Llevábamos varios meses a tope con Libertad Inmobiliaria y era el momento de pasar a la acción.
Habíamos visitado unos cuantos pisos y creía estar delante de una buena oportunidad.
Llevé el portátil y se lo planté en la mesa a mi chica:
– Mira Hele, este piso tiene buena pinta y está en una zona bastante decente.
– A ver, bufff. Es un tercero sin ascensor de 50 m2 y 3 habitaciones, tiene pinta de ser muy agobiante… No sé yo si es lo mejor para empezar como primera inversión.
El deslace de la historia un poco más abajo 😉
Si estás en busca de tu primer inmueble para invertir y tienes dudas de si Libertad Inmobiliaria te puede ayudar, tengo que decirte que yo estaba igual que tú.
Es más, en mi caso (y en el de mi chica) desconocíamos el potencial de invertir en inmuebles. Y partíamos de cero, no teníamos ni idea de este mundillo y pensábamos que era de gente mayor que no conocía otro tipo de inversión.
Hasta que dimos con Carlos Galán.
Después de un año dentro de Libertad Inmobiliaria, en este artículo te doy mi opinión sobre la formación:
- ¿Merece la pena? ¿Cuáles son sus pros y sus contras?
- ¿Cuánto tiempo se tarda en ver resultados?
- ¿Cuál ha sido nuestro proceso hasta comprar nuestro primer inmueble?
- ¿Qué tipo de piso he comprado y qué rentabilidad tiene?
- … Y mucho más.
Sigue leyendo, que te lo cuento todo con pelos y señales.
¡Vamos allá!
¿Qué vas a encontrar aquí?
- Por qué me empecé a interesar por la inversión en inmuebles
- En qué consiste Libertad Inmobiliaria
- Pros y Contras de Libertad Inmobiliaria
- ¿Cuál es el precio Libertad Inmobiliaria? ¿Vale la pena o es una estafa?
- Así ha sido la compra de nuestro primer inmueble
- Y ahora… ¿cuál es nuestro próximo paso?
- ¿Prefieres que te lo cuente todo en primera persona?
- Por si andas despistado… ¿Quién es Carlos Galán?
Por qué me empecé a interesar por la inversión en inmuebles
Hasta hace unos pocos años, la inversión en inmuebles no me interesaba lo más mínimo.
La veía como algo «de gente mayor» que no saben dónde meter su dinero y van a lo «seguro» pero «poco rentable».
Qué atrevida es la ignorancia…
Pero… después ver el curso gratuito de «El Taller de Libertad Inmobiliaria«, me llevé un zasca en toda la boca.
Aunque también es verdad que mucha gente invierte en inmuebles sin pararse a pensar demasiado y acaban comprando inmuebles poco rentables (rentabilidad bruta por debajo del 6%).
¿Por qué cambié de opinión? Te resumo los puntos que más me hicieron «click»:
- Es de las pocas inversiones con las que puedes apalancarte. Es decir, invertir con el dinero de otros, no con el tuyo. Esto te permite «crecer» mucho más rápido.
- Si sabes lo que haces, puedes conseguir rentabilidades más que interesantes (del 8-10% bruta). Y no solo para pagar la hipoteca con el alquiler (como pensaba yo), sino para sacar una renta extra.
- Si ya inviertes en renta variable, es una forma de diversificar la inversión con una menor volatilidad. Es decir, la bolsa puede tener caídas muy bestias y esto es menos probable en inmuebles (vives más tranquilo).
- Además de las rentas que te proporcionan los inmuebles, el valor de la vivienda suele revalorizarse con la inflación. Es decir, es un «valor refugio», no pierdes poder adquisitivo.
Podría contarte bastantes más cosas, pero prefiero que si no lo tienes claro veas antes el Taller gratuito.
Estará disponible del 24 al 27 de Abril y es gratis. Pasado este tiempo, se cierra el acceso.
A nosotros nos cambió la perspectiva y lo vimos claro: Carlos nos parecía un tío honesto y queríamos formarnos con él para convertirnos en expertos en inversión inmobiliaria.
Así que… ¡nos apuntamos a su curso Libertad Inmobiliaria!
En qué consiste Libertad Inmobiliaria
Pues mira, no diría que es un curso o una formación, porque no sería acertado.
Sería algo así como…
Un espacio donde pasas de «no tengo ni idea sobre inversión en inmuebles » a «soy un inversor profesional y compro inmuebles rentables para alquilar».
