Estuve a punto de estrellar el coche.
Como pude, me desvié de la carretera principal y paré. Tenía que parar.
Allí estuve, por lo menos media hora pensando mientras el corazón me palpitaba.
Acababa de escuchar un podcast de José Muñoz que tiraba por tierra mis creencias sobre la vida profesional del mundo moderno, ya sabes, estudia mucho, sácate una buena carrera y luego trabaja 40 años para poder jubilarte con tranquilidad. En este podcast se hablaba de cómo conseguir tu jubilación. Pero no dentro de 40 años. Sino mientras todavía eres joven y puedes disfrutar la vida al máximo de energía.
¿Era un fraude? ¿Me estaban engañado?
Cuando llegué a casa, le dije a mi pareja que tenía que escuchar el podcast. Y a partir de ahí, empezó todo.
El desenlace, un poco más abajo 😉
Lo que te vamos a contar aquí es nuestra experiencia con el Programa IN de José Muñoz. Nosotros fuimos alumnos de la primera edición del programa (en 2021) y en este artículo te contamos:
- Nuestra experiencia con la formación (¿merece la pena?)
- Los detalles de nuestra primera operación en el mundo de la inversión inmobiliaria (con fotos y todo)
- Alguna que otra sorpresa que hemos preparado…
Si tú también quieres iniciarte en el mundo de la inversión inmobiliaria pero dudas si el Programa IN te puede ayudar… quédate porque te lo contamos todo al detalle.
¡Vamos allá!
¿Qué vas a encontrar aquí?
- ¿Quiénes escriben esto?
- Este es el motivo por el que nos apuntamos al Programa IN
- En qué consiste el Programa IN
- Pros y contras del Programa IN (nuestra experiencia)
- ¿Cuánto vale el Programa IN de José Muñoz?
- Así ha sido nuestra primera operación después de pasar por el Programa (Historia loca inside)
- ¿Cuáles son nuestros próximos pasos?
- Para los despistados: ¿quién es José Muñoz?
¿Quiénes escriben esto?
Somos Mary Carmen y Carlos, dos millennials más cerca ya de los 40 que de los 30, padres de una preciosa niñita de 1 añito y amantes de la libertad.
Durante los últimos años hemos estado buscando respuestas en distintos cursos de formación con un objetivo en mente: generar unas rentas que nos hagan más libres a nosotros y a nuestra niña y luego ayudar a otros en su camino a que hagan lo mismo.
Cumplimos a rajatabla las directrices imperantes: estudiamos mucho (quizás demasiado), sacamos cada uno su carrera (Mary Carmen Arquitectura y Carlos Ingeniería de Teleco) y nos pusimos a trabajar.
Una década después nos dimos cuenta que no teníamos por qué pasar toda nuestra vida trabajando y perdernos momentos claves de nuestra vida: viajes, formar una familia, vivir experiencias y sobre todo desacoplarnos de este ritmo de vida loco que hace que el estrés sea un molesto compañero de viaje.
Este es el motivo por el que nos apuntamos al Programa IN
Me gusta pensar que hay dos tipos de estrategias para la vida: jugar a no perder y jugar a ganar.
Nosotros empezamos jugando a no perder: (sácate una carrera, consigue un curro seguro, etc).
Pero ahora hemos cambiado la estrategia. Hemos decidido que vamos a jugar a ganar.
Puede que salga bien. O puede que no.
Pero no queremos tener la sensación de “¿Qué habría pasado si…?”
Retomando la historia del principio…
El día que escuché el podcast, cuando llegué a casa, le dije a Mary Carmen que lo escuchara.
La conozco bien y sabía que le iba a conectar igual que a mí.
Y así fue.
Todavía recuerdo sus palabras:
– Carlos, no sé si será por su acento murciano como el mío, pero a mí José me da confianza. Y yo quiero saberlo TODO sobre la inversión inmobiliaria. Saca la tarjeta que vamos a apuntarnos al Programa IN
El Programa IN nos ofrecía la posibilidad de conseguir lo que queremos.
Ser libres. Trabajar por puro placer y no por necesidad.
Ya me entiendes…
Que si queremos irnos un año a dar la vuelta al mundo podamos hacerlo. Y al volver no estar forzados a trabajar en algo que no nos gusta por haber fundido todos nuestros ahorros.
