servicios de Registro y Notaría.
¿Cómo saber cuánto vas a pagar?
Dime de dónde vienes… y te diré cuánto te va a escocer.
¿Cuánto se paga? Pues entre un 4% y un 12% del precio de compra. Aquí te dejo una tabla para que veas el ITP, el IVA y el AjD en función de tu Comunidad Autónoma*.
| CCAA | ITP | IVA | AJD obra nueva |
|---|---|---|---|
| Andalucía | 7.00% | 10.00% | 1.20% |
| Aragón | 8.00% | 10.00% | 1.50% |
| Asturias | 8.00% | 10.00% | 1.20% |
| Baleares | 8.00% | 10.00% | 1.20% |
| Canarias | 6.50% | 6.50% | 1.00% |
| Cantabria | 9.00% | 10.00% | 1.50% |
| Castilla-La Mancha | 9.00% | 10.00% | 1.50% |
| Castilla y León | 8.00% | 10.00% | 1.50% |
| Cataluña | 10.00% | 10.00% | 1.50% |
| Ceuta | 6.00% | 10.00% | 0.50% |
| Comunidad de Madrid | 6.00% | 10.00% | 0.75% |
| Comunidad Valenciana | 10.00% | 10.00% | 0.10% |
| Extremadura | 8.00% | 10.00% | 1.50% |
| Galicia | 10.00% | 10.00% | 1.50% |
| La Rioja | 7.00% | 10.00% | 1.00% |
| Melilla | 6.00% | 10.00% | 0.50% |
| Murcia | 8.00% | 10.00% | 2.00% |
| Navarra | 6.00% | 10.00% | 0.50% |
| País Vasco | 4.00% | 10.00% | 0.00% |
*Soy de Valencia. Tal vez ahora entiendes por qué este tema me enciende 🔥.
#3. Notaría
El Notario es el que tiene que firmar las escrituras (dar fe, vamos), que ahora dirán que el inmueble es tuyo (y no del anterior propietario).
En concreto, lo que firma es la escritura de compra-venta, donde firmas tú, firma el propietario actual y el ilustre notario.
Las tarifas de los Notarios son curiosas, hay como un precio estipulado estándar pero luego cada uno cobra lo que le viene en gana.
Si comparas entre diferentes notarios, puedes encontrarte sorpresas en cuanto al precio final…
Como comprador tienes derecho a elegir Notario. Así que, si tienes alguno de confianza o alguna referencia de alguno bien de precio, pues palante.
¿Y cuánto se paga? Pues, en mi experiencia, el precio podría rondar entre 600 y 1.000€ para inmuebles menores de 100.000€.
¿¿Wtf?? ¿Y ese precio solo por firmar?
A veces también te regalan un boli 🤷♂️.
#4. Registro
No puedo evitar pensar en algo así:
Pero no va de eso (creo…).
Bromas a parte, este es otro coste del que no puedes escapar.
El Notario ha dado fé de que la casa ahora ha pasado a ser tuya. Pero falta algo…
Y es que se actualice eso mismo en las escrituras públicas (en el Registro de la Propiedad).
Me explico.
Es «gracias» a la escritura del Notario que podemos ir al Registro de la Propiedad a cambiar de nombre el inmueble y se van a fiar de hacerlo.
¿Y cuánto se paga? En teoría los costes están fijados por normativa y dependen del precio del inmueble. Pero hazte a la idea que rondan los 500€.
#5. Gestoría
De este gasto te puedes escapar si quieres.
La Gestoría se encarga de:
- La retirada de las copias de la notaría
- La liquidación de los impuestos (hacer los trámites para pagarlos a la administración que sea)
- Y de la inscripción de la escritura en el registro
¿Lo puedes hacer por tu cuenta? Sí.
Yo admito que siempre lo he delegado por pereza.
Eso sí, sus honorarios no están regulados (a diferencia de los notarios y registradores), por lo que puedes encontrarte de todo.
Cuando compras con Gestoría de por medio, se hace lo que se llama una «provisión de fondos». ¿Qué es esto? Pues que como no se sabe aún cuánto va a costar el tema de Registro y Notaría, te piden que pagues «de más» y luego te lo devuelven.