Pero como te decía antes… incluso gente que piensa que ya tiene idea sobre inversión en inmuebles y ha comprado alguno, podría estar lejos de ser un «inversor profesional».
Puede que estés pensando… ¿Y qué es eso de «inversor profesional»? Suena muy pretencioso
Estoy de acuerdo, parece muy «de flipao» jeje. Pero te lo cuento fácil con estos cuadros:
- Se conforma con rentabilidades brutas del 4-6%.
- Compra pisos en buenas zonas en los que él mismo viviría.
- Desconoce cómo financiarse más del típico 80% y para más de 1 inmueble.
- No sabe métodos para hacer una buena selección de inquilinos y luego tiene que invertir más tiempo del que le gustaría resolviendo incidencias.
- Se gasta en la reforma más de lo necesario y ahí se le va un buen trozo de rentabilidad.
- Sabe detectar oportunidades con rentabilidades >8%.
- Busca un piso rentable para un «inquilino ideal» que ha definido previamente, no para él.
- No tiene apego por un inmueble, si los números no cuadran, a por otro.
- Conoce diferentes técnicas que le permiten financiarse por encima del 80% y para varios inmuebles.
- Sabe cuáles son las cosas que más valora el inquilino y se gasta en la reforma lo necesario para alquilarlo al precio más alto.
¿Qué tipo de inversor quieres ser?
Pues el segundo tipo es el que se forja dentro de Libertad Inmobiliaria 😀 (que ojo, no es el único camino).
Volviendo a la formación (que me lío) los 4 pilares que más nos han impresionado:
1. El contenido
El contenido está alojado en una plataforma online, para poder verlo a tu ritmo.
Que se vaya liberando poco a poco, para que en cada semana te puedas centrar en una sola cosa (y hay algunos retos con premio que no te puedo desvelar…).
Hay vídeos y algunos documentos donde se trata todo, es una biblia de la inversión en inmuebles para alquilar. Entre otras cosas:
- qué tipo de inmuebles buscar
- cómo encontrar pisos rentables
- cómo negociar
- cómo financiarte
- cómo reformar
- el tema fiscal…
2. Las herramientas
Aquí es donde más hemos flipado, lo que hay dentro vale oro: contratos tipo para compra-venta, listado de mejores bancos para financiarse, calculadoras de rentabilidad al detalle, hojas de valoración de inmuebles, hojas de check list para las visitas… Para nosotros solo con esto ya nos ha merecido la pena pagar la formación.
3. La comunidad
Tenemos tanto grupo de Facebook como grupos por comunidades autónomas. Y aquí hay todo tipo de inversores, desde los que todavía no han comprado su primer inmueble hasta los que ya tienen más de 10.
Son grupos muy activos donde puedes preguntar lo que quieras y los compañeros se vuelcan en ayudar. Aunque nosotros no les hemos sacado mucho partido todavía, pero lo haremos.
Hay un grupo «secreto» al que solo pueden acceder los que tienen 5 o más inmuebles (y en el que está también Carlos, por supuesto). Ahí comparten estrategias más avanzadas y oportunidades que van saliendo. Lo daremos todo para poder acceder 🙂
4. El soporte
Aunque tenemos los grupos para hacer consultas, si queremos tratar un tema más personal, tenemos el soporte de Carlos y su equipo. Nosotros hemos enviado varios emails preguntando dudas y siempre nos han respondido muy detalladamente y rápido.
Y me dejo muchas más cosas, pero tampoco voy a desvelártelo todo, vamos a dejar un poco de misterio 😉
Pros y Contras de Libertad Inmobiliaria
Después de haber recorrido el camino de comprar nuestro primer inmueble (más abajo te cuento la historia, con fotos y todo), estos son los pros y los contras que hemos encontrado en la formación:
- No hace falta tener experiencia previa en inversión. El curso está explicado para principiantes y tienes hojas de excel con «todo hecho» para los cálculos, además de tener plantillas para cualquier trámite de la casa (arras, compra-venta, alquiler…).
- Solo con el 50% consumido de la formación (en unas 4 semanas), ya teníamos info más que de sobra para comprar el primer inmueble.
- Las sesiones en directo para resolver dudas con Carlos son clave: incluso si no puedes ir, puedes plantearla en un formulario para que la resuelvan y luego ver la repetición de la sesión (queda guardada en la plataforma).
- Los conocimientos que adquieres están por encima del 90% de la gente que invierte. Me ha sorprendido ver cómo algunos analistas financieros o APIs no acaban de tener claras las diferencias entre rentabilidad bruta/neta o cashflow.
