No sé cómo has llegado hasta aquí.
Si lo has hecho después de ver el curso gratuito sobre inmuebles que publiqué en el canal de Adrián Saenz.
O te ha saltado alguna publicación mía por RRSS.
O alguien que te aprecia te ha compartido este post.
Ni idea.
Por si acaso, me presento: soy Albert Aguilar, el «personaje» que está detrás de vivirdeinmuebles.com, uno de los blogs sobre inversión inmobiliaria más leído en español (lo cual me enorgullece, a pesar de mis aires algo gamberros).
Hecha esta protocolaria presentación, empezamos.
Quiero dejar una cosa clara.
Invertir en Paraguay no es para todo el mundo.
Hay que entender bien cómo funciona el país.
Y en qué momento «inversor» estás. Yo voy a contar mi experiencia (por si te sirve).
Y… si después de leer lo que te voy a contar te pica el gusanillo y quieres mover ficha en Paraguay… al final de este post he preparado algo.
Pero insisto: no te lances a lo loco y dedica 5 minutos a ojear este post escrito por un humano (la IA es incompatible con las tonterías que vas a leer).
Bueno, tú haz lo que quieras, no soy tu padre.
Let’s go!
¿Qué vas a encontrar aquí?
- Invertir en inmuebles fuera de España o Por qué co**nes invertir en el extranjero
- ¿Why Parawhy?
- ¿Cuál es la rentabilidad de alquiler en Paraguay o Asunción?
- Comprar departamento en Asunción (Paraguay). ¿Por qué no en otro sitio?
- ¿Cuáles son los mejores barrios para invertir en Asunción?
- ¿Qué tipo de piso comprar en Paraguay? No es lo que crees…
- Por ESTO se ha hecho famoso Paraguay y la gente está invirtiendo en masa
- «Mí gustar Paraguay»: ¿Tú poder ayudar?
- FAQ Extras de invertir en Paraguay
- Te lo cuento todo en video
Invertir en inmuebles fuera de España o Por qué co**nes invertir en el extranjero
No nos engañemos.
España es un muy buen destino para invertir en inmuebles.
Tenemos un país situado en los mejores puestos de rankings para vivir…
Gozamos de buena financiación (pregúntales a los americanos a qué interés les dejan las hipotecas…).
Seguimos teniendo localidades rentables (no es raro encontrar rentabilidades brutas mayores al 8%)…
Pues sí.
La gente se mata por invertir en España.
Entonces… ¿por qué narices íbamos los españoles a querer salir fuera? ¿Tamos tontos o qué?
Por cierto: si te planteas invertir en España pero no sabes dónde encontrar sitios rentables (y seguros) dale aquí.
Te contaba lo bueno de España. Pero también tiene su cara oscura.
Y es que hay cosas que son insostenibles. Posiblemente ya las sabes:
- La alta carga impositiva. Una persona de a pie, acaba pagando la mitad de lo que gana al Estado. ¿Te parece exagerado? Investiga y me cuentas. Porque no solo pagas impuestos por tu IRPF. Hay unos 100 impuestos diferentes y muchos de ellos te aseguro que ni sabes que pagas.
- La legislación cambiante: ya hemos visto en los últimos tiempos cómo los políticos no tienen problema en cambiar las reglas del juego y topar los alquileres o hacer favorable la okupación.
- Relacionado con lo anterior. El tema de pensiones: tenemos la pirámide poblacional al revés: hay más gente mayor que joven, lo cual acabará siendo un desastre. Así que… esto puede ser caldo de cultivo para que vengan leyes aún «peores».
Estas son algunas cosas.
No todas.
Pero claro, ten en cuenta que si estas cosas no existieran… España sería menos rentable.
Recuerda: rentabilidad y riesgo van de la mano.
…
Todas estas pegas me han influido. Pero no han sido la causa principal.
La causa principal: ya tengo cierto número de viviendas aquí y veía prudente diversificar.
Es decir: sacar los huevos fuera de España (no literalmente, de momento).
Y de entre todas las opciones que llevo barajando… me quedé con…
Exacto. Paraguay (¡qué guay!)
Inciso: Cada vez que digo «Paraguay» no puedo evitar pensar en un anuncio que nos ponían hasta en la sopa de Marina D’Or. ¿Te acuerdas? ¿No? Mira:
¿Why Parawhy?
Bufff qué tonto estoy.
Pues mira, no era un destino que tuviera en mi radar.
(De hecho, te confieso que tuve que mirarlo en el mapa para ubicarlo bien).