¿Y cuánto se paga? Como te decía, cada gestoría cobra lo que quiere, pero hazte a la idea de 200-300€.
#6. Comisión inmobiliaria
Qué te pensabas… ¿qué ya habíamos acabado? Juajuajua, pues no.
Si compras por inmobiliaria (como suele ser habitual) tienes que pagarle su parte.
¿Pero no se la cobran al vendedor?
También.
Nunca subestimes la astucia de las inmobiliarias…
¿Y cuánto se paga? Lo dicho, lo normal será que les pagues un porcentaje (entre el 3 y 7%). Si son importes pequeños (menores a 100.000€) suelen cobrar un fijo, que podría ir desde los 1.500 hasta los 5.000€ (+IVA, of course).
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Y hablando de comisiones… una que yo pago muy a gusto es la de un Personal Shopper Inmobiliario (PSI).
¿Qué es esto? Pues es para gente que quiere invertir en inmuebles para alquilar y que buscan a alguien de confianza para que se lo haga todo: buscar el inmueble, negociar precio, reforma, búsqueda de inquilinos…
Si te interesa esto, aquí te cuento más: https://vivirdeinmuebles.com/personal-shopper-inmobiliario/
#7. Gastos extra si compras con Hipoteca (por fin buenas noticias)
Si compras con hipoteca, suma y sigue.
Pero no te asustes, que este es el último (prometido 🤞).
La escritura de Hipoteca es independiente al contrato de compra-venta.
Es un contrato que firmas con el Banco en el que te comprometes a pagarles mes a mes el dinero que te han prestado. Y si no lo haces… respondes con tus bienes presentes y futuros, como dice el Notario.
Entonces, la escritura de hipoteca también tiene que pasar por notario, registro, gestoría etc.
¡Ostia Albert, esto es un infierno! ¡Yo me retiro de esto, me voy de alquiler!
Te entiendo. Pero calma, te he dicho que había buenas noticias.
Y es que estos gastos corren por cuenta del Banco, no tuya. De esta nos libramos 🥂.
Esto es así desde la ley hipotecaria de 2019. Antes también lo teníamos que pagar los compradores. Así que, algo es algo.
Peeeero, hay un par de cositas que sí vas a tener que pagar tú:
- Copia escritura de la hipoteca: esto no es mucho, unos 50€.
- Tasación: para que te den la hipoteca, el banco te va a pedir una tasación (normalmente por una tasadora homologada por Banco de España). Por mi experiencia, te diría que está en torno a 300-500€.
Ejemplo real (mío): ¿cuántos gastos tendré en total al comprar una casa?
Vamos a calcular los gastos de compra con un ejemplo real(sin contar lo que no te deja el banco).
Este ejemplo es de un inmueble de segunda mano que compré en la provincia de Valencia.
¡Vamos allá!
Precio de compra: 67.000€.
- ITP (provincia de Valencia) del 10% = 6.700€
- Notaría: 870€
- Registro: 450€
- Gestoría: 206€ (compra-venta)
- Tasación: 300€
- Copia de escritura hipotecaria: 50€
- Comisión inmobiliaria: 3.000€ + IVA = 3.630€
- Sobrante provisión de fondos: 927€ (esto me lo devolvieron. Más arriba explicaba qué es esto)
Total gastos = 11.279€ (lo que supone un 16,7% del precio de compra)
Con esto ya sabes más o menos lo que tendrías que pagar si vives en C.Valenciana.
Si eres de fuera, tendrás que ajustar el ITP, pero el resto de gastos no se irán demasiado.
Aquí lo tienes en vídeo (el día que grabé estaba con la risa floja…)
De normal suelo hacer algo el tonto en los vídeos, pero en este me he lucido. Te pido perdón de antemano…
¿Quieres saber qué gastos hay que tener en cuenta para pagar menos impuestos de tus alquileres? Aquí al detalle.
¡Y esto ha sido todo! Si quieres decirme algo, te espero abajo en comentarios.
