Estás paseando tranquilamente por la calle y ves otro negocio que ha bajado la persiana.
Desgraciadamente cada vez más locales y oficinas están cerrando.
Los tiempos cambian…
Yo me los encontraba cada semana en mi ciudad y pensaba:
¿Qué podría hacer yo en estos locales para darles un nuevo uso? ¿Tendría sentido hacer viviendas o trasteros?
Vaya si lo tenía…
A día de hoy he hecho 11 cambios de uso y he ayudado a centenares de personas a hacer los suyos.
Me he vuelto tan friki del tema que no hay semana que no analice 2 o 3 bajos.
Así que si quieres empezar un proyecto de cambio de uso (o valorar si es un negocio interesante)…
En este artículo te cuento algunos de mis secretos (al final te digo cómo puedes conocerlos todos).
¡Vamos con ello!
¿Qué vas a encontrar aquí?
- 3 Cosas que deberías saber antes de hacer un cambio de uso
- ¡Antes de seguir! Ten claros los 5 Pasos para hacer un cambio de uso
- Normativa de cambio de uso de local a vivienda (contada de forma sencilla)
- ¿Cuánto cuesta convertir un local comercial en vivienda? Ejemplo real
- Rentabilidad de un cambio de uso: a esto deberías aspirar (como mínimo)
- Así puedes aprender TODO lo que sé sobre cambios de uso
3 Cosas que deberías saber antes de hacer un cambio de uso
¿Solo 3? Noooo, hay muchas más.
Pero para mí estas son las 3 por las que empezaría.
Vamos con ellas.
1) Estudia decenas (o centenares) de locales antes de lanzarte.
Esto no va de ver un local y comprarlo sin más.
Tienes que tener un método de análisis y validación de los locales.
Yo empecé estudiando decenas. Y recuerdo que mi primer análisis me llevo 2 días enteros porque no sabía tanto sobre cambios de uso…
Ahora, en cambio, tengo colaboradores que me mandan locales y tardo (literalmente) 20 segundos en analizar si es una buena oportunidad.
2) No todos los locales son válidos.
Cuando compras una vivienda para alquilar, a poco que te asegures de que sea una zona con demanda, te va a valer.
Ganarás más o menos con el alquiler (tienes que saber calcular su rentabilidad), pero por poder, puedes alquilar casi todas las viviendas.
Con los locales… la cosa cambia.
No todos son aptos para su conversión en vivienda o trasteros. Si es muy barato, cuidado… porque puede ser un caramelo envenenado.
Uno de los temas más importantes es el aspecto de la accesibilidad.
Y en este tema, ojo con los consejos del “cuñado”.
Me he encontrado con muchos profesionales del sector (o al menos así se definen) que me decían:
“Bah Iker, aquí pones un baño y una cocina y ya está, lo vendes como vivienda”.
Y no, esto no va de poner 4 baldosas y 2 paredes.
Se trata de cambiar la naturaleza jurídica del inmueble, y para ello hay que saber muy bien el paso a paso, normativa técnica, tener en cuenta la burocracia etc.
3) Ojito con los plazos
Aquí hay un proceso que hay que cumplir y lleva su tiempo. Tienes que dominar esos tiempos.
Porque de esto va a depender tu rentabilidad (luego lo vemos al detalle).
Pero por poner un ejemplo absurdo para que se entienda. ¿Es lo mismo ganar 20.000€ en un mes o en 8 años? No, ¿verdad? Pues con los plazos es lo mismo, merma o aumenta nuestra rentabilidad.
¡Antes de seguir! Ten claros los 5 Pasos para hacer un cambio de uso
Antes de seguir con normativas y temas burocráticos, quiero compartir contigo un diagrama para que veas los 5 pasos de un cambio de uso de Local a Vivienda (o trasteros).
No hace falta que te los explique, los vas a entender solo con verlos.
Sabido esto, ya podemos seguir.
Normativa de cambio de uso de local a vivienda (contada de forma sencilla)
Y entonces Iker, ¿qué tengo que tener en cuenta para cambiar el uso de un local a vivienda?
Antes de nada, comentarte que no es tan sencillo como reformar un pisito. Pero como suelo decir, esto tampoco es enviar una nave a Júpiter.
Voy a intentar ceñirme a lo imprescindible porque, como todo negocio, tiene su miga.
Pero con los puntos claves de este artículo ya tienes de sobra para empezar.
Yo, por ejemplo, con 2 fotografías o un vídeo que me mandan las inmobiliarias, ya sé si sirven o no. Ya tengo el ojo 👀 entrenado.
Y seguro que estarás pensando…
“ Ya Iker, pero en mi pueblo o en mi ciudad la normativa igual es diferente”.
