Vale, imagina que estás viviendo de alquiler en una casa y pagas 500€. Entonces piensas…
Si me compro una casa y pago una hipoteca de 500€, la casa acabará siendo mía y así no tiro el dinero en un alquiler.
Hasta aquí, parece que tiene más sentido comprar que alquilar (asumiendo que has valorado bien los pros y contras de cada una de las opciones que luego veremos).
Peeeero… ¿y si te dijera que no hay solo 2 opciones, que tienes otra opción más que tal vez no has contemplado?
Y no me refiero al alquiler con opción a compra. No.
Te hablo de otra opción que poca gente conoce y que a mí me voló la cabeza 🤯…
¡Empezamos!
¿Qué vas a encontrar aquí?
¿Alquilar es tirar el dinero?
Vamos a hacer unos números rápidos.
Supón que estás pagando un alquiler de 700€. Tu familia y amigos te dicen que no hagas el tonto y que te compres un piso.
Así que te pones a buscar y encuentras un piso en una zona bien de unos 200.000€.
Vas al banco y consigues una hipoteca del 80%, durante 30 años al 3,5% tipo fijo. La cuota al mes a pagar sería de 718€.
¡Perfecto! Pues me mudo ya mismo a mi nueva casa y que le den a pagar una cuota más de alquiler.
No tan rápido.
Como el banco no te financia toda la compra, vas a tener que poner capital de tu bolsillo.
Veamos cuánto:
- Coste del inmueble: 200.000€
- El banco te financia el 80%: 160.000€, por lo que tendrías que poner 40.000€
- Tienes que pagar el ITP (asumimos 10%): 20.000€ (dejamos de lado otros gastos menores)
- Total a poner de tu bolsillo: 40.000 + 20.000 = 60.000€
Es decir: no es que pases de «pagar 700€ de alquiler» a «pagar 700€ de hipoteca» y te quedas como estabas.
Por el camino has tenido que desembolsar los (nada despreciables) 60.000€.
Nota: es cierto que podrías conseguir más financiación de alguna forma, pero sigue siendo un capital bastante elevado.
Por otra parte, como inquilino tenías que hacer frente SOLO a los 700€ de alquiler.
Ahora, como propietario, tendrías otros gastos asociados:
- Comunidad: podría rondar entre 50 y 100€ al mes
- IBI: 300-500€ al año
- Seguro de hogar: 200-300€ al año
- Reparaciones: podemos asumir unos 600€ al año
Es decir, a los 718€ de hipoteca deberías sumar unos 150-200€ extra al mes para mantener tu nueva casa. En total, te irías a unos 900€ al mes.
Ojo con esto que mucha gente no tiene en cuenta estos costes.
Aún así, si solo te planteas estas 2 opciones (o comprar tu casa o vivir de alquiler) posiblemente te siga saliendo a cuenta comprar.
¿Por qué?
- Una vez acabes de pagar el piso al cabo de 30 años (menos si amortizas capital) vivirás el resto de años sin pagar una cuota (salvo los gastos asociados al inmueble, claro). Supón que acabas de pagar la hipoteca a los 65 años. Si vives de alquiler forever, tendrías que estar pagando una cuota hasta el fin de tus días, que podrían ser más de 20 años.
- El alquiler te lo pueden ir subiendo cada año, mientras que si tienes una hipoteca a tipo fijo, siempre pagarás la misma cuota (y por la inflación esa cuota que pagas te parecerá cada vez menor).
- Estás construyendo patrimonio. Cada vez que pagas una cuota al banco, más parte de la casa es «tuya», por lo que vas teniendo cada vez más patrimonio
Por si no lo sabes, patrimonio se considera el dinero que tendrías si vendieras todos tus activos menos tus deudas. Por ejemplo, si vendes tu casa, tu coche, tu plaza de garaje etc. y cancelas las deudas que tienes (hipoteca, letra, préstamo…).