Pero me enteré que inversores españoles (conocidos y respetados) estaban comprando ahí.
Así que pregunté a unos y a otros para ver qué tenía de especial Paraguay.
Y… después de horas y horas de reuniones, te resumo aquí sus puntos fuertes:
- Es una país en crecimiento. El PIB ha hecho un x6 en los últimos 20 años
- El país no tiene una inflación descontrolada (como otros países LATAM)
- Están invirtiendo grandes empresas que están desarrollando el país (ver detalle)
- Hay promociones de obra nueva «de lujo» a un precio muy muy atractivo (luego veremos rentabilidad)
- Tiene bastantes zonas verdes de naturaleza (que no están explotadas)
- Y un último motivo (que es el más importante para la mayoría) pero que te cuento al final. Muahaha.
¿Las pegas?
Pues eso, que tal vez no es un activo tan seguro (el país está en desarrollo) y que a nivel de atractivo turístico… no es tan fuerte como otros:
- No tiene playas (bueno, un sucedáneo, pero es río)
- No tiene montañas grandes
- No es un país tan mediático como otros de LATAM (Brasil, Perú, Argentina…)
El tema es que la propiedad privada sigue unos cauces similares a España que son fáciles de entender.
La propiedad es tuya (a diferencia de otros países de moda como Bali, que es una concesión de suelo).
Y una cosa más que nos da una pista del potencial.
El precio por metro cuadrado está bastante por debajo de otros países de LATAM.
Mira:
| Ciudad y País | Precio Promedio
zonas medias-altas (m2 USD) |
Situación de
Mercado |
| Montevideo 🇺🇾 | $3,330 | 🔴 Líder regional:
La ciudad más cara y estable de LatAm. |
| Buenos Aires 🇦🇷 | $2,622 | 🟠 En alza:
Recuperando valor tras años de estancamiento. |
| São Paulo 🇧🇷 | $2,578 | 🟠 Sólido:
Precios firmes en el centro financiero regional. |
| Santiago 🇨🇱 | $2,450 | 🟠 Maduro:
Mercado con precios altos pero estables. |
| Lima 🇵🇪 | $2,243 | 🟡 Crecimiento:
Subidas constantes en distritos modernos. |
| Ciudad de Panamá 🇵🇦 | $1,881 | 🟡 Dinámico:
Hub de negocios con mucha rotación de compra. |
| Asunción 🇵🇾 | $1,550 | 🟢 Oportunidad:
El favorito de los inversores por rentabilidad. |
Podría hablarte de más pros y contras.
Pero ahora merece la pena centrarnos en lo que todo inversor que se precie mira con lupa: la rentabilidad.
¿Cuál es la rentabilidad de alquiler en Paraguay o Asunción?
En España estamos acostumbrados a usar las hipotecas (apalancamiento) para comprar inmuebles con buena rentabilidad.
(Si no sabes que comprar con hipoteca es x2 veces más rentable… mira esto anda).
Olvídate en Paraguay.
Lo primero: no vas a poder comprar con hipoteca en Paraguay sin la cédula de residencia (para ser ciudadano legal). Te la puedes sacar, pero aún así tampoco creo que te interese hacerlo.
¿Por?
Pues porque el interés ronda el 7-9% según me han contado. Y plazos de 20 años.
Y dirás:
Pero si la rentabilidad es muy alta, podría compensar ¿no? Respuesta rápida: no.
Generalmente, los modelos en Paraguay (Asunción) son 2:
- Alquiler larga estancia (España style). Rentabilidad neta que podría rondar el 9%
- Alquiler turístico (AirBnb). Rentabilidad neta que podría rondar el 12%
¿Cómo están hechos los cálculos? Aquí no me da tiempo a contártelos. Más abajo te digo cómo ampliar la info.
Son rentabilidades aceptables (para mí) teniendo en cuenta que… si todo va bien, contamos con una buena revalorización.
Entre 6 y 8% en zonas bien ubicadas y en edificios de calidad. Yo sería más conservador y estimaría un 4%, que me parece más que aceptable.
Comprar departamento en Asunción (Paraguay). ¿Por qué no en otro sitio?
Tal vez estás pensando…
¿Un departamento de qué? ¿De policía? ¿De recursos humanos?
Jajajja. No.
En lenguaje LATAM un «departamento» es un «apartamento». Un piso.
Aclarado el embrollo, sigamos.
En Paraguay hay muchas zonas. Miento. Muchísimas. Es un país muy grande aunque no lo parezca.