- El soporte es excepcional. Hemos enviado varios emails preguntando dudas y tanto Carlos como su equipo se desviven por ayudar.
- Los grupos de Telegram y la comunidad de Facebook: todavía no les hemos sacado mucho partido, pero nos consta que mucha gente encuentra oportunidades y hay mucho networking para compartir contactos (para reformas, APIs, buenos bancos para financiarse…).
- Hay muchísimo contenido y puede ser abrumador. Aunque se agradece que el contenido se libere por semanas para obligarte a ir paso a paso.
- Algunos vídeos tienen un formato menos ameno, porque son más antiguos. Carlos está actualizando el contenido de forma constante, pero todavía quedan unos módulos por pulir.
- El precio puede no ser apto para todos los bolsillos (luego te digo si me parece caro).
- En los tiempos actuales de intereses «altos», es algo más laborioso encontrar oportunidades con buena rentabilidad neta. Las hay (nosotros hemos encontrado) pero tienes que dedicar tiempo a buscarlas.
¿Cuál es el precio Libertad Inmobiliaria? ¿Vale la pena o es una estafa?
Puedes ver el precio de Libertad Inmobiliaria en la pasada edición fue de 2.000€+IVA.
¿Es mucho, es poco?
Sin conocer tu situación (más abajo te dejo un formulario para que me preguntes lo que quieras), no puedo decirte si te merecerá la pena o no la inversión.
Si te hablo de mi caso, te pongo 3 ejemplos (de muchos que podría ponerte). Solo con uno de ellos, para mí ya merece la pena:
- Hubiera comprado inmuebles bonitos que me hubieran gustado pero que hubieran sido menos rentables.
¿Y cuánto de más podría estar ganando?
Asumiendo la rentabilidad media de mercado de inmuebles del 6%, si invierto 100.000€ en un inmueble, al año estaría generando 6.000€ (sin contar gastos).
Con el método de Carlos, la inversión media de los alumnos está entre el 9-10%. En mi caso, cogiendo la del 9%, para la misma inversión de 100.000€, estaría generando 9.000€ al año, es decir, 3.000€ más.
- Desconocía totalmente poder financierte a más del 80% en varias operaciones. La mayoría lo consigue para la primera vivienda, pero si dices que quieres comprar otro inmueble para invertir, tendrás suerte si te dan un 70%. ¿Esto qué implica? Que con el mismo capital puedes comprarte muchos más inmuebles, creces más rápido: tu camino hacia la libertad financiera se acelera.
- Carlos y otros compañeros han conseguido acuerdos con ciertas plataformas. Por ejemplo, el seguro de impago medio del mercado está sobre un 5% de la renta anual del alquiler, pues los alumnos podemos optar a un seguro de impago por la mitad (2,5%).
Ejemplo: Si alquilas tu casa por 500€ al año: 500 x 12 = 6.000€. El seguro de impago al año sería de 300 €. Si la hipoteca es a 30 años, pagarías en total: 9.000€. Con el seguro de impago negociado por Carlos, sería la mitad, por lo que te ahorras 4.500€.
Y una última cosa: si te vas a embarcar en la inversión en inmuebles, piensa en la formación como parte de la inversión.
¿Sabías que las agencias inmobiliarias suelen cobrarte entre 3.000-5000 € + IVA por la compra de un inmueble? Es algo que todos tenemos más que asumido (y que tenemos en cuenta para calcular nuestra rentabilidad).
En este contexto, el precio de Libertad Inmobiliaria parece anecdótico, ¿no?
Así ha sido la compra de nuestro primer inmueble
Bueno, retomamos la historia del inicio del artículo en la que le había enseñado un piso a mi chica:
– Mira Hele, este piso tiene buena pinta y está en una zona bastante decente.
– A ver, ¿estás de coña? Es un tercero sin ascensor de 50 m2, la fachada pinta vieja y las 3 habitaciones serán enanas. ¿De verdad te parece la mejor opción para empezar?
Pues este es el piso:
- 3º sin ascensor
- 3 habitaciones
- 51 m2
- 1 baño
Tal vez ahora estás pensado… ¿Y esa es la gran oportunidad? ¿Una casa tan pequeña y sin ascensor?
Que sí, que ese suelo negro daña la vista.
Que vale, que el color verde de las paredes te da dolor de cabeza.
Y sí, un tercero sin ascensor no es lo más cómodo para empezar a invertir.
Pero me temo que llevas puestas las gafas inapropiadas.