José Muñoz ha conseguido la libertad financiera con la inversión inmobiliaria.
Nosotros queremos hacer lo mismo.
Somos gente absolutamente normal, si él pudo hacerlo partiendo de cero… ¿por qué no podríamos nosotros?
Parte de la estrategia de José es hacer House Flipping. Vamos, el típico comprar-reformar-vender.
¿Y por qué esto es tan rentable?
Hagamos unos números rápidos:
Si compras una vivienda de 100.000€, podrías sacar un beneficio de 20.000-30.000€ con el método de José. ¿Cómo se hace esto? Reformándola, aportando valor y luego vendiéndola (abajo te enseño fotos de nuestra primera operación para que veas un ejemplo).
José planteó que esto podríamos hacerlo en un periodo de 6-12 meses (nosotros nos dimos cuenta que hay operaciones que en 2-3 meses están liquidadas, las hemos visto de otros compañeros del programa).
Si haces esto, pongamos, 10 veces (que podrías hacerlo en 5 años) ya tendrías 200.000 – 300.000€. Con ese dinero podrías comprar 4-6 viviendas ponerlas en alquiler y conseguir un “sueldo Nescafé” de 2.000 – 3.000€ al mes. Incluso más si son con financiación.
Jaque mate sistema 🙂
Ya tienes tu pensión mientras te queda media vida por delante. ¡Boom!
En el curso gratuito de José, que se llama la Semana de la inversión inmobiliaria (que por cierto te recomendamos que veas sí o sí) aprendimos a establecer nuestros objetivos con la inversión en inmuebles, básicamente hay dos tipos de objetivos:
- Hacer crecer tu capital (vamos, que veas más dígitos en tu cuenta)
- Utilizar tu capital para conseguir rentas (comprar casas, ponerlas en alquiler y cobrar las rentas)
Nosotros lo que buscamos es justamente lo que propone José:
- Poder aumentar nuestro capital haciendo operaciones de comprar-aportar valor-vender…
- Hasta que tengamos la suficiente liquidez para comprar-aportar valor-alquilar y que nos genere rentas suficientes para vivir.
Y no queríamos perder el tiempo.
Por eso decidimos apoyarnos en alguien que ya lo hubiera conseguido, como es el caso de José (más abajo te cuento más de su historia, él partió de cero capital y te sorprenderá el tiempo que tardó en conseguir su libertad…).
En qué consiste el Programa IN
Si tengo que resumirlo en una frase, el Programa IN es una guía completa para:
Pasar de no tener ni idea del mundo inmobiliario… A convertirte en inversor profesional u ocasional (ya depende de tu tiempo y lo que le quieras dedicar).
Las bases del método son sencillas:
- Busca y compra una vivienda con un problema: (vivienda hecha polvo donde nadie quiera/pueda vivir, Okupada, con algún problema urbanístico…). Por supuesto, al tener un problema nadie la quiere y su precio de mercado es bastante más bajo.
- Soluciona ese problema (Reforma y deja lista para vivir, llega a un acuerdo con el Okupa, resuelve el problema urbanístico…)
- Vende la vivienda consiguiendo beneficio (en torno a un 20-30% en promedio, aunque nosotros hemos visto operaciones de bastante más).
- Y vuelve al paso 1.
Si haces este ciclo un número suficiente de veces conseguirás una cantidad de dinero. Con ese dinero compras varias viviendas, las pones en alquiler y voilá. Ya no necesitas trabajar para conseguir dinero.
Eres libre.
Has roto las cadenas de la esclavitud de nuestro tiempo.
Pero Carlos, ¿tengo que dejar mi trabajo para convertirme en inversor profesional?
En absoluto.
Hay muchos compañeros que lo compaginan y hay otros que lo han dejado todo para centrarse en esto. Es como emprender tu propio negocio.
Nosotros estamos muy enfocados en esto. Mary Carmen dejó su trabajo y ahora está repartiendo su tiempo entre inversión y ofrecer servicios de amueblado y decoración en la comunidad (Home Staging). Carlos sigue haciendo otras cosas de formación (que es lo que le apasiona).