Como ves en el mapa, las 2 zonas más pobladas son: Asunción (la capital) y Ciudad del Este.
Y no solo eso.
Asunción concentra el 70% del PIB de Paraguay. Es donde está el meollo. Y la demanda de vivienda es salvaje (detalle).
Así que…
Puestos a invertir en un país fuera de Europa, yo prefiero hacerlo en la ciudad con más demanda. Y esa ciudad es Asunción.
¿Hay ciudades más rentables dentro de Paraguay?
Seguro.
Pero volvemos a lo de antes: rentabilidad y riesgo van de la mano.
Dicho esto.
¿En qué zona de Asunción invertir? ¿qué tipo de piso comprar?
A continuación.
¿Cuáles son los mejores barrios para invertir en Asunción?
Aquí podríamos analizar cada barrio de Asunción.
Pero no me apetece, estoy perro.
Así que te voy a dibujar las zonas en las que yo he invertido. Y luego te digo por qué.
Ojo: hay zonas que pueden ser igual de válidas. Estas son solo un ejemplo.
Como ves, las 2 zonas que he elegido yo son:
- Zona 1: Mburucuyá (no me hagas pronunciarlo). Es especialmente valorado por su seguridad y por ser el barrio residencial «top» que abraza al centro corporativo.
- Zona 2. Recoleta (Barrio Mariscal). Es un concepto más «lifestyle» y bohemio. Es una zona para patear, relajada y con mucha vida social joven y familiar (dicen que similar al Palermo Soho en Buenos Aires).
Las zonas que hay entre las 2 áreas (Las Lomas, Manorá etc.) también están muy bien.
No te dejes llevar por 🎶🧜♀️ (chiste fino) en zonas con mucho potencial y bajos precios. Posiblemente las haya. Y posiblemente salga bien. Pero, a menos que domines la ciudad, tengas alguien de confianza allí etc. ve a lo simple. A lo que funciona hoy. No a lo que «podría» funcionar en el futuro.
Dicho queda.
Nota: a diferencia de las ciudades Españolas, el centro-centro de Asunción no es tan interesante (al menos para mí). ¿Por? Tiene buen valor histórico y cultural, pero (de momento) es una zona menos demandada para vivir. Al caer la tarde, el centro se queda muy vacío. Y aún está lidiando con temas de seguridad, iluminación o falta de servicios (supermercados modernos, parkings) que en Recoleta o Mburucuyá se dan por hechos.
Ahora que ya sabemos dónde comprar… vamos a profundizar en qué tipo de piso elegir, dónde y por qué.
Acompáñame.
¿Qué tipo de piso comprar en Paraguay? No es lo que crees…
Recapitulemos.
Hemos optado por:
- Comprar en la capital más poblada
- Hacerlo en barrios de alta demanda con potencial y seguros
Ahora. ¿Qué tipo de departamento / piso comprar?
Vamos a rescatar una de las reglas básicas del inversor en España:
Cuanto mayor es el precio de un inmueble, menor suele ser la rentabilidad.
Te dejo la típica gráfica que nos vale para explicarlo:
Esto ocurre porque el precio del alquiler no sube de forma proporcional al precio de compra.
Claro, activos excesivamente baratos tampoco nos interesan porque suelen ser menos seguros, o con menor revalorización.
En definitiva: En España solemos buscar pisos baratos en barrios humildes.
Pero… a diferencia de los que compramos en España, en Asunción no lo haremos así.
Vamos a ir a edificios top de obra nueva, con muy buenas instalaciones (amenities) pero pequeños.
Pisos tipo estudio (monoambientes se llaman aquí) o de una habitación.
Son los más baratos de los «lujosos» porque tienen pocos m2 (entre 27 y 40 m2).
Mira, para que te hagas una idea te dejo unas fotos de una promoción en la que voy a comprar:
¿Y qué precio tienen estos pisos?
Por un lado, piensa que estamos comprando sobre plano (o habiendo empezado la obra), por lo que ya compras con «descuento». Al entregar, fácilmente valdrá un 30% más.
Por otro lado, Paraguay sigue siendo un país «barato» comparado con otros.
Pero no te confundas: si el crecimiento sigue su curso, en unos años estos pisos valdrán bastante (pero bastante) más.
Ahora mismo y en las mejores zonas de la capital:
- Monoambientes (estudios): entre 50 y $60.000
- Departamentos de 1 habitación: entre 70 y $80.000
No se a ti, pero a mí me parecen unos precios más que atractivos.