Es una pregunta que me hacen mil veces en las mentorías o en las formaciones que doy.
No pasa nada, te explico por qué.
Existe una normativa general en España que es el CTE (código técnico de edificación) y concretamente lo que nos importa a nosotros es conocer los DB (documentos básicos) que son los que nos explican qué condiciones debe cumplir una vivienda para ser habitable.
Pues bien, no te esperes grandes cambios de un ayuntamiento a otro.
Pueden ser pequeños aspectos técnicos que dicho ayuntamiento ha considerado importante recalcar o incluir en su ordenanza municipal.
Por ejemplo: yo he hecho mentorías privadas con inversores de toda España que quieren hacer cambios de uso y he podido resolverles sus dudas.
Ahora sí, ahí van unos consejos que a mí me hubiera gustado que me contaran para saber si un local puede (o no) ser vivienda:
- 🏢 Local exterior o con al menos 6 metros lineales de fachada – Para garantizar iluminación y ventilación adecuadas.
- 🌞 Posibilidad de abrir huecos – Permitir la entrada de luz y ventilación en los diferentes espacios de la futura vivienda.
- 🚪 Accesibilidad – Sin escalones ni barreras arquitectónicas que dificulten el acceso.
- 🛠 Tubo de ventilación hasta el tejado – Ideal para mejorar la evacuación de humos y ventilación general.
- 📏 Altura mínima de 250-260 cm – Para cumplir con los estándares de habitabilidad.
- 📐 Superficie mínima de 40 m² – Dependiendo de la normativa de cada comunidad.
¿Cuánto cuesta convertir un local comercial en vivienda? Ejemplo real
Esta pregunta es la que más me hacen.
Lo típico de… ¿Pero cuánto cuesta el m²?
No me gusta dar un número.
¿Por qué? Porque luego las personas se quedan con ese dato, en vez de saber o tener claro todo el proceso del cambio de uso, y el orden de magnitud de lo que puede llegar a costar cada paso.
Mira, hay muchos gastos en un cambio de uso como son:
- Compra del local (40%)
- Impuestos de compra + registro y notaría (8%)
- Proyecto técnico + licencias + tasas (7%)
- La obra (40%)
- El fin de obra + escrituras cambio de uso (3 %)
- Varios: IBI, comunidad, abogado etc ( 2%)
Como consejo general y una aproximación (pero insisto no lo tengas en cuenta como algo que va a misa) te puedo dar unos números.
¡Pero lo dicho! No los tomes al pié de la letra.
- Lo que es la obra, menos de 800€ el m² es muy complicado bajar de ahí
- Y el resto de partidas, suele ser otro 20 – 25% adicional, es decir otros 200€ el m².
En total unos 1.000 € el m².
Esto para mí, sería lo mínimo. Bajar de este dato de 1.000€ el m² va a ser muy difícil.
Por lo tanto: si tienes un local de 60 m², sabes que vas a tener que invertir para realizar el cambio de uso unos 60.000€ (que luego igual son 57.000 o 65.000€, pero por ahí va a andar).
Es por esto que suelo ser pesado en formar un buen equipo de trabajo para saber qué costes vas a tener.
Quizás en tu primer cambio de uso te puedas confundir un poco y se te vaya algo por arriba el m²… pero cuando lleves unos cuantos, el error va a ser mucho menor.
Rentabilidad de un cambio de uso: a esto deberías aspirar (como mínimo)
Al grano: la rentabilidad la vas a ganar en la compra del local.
¿Por qué? Pues porque los gastos de obra, arquitecto etc. son los que son. Se podrán ajustar algo más o algo menos, pero bajo mi experiencia, ahí no se gana nada buscando al más barato (de hecho, puedes acabar perdiendo).
Me he encontrado con muchos inversores que por querer ahorrar 500€ en un arquitecto (que es lo que te vas a ahorrar) luego vienen los problemas.
O por querer hacer la obra un 10% más barata, al final les sale cara, porque les dejan tirados o no saben interpretar el proyecto del arquitecto… y luego pasa lo que pasa.
En fin…
Grábatelo a fuego 🔥: enfócate en negociar bien el precio del local.
Si haces bien los deberes, creo que puedes aspirar a rentabilidades en torno al 30% sobre la inversión total.
Es decir, si inviertes 100.000€, obtener unas ganancias de 30.000€ (lógicamente antes de impuestos).
Quizás en una inversión exista algún desvío y la rentabilidad sea del 24% y en otras, el mercado te acompaña, y ganas un 38% en vez del 30% que tenías previsto (me ha pasado).