Dicho esto, y antes de entrar en la opción misteriosa de la que te hablaba al comienzo, vamos a ver con un poco más de detalle cuáles son los pros y los contras de comprar vs alquilar un piso.
Pros y contras de comprar una casa
Probablemente haya muchos más, pero te dejo para mí los principales:
- El dinero que pagas todos los meses va destinado a generar patrimonio
- Si tienes una hipoteca a tipo fijo, siempre pagarás la misma cuota al banco (con un alquiler te irán subiendo)
- Tú decides cómo quieres la casa (puedes hacer reformas o lo que quieras sin consultar a nadie)
- A nivel emocional, mucha gente lo siente más su «hogar»
- Cuando termines de pagar hipoteca la casa será tuya y no tendrás que pagar más alquileres
- Tienes que poner una entrada que rondará el 30% del precio de compra
- Además de la hipoteca, tienes otros gastos asociados que no tienes con el alquiler (IBI, comunidad, reparaciones…)
- Si tu situación económica empeora, tienes que seguir haciendo frente a la hipoteca y gastos de la casa (siempre puedes vender la casa para amortizar la hipoteca, aunque esto puede acarrear gastos)
- Pierdes libertad de movimiento, estás atado a un lugar fijo
Pros y contras de alquilar una casa
Igual que antes, esto son algunos que se me ocurren, si tienes en mente más, dime en los comentarios:
- No tienes que hacerte cargo de gastos asociados (IBI, comunidad…)
- Tienes movilidad, no estás atado a un sitio
- Puedes decidir irte a un alquiler menor si tu situación personal empeora
- Tienes ventajas a nivel fiscal
- Estás pagando un dinero que podrías destinar al pago del inmueble (más abajo te digo cómo resolverlo)
- El propietario puede decidir rescindir tu contrato y tendrías que irte
- No puedes dejar el piso 100% a tu gusto (no es fácil reformar o cambiar ciertas cosas)
- Algunas personas no lo sienten tanto como su «hogar»
La otra alternativa que poca gente contempla
Aquí viene la miga.
Siempre se nos ha dicho que solo tenemos 2 alternativas:
- Comprar una casa
- O vivir de alquiler
Pero esto no es cierto del todo. Hay otra opción que no escucharás demasiado…
Y te adelanto que, si se hace bien, podrías acabar con varios pisos en tu propiedad y viviendo gratis.
La clave es usar la financiación del banco, no para comprar nuestra vivienda, sino para comprar varias viviendas de mucho menos importe para invertir. Y después ponerlas en alquiler para que los inquilinos nos paguen:
- La cuota de la hipoteca
- Los gastos asociados al inmueble
- Nuestro propio alquiler, de un inmueble de características similares al que compraríamos.
¿Cómo te quedas? Demasiado bonito para ser cierto, ¿no? Lo sé, lo sé…
Para demostrarte que esto es posible, vamos a hacer unos números realistas.
Compararemos 2 casos, uno en el que te compras la vivienda con hipoteca y el otro en el que usarás varias hipotecas más pequeñas para comprar varios pisos.
Como la idea es hacer una comparativa entre ambas opciones, no voy a tener en cuenta en ninguno de los 2 supuestos el pago de impuestos (ITP etc.) para hacerlo más sencillo.
CASO 1: Compras tu propia vivienda 
Caso típico. Tienes ya unos ahorros y quieres meterte en comprar tu casa para dejar de pagar el alquiler. Números:
- Precio de compra: 300.000€
- Hipoteca del 80% al 3% tipo fijo durante 30 años: 1.000€/mes
- Capital propio: 60.000€ (lo que no me da el banco)
- Gastos mensuales (IBI, comunidad, reparaciones…): 200€/mes
- Total a pagar al mes: 1.200€
Resultado: mes a mes vas pagando tu casa con tu sueldo y al cabo de 30 años será tuya y no tendrás que pagar ningún alquiler.
CASO 2: Compras varias viviendas
La idea sería: pedir varias hipotecas hasta alcanzar la misma cantidad de fondos propios (la pasta que pones de tu bolsillo) que tendríamos que poner en el CASO 1: 60.000€.