Por ESTO se ha hecho famoso Paraguay y la gente está invirtiendo en masa
Te decía al principio todas las características interesantes que tiene Paraguay.
Pero me había reservado la más importante (a propósito).
Y es… el tema fiscal.
Lo atractivo de Paraguay es que tiene un convenio de 10. Y no lo digo porque esté muy bien, que también, sino por esto:
- 10% de IVA
- 10% de Impuesto de sociedades
- 10% Impuesto sobre la renta
Como dice José Mota: no te digo que me lo superes. Iguálamelo.
Se la empieza a conocer como la Suiza o Andorra de Sudamérica. Además de empresarios y directivos de países vecinos, muchos nómadas digitales están yendo a vivir ahí.
La demanda de vivienda es brutal. Y el ritmo de construcción está lejos de alcanzarla. Muy lejos.
Fuentes fiables con las que he hablado dicen que, si el ritmo de construcción continuara igual, tardaríamos 20 años en satisfacer la demanda actual. Imagina si esa demanda sube (como está previsto que haga).
Ahora bien, no hagas las maletas tan rápido.
Si resides en España… no es tan fácil que puedas aprovecharte de eso.
Yo pensaba que sí… pero nunca hay que subestimar las afiladas garras de nuestra todopoderosa Hacienda.
Los detalles de esto no me da tiempo a contártelos aquí.
Sigue leyendo.
«Mí gustar Paraguay»: ¿Tú poder ayudar?
Paraguay es un país con similitudes a España (en cuanto a cómo funciona el mercado inmobilario), pero con mejor fiscalidad y una gran potencial revalorización.
Si quieres comprar en Paraguay de la mano de alguien de confianza… atento.
Puedo ponerte en contacto con la persona que he comprado yo.
Un inversor español (libre financieramente hace mucho) que ha vivido en Paraguay, ha comprado unos cuantos pisos allí, ha montado empresa y tiene (muy) buenos contactos.
Y para colmo es muy buena persona.
Eso sí, antes de ponerte en contacto con él, necesito saber más de ti (no soy tan facilón).
Rellena este formulario y veré si tiene sentido que os conozcáis.
FAQ Extras de invertir en Paraguay
¿Qué es eso de departamentos en pozo?
No suena muy bien lo de «pozo». Lo sé.
Pero calma, te lo cuento porque es muy común escucharlo.
Comprar «en pozo» significa comprar un departamento antes de que esté terminado, o incluso antes de que hayan empezado a excavar el agujero en la tierra (el «pozo»).
Si compras sobre plano, con el proyecto aprobado pero aún sin ejecutar, se conoce como pre-pozo.
Si compras con la obra empezada, ya sería «pozo».
¿Ok?
¿Es recomendable comprar como empresa o como persona física?
Mira, tienes infinitas opciones:
- Comrpar como persona física
- Comprar como empresa española
- Montar una empresa paraguaya (EAS) y comprar con ella
- Montar EAS y que esta sea de la empresa española
- …
¿Ves? Para saber cuál es mejor en tu caso, hace falta intimar más.
Dale al botón de arriba y rellena el formulario para ver si podemos ayudarte.
¿Hay que hacer el 720 para los inmuebles?
Yes.
Siempre y cuando el valor sea superior a 50.000€.
¿Qué es eso del convenio de doble imposición?
Pues algo bueno (aunque no lo parezca).
Es que Paraguay te hará tributar allí por los ingresos. Peeero, Españita también querrá su parte.
¿Lo bueno? No es que vayas a pagar 2 veces, sino que hay un acuerdo entre países para que:
- Si Paraguay te retiene un 15% de tus ingresos (por ejemplo, porque este cifra depende)
- Y España te tuviera que retener por tus ingresos un 25% (depende de tu tramo por IRPF si compras como persona física)
A la postre: España te acabaría reteniendo un 10%, para que el total de impuestos que pagas sea del 25%.
Es decir, te descuentan lo que ya has pagado en Paraguay.
Qué majos.
En otras cosas no lo son tanto.
Para saber cuáles y no meterte en líos… rellena formulario de arriba.
Te lo cuento todo en video
Si estás perro y no te apetece leer, marchando formato audiovisual.
Reconozco que me he planteado borrar el fragmento de 3:33 hasta 3:52. Sé que es grave, pero me gusta ser natural y transparente y lo he acabado dejando…
12 comentarios en «Cómo invertir en inmuebles en Paraguay (mis trucos): ¿Aún merece la pena en 2026?»