Pero haciendo bien los deberes, lo bueno es que es muy muy difícil perder dinero, ya que partes con una rentabilidad estimada del 30%.
Entonces: aunque te confundas mucho en la obra o en el precio de venta, será muy complicado (no imposible) que te salga mal una inversión en un cambio de uso.
Es más importante tener claro el paso a paso y la burocracia que intentar rascar un 5% extra.
Dicho esto, vamos a poner un caso muy sencillo, para entender mejor la rentabilidad.
Ejemplo de un cambio de uso de local a vivienda (con números realistas)
Imaginemos un local de 60 m², que una vez convertido en vivienda, se puede vender por 170.000€.
(Que dicho sea de paso, para saber el precio de venta toca moverse. Para mí es uno de nuestros deberes como inversores inmobiliarios, saber dónde estamos invirtiendo y qué precio de venta es el razonable).
Ok.
Si queremos obtener un beneficio o rentabilidad de un 30% aproximado, ¿por cuánto lo podemos comprar?.
- Pues muy sencillo, un 30% de ganancia sería unos 40.000€ en este caso, por lo que la inversión total, tendría que sumar (incluido la compra del local) 130.000€.
- Haciendo números muy gordos (como hemos visto en el punto anterior) la obra más todo el proceso, sale a unos 1.000€ el m².
- En este caso son 60 m², por lo que tendremos un gasto de 60.000€.
- Hacemos: 130.000€ – 60.000€ = 70.000€.
Esta, para mí, sería la oferta máxima a ofrecer.
Para ello hay que tener claro que esa vivienda se venderá en 170.000€ o que la obra más todo el proceso serán 60.000€ y, por lo tanto, cuanto mejor sepas todo esto, más podrás afinar la oferta que harás por el inmueble.
Otro factor importante a la hora de invertir en cambios de uso y obtener una buena rentabilidad: el tiempo de retorno de la inversión. Estarás conmigo que no es lo mismo recuperar tu dinero en 10 meses que en 27 meses, ¿verdad?
Para esto es clave que sepas al milímetro los tiempos de licencias en el ayuntamiento (que se puede reducir con pequeños trucos que he ido aplicando).
Así puedes aprender TODO lo que sé sobre cambios de uso
Después de haber puesto de mi bolsillo prácticamente 1 millón de euros en diferentes proyectos…
Haber analizado centenares de locales…
Haber ayudado a cientos inversores con este negocio…
En este punto, te pregunto:
¿Quieres ir en serio con los cambios de uso?
En tal caso, tengo algo que te puede ayudar.
¡Pero un momento!
¿Por qué fiarte de mí? Podría ser otro de esos charlatanes que inundan Internet.
Aunque, si fuera el caso, sería raro que estuviera como mentor de cambios de uso en la comunidad de un referente en inversión como Pau Antó (también colaboro con Germán Jover y Carlos Galán).
En este vídeo me entrevistaba Germán:
(Pero podría ser muy buen actor y haberlos engañado a los 3, claro… 😬).
Si, aún así, decides correr ese riesgo y quieres que te ayude… te presento…
🚀 Mentoría 1 a 1: Una hora tú y yo a solas para que me exprimas cual toalla mojada 💦
Nos reuniremos por videoconferencia en una sesión donde te compartiré todo lo que sé y me podrás preguntar lo que quieras.
El objetivo es que te vayas con una hoja de ruta clara de cómo afrontar tu cambio de uso para sacarle la máxima rentabilidad (evitando los típicos errores que muchos inversores principiantes cometen).
Dudas que me suelo encontrar en las mentorías (y que tal vez tengas tú):
- ¿Pero lo que me cuentes me vale en mi ciudad/municipio?
- Si no tengo dinero ¿puedo hacer un cambio de uso? (la respuesta te sorprenderá)
- ¿Qué tengo que tener en cuenta en un local para que luego se venda rápido?
- ¿Cuánto tiempo se tarda exactamente desde que compro el local hasta que se puede vender?
- ¿Servirá el local que he visto por Idealista?
- …
Lo que hablemos te ahorrará dinero, tiempo y dolores de cabeza.
Porque el problema no es solo encontrar una buena rentabilidad… sino tener 100% claro que el local sea apto para cambio de uso.
Y créeme, he visto demasiados “inversores” comprar falsos chollos que luego no se podían convertir en vivienda o trasteros.
El precio de mi mentoría es de 250€ + IVA. Y solo con el regalo que te haré al final de la reunión ya amortizas de sobra esa cantidad.
Ahora sí, rellena el formulario 👇
¡Importante! No acepto todas las solicitudes (rellenar el formulario no garantiza la mentoría). Tengo que analizar tu caso y ver si tiene sentido que nos reunamos.