El curso combina un serie de vídeos online para ver a tu ritmo, sesiones en vivo para resolver dudas, una comunidad Discord (en el punto 3 la enseño) para estar en contacto con todos los miembros y otras sorpresas que nos encantaron.
Te contamos brevemente un poco de ellas:
1. Plataforma para ver los vídeos
Los vídeos están alojados en una plataforma muy chula en la que se va guardando tu progreso.
Mira:
Tienes varios módulos y en cada uno de ellos diferentes lecciones, que puedes ver a tu ritmo.
Aprendes el paso a paso: cómo encontrar oportunidades, cómo darles valor y técnicas para venderlas rápido. Son vídeos al grano y amenos, aunque hay bastante contenido…
Truco: una cosa que nos ayudó a ver contenido más rápido es poner a reproducir los vídeos a x1,5 de velocidad. También puedes probar a ponerlo x2, pero ahí igual te explota la cabeza…
Además cuenta con estos bonus (despliega para verlos):
2. Sesiones en vivo
De poco serviría si el curso solo se compusiera de vídeos y más vídeos. Nosotros queríamos una garantía de que alguien pudiera ayudarnos con nuestras dudas.
Pues en el Programa IN tienes 15 sesiones de trabajo (grupales de unas 2 horas) en las que puedes preguntar directamente a José todo lo que quieras.
¿Y qué pasa si tengo dudas pero aún faltan algunos días para la sesión semanal?
Pues igualmente tienes un formulario en el que plantearlas y José o su equipo te responden en menos de 24 horas.
3. Comunidad
Para nosotros, lo que más valor tiene es estar acompañados en el camino de personas con nuestro mismo objetivo.
Y si encima surgen oportunidades de inversión, pues mejor 🙂
Y esto es la piedra angular del Programa IN: el Discord.
Una aplicación similar a Telegram pero algo más completa. Los alumnos la hemos bautizado como la Wikipedia de la inversión inmobiliaria:
Información por categorías, puedes preguntar lo que quieras que siempre te responde alguien, incluso gente del equipo de José, allí también ofrecen oportunidades y capital para inversiones conjuntas…
Pros y contras del Programa IN (nuestra experiencia)
- La profundidad del contenido: pasas de 0 a 100 en los 5 meses que dura la formación.
- El conocimiento de José es casi infinito: el tío es un erudito de la inversión inmobiliaria y pone ese conocimiento a disposición de sus alumnos.
- Un periodista especializado en inversión inmobiliaria lo ha nombrado «el mejor creador de contenido del sector inmobiliario de 2022» (mira aquí).
- Te lo da todo mascado: calculadoras de rentabilidad en excel, contratos de todo tipo para usar tal cual, plantillas para rellenar datos en las visitas, calculadora de reformas…
- La posibilidad de preguntar cualquier duda a José y el resto de los miembros del equipo.
- Se hace ameno: cada semana se libera un módulo que puedes ir viendo a tu ritmo. Puedes pegarte el atracón o ser constante y dedicarle tiempo todos los días.
- La comunidad es bestial: más de 1.000 miembros muy activos: Discord, grupos de Whatsapp por comunidades, se presentan inversiones, se buscan socios para invertir, se ofrecen servicios, se da feedback. (Por ejemplo, Alicante In tiene una reunión al mes virtual y una presencial cada tres meses).
- Es una formación en constante actualización: José está continuamente subiendo lecciones para ampliar/complementar conocimiento. Cada vez que cambia una ley, lección al canto.
- Acceso para siempre al curso con actualizaciones. ¡Y también a la comunidad!
- Necesitarás dedicarle tiempo y foco: Es un programa exigente, lo que puede ser una ventaja o una desventaja. Si no le vas a dedicar tiempo, mejor espera a otro momento de tu vida.
- La cantidad de contenido puede ser abrumadora: si buscas poco esfuerzo y mucho beneficio probablemente este no sea tu sitio.
- Nunca terminas de ver el curso porque no para de subir contenidos. Cada vez que hace una entrevista o un evento lo va subiendo. Siempre hay contenido por ver. Esto puede ser un poco frustrante para un perfeccionista (pero brutal para un aprendiz insaciable…)
- Algunos conceptos fiscales son difíciles de entender para la gente “profana” como nosotros. A nosotros hay términos que “nos suenan” y si llega el día en que tengamos que enfrentarnos a esos términos, sabremos donde refrescar conocimientos y a quién preguntar, pero si me preguntas ahora mismo: Poker face. Es decir, sabes dónde encontrar cierto conocimiento aunque ahora mismo no lo tengas interiorizado porque no lo has necesitado hasta ahora.