Salir fuera de España se está convirtiendo casi en una obligación.
Yo no soy conspiranoico, pero creo que esto va a ir a peor.
No solo por los impuestos, sino por cómo se trata al inversor aquí…
Buena pinta lo que comentas, qué riesgos ves tú de invertir allí?
Buenas Pablo!
Sí, yo tampoco soy (demasiado) conspiranoico, pero en cierto punto me parece prudente diversificar geográficamente. Tener un Plan B fuera de España/Europa, vamos.
En cuanto a la inversión en España: yo la sigo viendo interesante. Creo que aún queda recorrido. Y el tema del trato al inversor… bueno, un sector aceptará la narrativa oficial pero tampoco debe importarnos… Es algo de lo que hablado mucho en los emails.
Los riesgos en Paraguay?
– Encontrar promotoras (desarrolladoras) fiables
– Revisar bien los contratos
– Entender bien las zonas
– Tener claro que es un país en expansión, no está tan estabilizado como otros
– Si vas a cliente local, riesgo divisa (aunque el guaraní es sólida y estable a priori)
Hay otras cosas a tener en cuenta. Por eso, lo que he hecho yo es ir de la mano con alguien de mucha confianza (y también estudiarlo por mi cuenta).
Saludos!
Hola Albert, gracias por el post.
Ya había escuchado el tema de Paraguay pero me ha gustado tu enfoque, lo he visto muy claro.
A mí me interesa tal vez pero comprando como empresa. Es esto ventajoso?
Gracias, he rellenado el formulario
Gracias Jaime.
Mmm como empresa entiendo que te refieres a empresa Española? Bueno, en ese caso vas a tributar por sociedades en España.
Lo bueno es que está el convenio para evitar doble imposición. Por ser no residente en Paraguay te retendrán un 15% y luego ajustarás cuentas con España para acabar pagando en total un 25%.
¿Es interesante? Puede serlo en algunos casos.
Otra opción para aprovechar la tributación de allí es montar una sociedad en Paraguay, pero esto ya es algo para hablar en más profundidad…
Visto el formulario, te he escrito de vuelta un email
Ciudad del Este qué opinión te merece??
Gracias
Hola Guillem,
Pues podría ser buena opción. Por lo que he estudiado (no lo he hecho con profundidad) tiene potencial, pero más dependencia con el Real brasileño que tiene una fuerte influencia por estar pegado a la frontera.
A mí no me convence por mi estrategia. Prefiero ir a algo con menos sobresaltos.
Pero al que no le importe asumir algo más de riesgo/volatilidad, podría tener sentido
Yo tengo 3 pisos aquí en España pero me lo estoy planteando seriamente…
Lo que no tengo claro es si comprar como persona física. Porque claro, las rentas de alquiler no podría deducírmelas al 50% como sí hacemos en los pisos de España. Cómo lo ves?
Pues es un tema interesante Jessica.
A priori yo también pensaba que no se podía deducir la renta de alquiler. Peeero, he hablado con varios asesores fiscales (de confianza y con experiencia internacional) y todos coinciden. Se puede deducir el beneficio de alquiler al 50% igual que hacemos en España, siempre que esté alquilado a larga estancia.
¿Parece un chiste? Lo sé, no tiene sentido.
Esto dicen literalmente: siempre que puedas demostrar que el contrato de alquiler es para vivienda habitual del inquilino, puedes aplicarte la deducción igual que en España (se lo tendrías que demostrar a la AEAT).
Y qué tal comprar para luego hacer un pase antes de que finalice la obra?
Puede tener sentido. Conozco a gente que está comprando varios pisos y su intención es quedarse algunos y hacer pase con otros. Es una estrategia interesante.
Si se compra en zonas con potencial, no es raro tener una plusvalía de 20-30%, tal vez más (pero ojo, en total, por lo que anual podría quedarse en un 10%).
Aún así, en mi caso no tengo intención de hacer pase, sino quedarme los inmuebles para ponerlos en alquiler y tener una fuente de ingresos alternativa a España
Albert, una pregunta si no es molestia. Me podrías decir en qué promociones has invertido tú? Gracias
Hola Isabel. La promoción concreta no te la puedo decir. El tema es que elegir bien una desarrolladora es uno de los pilares del trabajo de la persona con la que he invertido.
Si te decides a invertir a través del formulario que verás en el post, no tengo problema en revelártelas después en privado.
De hecho, ya tengo a algún suscriptor que ha invertido en la misma promoción y seremos vecinos 😀