Te pego una tabla Excel que he preparado y a partir de ahí te explico:
Como puedes ver, el CASO 1 es el que te comentaba antes, los mimos números.
En el CASO 2, compramos un total de 4 viviendas, pidiendo hipotecas para cada una de ellas. Asumimos lo siguiente:
- Compramos inmuebles de precios cercanos a 70k€. Este es el tipo de inmueble que suelo comprar yo (aquí puedes ver el primero que compré).
- Conseguimos que el banco nos financie el 80% de los 3 primeros y el 70% para el cuarto. Nos dan hipotecas tipo fijo al 3% y a 30 años (igual que en el Caso 1).
- Como ves en la tabla, necesitaremos un total de 63.000€ de fondos propios para poder comprar los 4 inmuebles (el mismo capital que necesitábamos en el Caso 1 para comprar nuestra casa).
- Los pisos se alquilan por 600€ y tienen unos gastos (IBI, comunidad, seguros etc.) de unos 150€.
- La cuota de hipoteca de cada uno es de unos 230€, salvo en el último caso que es menor porque nos financian menos.
Ahora tenemos que ver si los beneficios que nos darían estos inmuebles serían suficientes para cubrir todos los gastos y que nos diera a nosotros un capital extra. Vamos a ver:
- Los ingresos por los alquileres serían: 600€ x 4 = 2.400€/mes
- Los gastos totales serían: 890€ de las cuotas de hipotecas + 600€ de los gastos = 1.490€/mes
- Nuestro beneficio sería: 2.400 – 1.490 = 910€
Vamos a recapitular lo que está pasando:
- Hemos comprado 4 inmuebles y hemos contraído una deuda de 217k€ (menos que cuando nos comprábamos nuestra casa)
- Hemos puesto unos 60k€ de nuestro bolsillo (lo mismo que cuando comprábamos nuestra casa)
- El beneficio que obtenemos nos da para pagar las cuotas de las hipotecas más los gastos y todavía nos sobran 910€ para irnos de alquiler.
Si prefieres que te lo cuente en vídeo, echa un ojo aquí abajo:
¿Qué te parece? ¿No es una jugaba bastante redonda?
Tal vez estés pensando… Si es tan fácil… ¿Por qué no hace esto todo el mundo?
Ojo, yo no digo que sea fácil. Digo que es posible. Pero hay que currárselo para encontrar inmuebles así de rentables, negociar con los bancos, saber hacer bien los cálculos etc.
Antes de meterte a hacer esto, lo primero que haría es formarme. Porque aquí ya estamos asumiendo un rol de «inversores inmobiliarios«.
En mi caso he comprado varios de estos inmuebles que me generan unas rentas (y en muchos casos poniendo cero euros de mi bolsillo). Si quieres saber qué formación es la que he realizado, te lo cuento todo en este artículo.
Como seguro que te has quedado algo descolocado, te voy a responder a algunas dudas que posiblemente tengas:
¿Cómo es posible encontrar pisos por 70k€ y que se alquilen a 600€?
Hay que saber buscar bien, pero los hay. Tienes que buscar en ciudades grandes y sus periferias. En mi caso tengo dos que me costaron algo menos que eso y se alquilan a 600€
¿Los bancos te pueden darte tantas hipotecas?
Sí, pero tienes que saber algunos trucos. De entrada si es para inversión te financian a 20 años y un 70%. Por eso, tienes que saber jugar tus cartas para conseguir más porcentaje y más años.
¿Y si algún inquilino no te paga? ¡Se te va el plan al traste!
Esto es un riesgo. Pero lo podemos esquivar. Solo necesitamos un seguro de impago, que se encarga de cubrirnos las espaldas por si algún inquilino no paga.
¡Esto ha sido todo por mi parte! ¿Te has quedado con algo en el tintero? Déjame un comentario y te responderé en cuanto pueda 😉