¿Cuánto vale el Programa IN de José Muñoz?
Puedes ver el precio para esta edición del Programa IN en esta página.
¿Es mucho? Para nosotros ni de lejos. Vale cada céntimo que pagas por él.
De hecho, nos parece barato en comparación con todo lo que puedes conseguir si solo haces una operación inmobiliaria (la idea es hacer muchas).
Incluso si haces una operación «mala» en la que ganes menos de 10k€, habrás recuperado la inversión con creces.
Se trata de aprovechar los trucos que José ha aprendido durante más de una década como inversor profesional.
Error común: Reformar cosas que no hacen falta. Con el programa aprendes bien qué cosas valorará el futuro propietario y cuáles no, para no gastar más de lo necesario.
Si haces varias operaciones ya ni te cuento. El precio nos parece anecdótico. Claro está, si esperas que te lo den todo hecho sin mover un dedo, mejor te gastas la matrícula en hacer un viaje.
Nosotros ya lo hemos recuperado de sobra en la primera inversión (que por cierto te cuento un poco más abajo).
Así ha sido nuestra primera operación después de pasar por el Programa (Historia loca inside)
Se nos acababa el tiempo. Estábamos embarazados de Vega, nuestra primera hija, y no quedaba mucho tiempo antes de que nuestra vida cambiara para siempre.
Visitamos varias viviendas, pero el miedo nos paralizaba:
“¿Y si luego no se vende?”
“¿Y si no sacamos rentabilidad?”
“¿Y si luego se nos disparan los costes?”
¿Y si…? Así hasta el infinito.
Así que decidimos no meternos en líos y seguir con nuestra vida 🙁
Que nooooo ;).
Te habíamos dicho que queríamos jugar a ganar y para eso hay que asumir riesgos. Así que… ¡nos tiramos a la piscina y compramos nuestro primer inmueble!
Era un piso en el municipio de Bigastro (provincia de Alicante) que era donde habíamos visto la oportunidad:
- Un 3º con ascensor
- 3 habitaciones
- 2 baños
- Y un pequeño balconcito.
- Comunidad de propietarios coqueta y en pleno centro del pueblo.
Habíamos comprado nuestra primera inversión inmobiliaria.
Esto fue el 30/12/2021 ¿El precio? 42.500€. Aquí ponemos algunas fotos del estado en el que compramos la vivienda (no te asustes):
Después del año nuevo estuvimos hablando con los oficios: Pintores, albañiles, fontaneros, para pedir presupuestos y empezar la adecuación (adecuación = reforma light).
Cuando empiezas no sabes nada de reformas, lo bueno es que en el curso hay una lección (para nosotros una de las más útiles) dedicada a cada oficio (albañiles, electricistas, fontaneros, pintores…) que te explica qué hay que hacer en cada partida y qué no hay que hacer.
Un día, mientras estábamos los dos en el salón de la casa que habíamos comprado hablando con el albañil, pasó:
¡¡¡Nos pusimos de parto!!!
Con una mezcla de euforia y terror activamos el protocolo de las clases de preparación al parto y unas horas después entramos en el hospital.
Unos días después ya estábamos en casa ¡Los 3!
Pero claro, ahora surgía una duda:
¿Cómo compaginar la crianza de un bebé recién nacido (era nuestra primera hija) con avanzar una inversión inmobiliaria?
No sabíamos cómo lo íbamos a hacer. Lo que sí sabíamos era que había que hacerlo.
A medida que fueron pasando las semanas, hacíamos “escapaditas” a la vivienda para abrir a los oficios e ir trabajando en gestión y coordinación.
Poco a poco fuimos avanzando la obra, gracias a la inestimable ayuda del padre de Carlos que nos ayudó con los trabajos de manitas y montó la cocina (hoy día ya tenemos un pequeño equipo que hacen todo este tipo de tareas, por suerte).