¿Pero qué tonterías dices Albert, de qué gafas me hablas?
Espera, deja que te explique. Estás viendo la casa con gafas de propietario, no con gafas de inversor.
A mí me pasaba lo mismo (a Helena todavía le cuesta, no te creas).
Es inevitable tirar hacia un activo «que nos guste». Pero este es el primer error «de novato». La casa no va a ser para vivir tú, no te tiene que gustar a ti.
Una vez has interiorizado esto, es momento de ponerse calculadora en mano. Los números (y no nuestras emociones) son los que nos dirán qué hacer.
En nuestro caso, estos eran los datos de partida:
- Precio de compra: 67.000€ (después de negociar, estaba en 71.000€)
- Comisión de agencia: 3.000€ + IVA (estaba en 4.000 €, también conseguimos negociar 1.000€ menos)
- Reforma/lavado de cara: 3.000€
- Impuestos (ITP): 6.700€
- Gastos de compra/venta (notaría, registro, tasación…): 1.200€
- TOTAL = 81.530€
El piso está en una zona de alta demanda, en un municipio de 44.000 habitantes donde solo hay 24 alquileres disponibles. Por eso, a pesar de sus características el API nos dijo que con un lavado de cara lo tenía alquilado por 650-700€. Nosotros, para ser conservadores, hemos considerado unos 620€.
Con todo esto, la rentabilidad bruta sería: 620€ x 12 meses / 81.530 = 9,1%
Podría ponerte más ratios interesantes, como la Rentabilidad neta, el Cashflow etc. pero esto ya depende más de la financiación y se haría muy largo. Te lo cuento en un futuro post 🙂
Y ahora… ¿cuál es nuestro próximo paso?
Estamos negociando la financiación.
Para mí esta parte es la más tediosa, la que menos me gusta.
Tenemos varias opciones sobre la mesa con las que nos podremos financiar al 100%. Eso sí, a un interés muy por encima del de hace unos meses.
Ahora estamos barajando fijos al 3-4% y variables entre 0,5-1,5 de diferencial + Euribor.
Da mucha rabia, pero es lo que tenemos hoy, no sabemos si mañana será peor.
¿Qué hacemos entonces?
Analizar las reglas del juego y ver si nos compensa. Aunque los tipos estén altos (pagaremos más intereses) para nosotros tiene sentido porque el alquiler nos paga la hipoteca más todos los gastos y nos deja un extra de cashflow al mes de unos 100-200€ (dinero limpio después de pagar gastos y deuda).
¿Prefieres que te lo cuente todo en primera persona?
Pues echa un ojo a la review que he preparado (y te paso te doy un consejo para tu cuñado):
Por si andas despistado… ¿Quién es Carlos Galán?
Carlos es economista y ha trabajado como analista de inversiones para el BBVA.
Pero se hizo conocido por su Bestseller Independízate de Papá estado, uno de los libros sobre educación financiera más vendidos.
Después se especializó en la inversión inmobiliaria y a día de hoy gestiona más de 30 inmuebles.
Que Carlos enseña su método con conocimiento de causa, no es un charlatán que vende cursos de cómo vender cursos. Él mismo predica con el ejemplo.
Lo han entrevistado en medios reconocidos como Value School, una de las plataformas de divulgación más prestigiosas sobre inversiones.
Si quieres conocerlo un poco más, aquí te dejo con un par de entrevistas.
Esta de Value School.
Y esta otra del Podcast Una vida a tu medida, por si quieres conocerlo todavía más a fondo.
La verdad es que es imposible no sentir simpatía por Carlos. Echa un ojo y verás como se nota a la legua que es un buen tío y muy profesional, nada que ver con un «vende humos».
¡Y esto es todo por mi parte! Si tienes alguna duda, tal vez puedo ayudarte.
Puedes escribirme por whatsapp sin problema dándole al botón de abajo:
O si lo prefieres, rellena el formulario de abajo y hablamos:
Preguntas frecuentes
¿En qué consiste el curso de Libertad Inmobiliaria?
Muy resumido, es una formación que te enseña cómo invertir en inmuebles rentables controlando el riesgo. Es un curso online, con sesiones en directo y una comunidad.
¿Cuál es el precio de Libertad Inmobiliaria?
El precio de la matrícula puede cambiar en cada edición. Si quieres saber cuánto fue la última, te lo cuento arriba.
¿Merece la pena Libertad Inmobiliaria o es una estafa?
No te lo puedo decir sin conocer tu situación, pero te cuento mis impresiones en el artículo.