Mary Carmen también mejoraba después de las secuelas del post parto y entre tomas de pecho sacó tiempo para elegir los muebles y la decoración.
Por mayo teníamos la vivienda ya lista para vender, 5 meses después de la compra ¡No nos lo podíamos creer!
Así es como quedó:
Después de tanto tiempo, ya podíamos salir al mercado, vender y convertirnos por fin en inversores inmobiliarios.
La primera visita la hicimos nosotros mismos, a una parejita joven del pueblo que se había enterado antes de que saliera el anuncio.
¡Les gustó! ¡Y la querían! ¡Éxito!
Pero no iba a ser tan fácil…
El banco no les dio la financiación y al final no pudieron quedársela, nuestro gozo en un pozo. Pero no desistimos y junto con el apoyo de la inmobiliaria que nos ofreció la oportunidad, salimos al mercado.
Cometimos 3 errores por saltarnos las reglas que José explica en su programa.
¡Importante! ¿Quieres que te contemos los errores de principiantes que cometimos para que no te pasen a ti? Pues al final del artículo hemos preparado un formulario. Complétalo y nos pondremos en contacto contigo.
Tardamos más tiempo del que nos gustaría, pero al cabo de unos 6 meses vendimos la vivienda a una chica encantadora, su pareja y su bebé. En 74.900€. ¡Ahora sí que sí éramos inversores inmobiliarios!
¿Fue una operación muy rentable?
Lo cierto es que no tanto como esperábamos. Le ganamos unos 7.000€ (un 10% de rentabilidad).
Pero eso no era lo importante. Lo importante es que ya nos habíamos quitado los miedos y habíamos vivido el proceso de principio a fin.
La rueda ha empezado a girar.
¿Cuáles son nuestros próximos pasos?
Bueno, después de haber realizado esta primera operación decidimos que Mary Carmen (que había dejado su empleo para ser mamá) pudiera ofrecer servicios de amueblado y decoración para otros inversores de la comunidad.
Además, seguimos estudiando para hacer nuevas inversiones para este año 2023. Ahora que ya hemos “perdido la virginidad inmobiliaria” tenemos muchas ganas de hacer nuevas inversiones.
Lo mejor de todo es que sentimos que se ha abierto ante nosotros un camino con infinitas posibilidades que nos llevará, antes o después, a disfrutar de la libertad financiera.
El camino lo tenemos claro: seguir ahorrando y haciendo inversiones hasta que lleguemos a una cantidad de dinero que nos permita hacer el ‘jaque mate’: Ya sabes, comprar viviendas para alquilar que nos den 3.000€ limpios al mes con la mínima gestión (solo poner el cazo, jajajaja).
Y a partir de ahí, seguir invirtiendo y hacer proyectos solo por gusto y nunca más por necesidad.
¡Ah!
Y que el día de mañana nuestra hija Vega pueda elegir qué quiere hacer en la vida sin estar condicionada por las necesidades del dinero. Porque ese problema ya lo habremos resuelto nosotros.
Para los despistados: ¿quién es José Muñoz?
José Muñoz es inversor profesional.
Es que ha realizado más de 200 operaciones inmobiliarias en los últimos 12 años (¡una media de más de 16 inversiones por año!). José es un tío normal, cercano, accesible, que viene de una familia humilde, pero ha sabido sacarle todo el jugo a un sector eterno: el inmobiliario.
Es autor del libro “La fórmula IN” y creador del “programa IN” (el que hemos hecho). Para nosotros, su formación es un manual de referencia para cualquier inversor o futuro inversor.
José Muñoz es la cara visible de un programa de formación que en realidad está formado por tres hermanos:
- El propio José (¡sorpresa!)
- Javier Muñoz, experto en inmobiliaria y negociación
- Y Lázaro Muñoz, experto en mediación (viviendas ocupadas)
Creador del IN club, que actualmente cuenta con más de 1.000 miembros en toda España y que sirve para colaboraciones entre inversores (yo pongo el dinero, tú el tiempo, etc) y para acometer grandes inversiones entre grupos de inversores (por ejemplo, edificios).
Aquí tienes una entrevista que le hace Uri Vyce (uno de los canales referencia de inversión en inmuebles de habla hispana):
Y aquí con Javier Medina (Libre a los 30):
