No soy muy fan de usar expresiones inglesas. Me dan cierto repelús.
Pero es que… en este caso, me cuesta encontrar otra forma que suene mejor.
Así que… hablemos del Rent to Rent.
Para algunos, un invento raro rozando lo ilegal…
Para otros, un camino rápido para generar rentas sin capital…
¿Quién está en lo cierto? (si es que alguno lo está, que te adelanto que no).
Basta de especular, porque en este artículo te voy a contar (qué rima más chula me ha quedado):
- Qué es el Rent to Rent (y su traducción española que no me gusta mucho).
- Qué rentabilidad se puede esperar (esto me ha sorprendido).
- Cuánta pasta hace falta para empezar y en cuánto se recupera.
- Tema de fiscalidad que tanto paraliza a los que quieren lanzarse.
- …
¡Y mucho más!
¿Todo claro?
Pues eeeeeempe
Espera.
Yo no tengo ni un solo piso en Rent to Rent (a día de hoy). Pero he estudiado el modelo, he seguido muy de cerca a gente que gestiona decenas de pisos así en España y he destripado sus números, sus cagadas y sus aprendizajes. Y eso vengo a contarte.
Ahora sí…
¡Eeeeeempezamos!
Qué es Rent to Rent (para torpes como yo)
Lo primero y más importante que entiendas.
Esto no es una inversión como tal. Es una actividad económica.
Un negocio, vamos.
¿Por qué? Porque requiere gestión por tu parte. No va de invertir tu dinero, sino de generarlo (aunque sí vas a tener que meter algo de pasta).
Dicho esto, vamos con la definición gráfica para vagos:
Los vagos ya tienen lo que querían.
Si eres uno de ellos, ya te puedes ir.
Ahora que solo quedamos los «currantes», seguimos con la versión detallada:
- Le propones alquilar el piso a un propietario en el que tú le pagas una renta fija cada mes.
- A cambio, él te autoriza por escrito en el contrato a usar la vivienda para alquiler por habitaciones (subarriendo).
- Tú amueblas y equipas el piso, buscas y seleccionas inquilinos, gestionas cobros, incidencias y te encargas del mantenimiento.
En resumen: haces alquiler de habitaciones en un piso que no es tuyo.
Vamos a verlo con un caso real que conozco:
Ejemplo
- Piso de 4 habitaciones en barrio trabajador
- Alquiler al propietario: 950€/mes
- Ingresos por habitaciones: 4 x 400€ = 1.600€/mes
- Gastos (suministros, wifi, cosillas menores): ~250€/mes
Beneficio aproximado:
1.600€ (ingresos) – 950€ (alquiler al propietario) – 250€ (gastos) = 400€/mes (antes de impuestos)
Inversión inicial en muebles y equipamiento: ~3.000-6.000€ (esto es muy variable, depende cómo esté el piso)
¿Y esos números están bien? ¿Están mal?
Enseguida lo analizamos a fondo.
Pero antes…
Para qué se hace Rent to Rent (no es lo que parece)
Obviamente, hacer Rent to Rent te puede dar ingresos suculentos para vivir de rentas (qué prostituido está este término).
Y la gracia es que no hace falta tener un capital tan grande como para invertir en inmuebles de alquiler (donde necesitas una entrada entre 30 y 50.000€).
Pero… ¿por qué lo suelen hacer inversores inmobiliarios?
Según he podido comprobar, la mayoría lo usan como gasolina para generar más ingresos y poder comprar pisos más rápido.
Porque claro, si tienes más ingresos, ahorras más y puedes reunir la pasta para comparte otro piso antes.
Siguiendo el ejemplo de antes:
- Si tienes un piso de Rent to Rent que te genera 400€ al mes…
- … y esa pasta la ahorras…
- Tendrías un extra de 4.800€ al año
A poco que ahorres con tu sueldo 500€ al mes, te estarías plantando en un ahorro anual de 10.800€.
Cada 2-3 años, tendrías la entrada para un piso lowcost.
Mejores pisos para hacer Rent to Rent
La filosofía sería muy similar a los pisos rentables de inversión.
- Buscar zonas humildes, pero con demanda
- Bien comunicadas con trasporte público
- Que la comunidad no sea (muy) problemática
- Y que los gastos de comunidad sean comedidos (no tenga ascensor o grandes derramas)
¿La diferencia con los pisos que solemos comprar para alquiler tradicional?
Que en este caso queremos pisos grandes, no pequeños.
Sería similar (o igual si me apuras) a buscar un piso para hacer alquiler de habitaciones.
Aquí te puedo hablar desde mi experiencia porque sí he probado este modelo. Te lo cuento al detalle aquí (números incluidos).
Entonces, ¿en qué me fijaría yo?
- Que la zona tenga demanda habitacional (luego lo vemos).
- Que sean pisos espaciosos, mínimo 3 habitaciones (porque se suele convertir el salón en una 4ª o 5ª habitación. Si tienes dudas morales sobre esto, dime en comentarios).
- Que sean luminosos y con terrazas. Piensa que la gente va a vivir en habitaciones, así que deben ser atractivas. Si tiene 2 terrazas mejor que una. O si una habitación no tiene terraza, al menos que sea espaciosa o luminosa.
- Que la cocina sea amplia (por si cocinan varios a la vez). Y si haces 5 habitaciones, que haya 2 baños (o baño y aseo).
- Que la distribución sea normal (que no haya que pasar por la cocina para acceder a una habitación, por ejemplo).
Algunas cosas son matizables, pero es un buen punto de partida.
Seguimos.
Cuánto dinero necesitas para arrancar (lo que más gusta)
Venga, lo bueno de este modelo:
No necesitas los 30.000–50.000 € de la entrada para un piso.
Pero tampoco nos confundamos. No es “sin poner dinero” como algunos venden (aunque podría darse el caso de encontrar un piso en muy buenas condiciones, pero casi nunca será perfecto).
Te voy a hablar, en general, de lo que se necesita para la mayoría de pisos:
- Primer mes y fianza al propietario: si pactas un precio de 900€, tienes que tener esos 900 más la fianza, 1.800€ (podrías negociar que te dejara posponer la fianza para cuando generes ingresos, ya que vas a hacer un lavado de cara).
- Instalaciones: tal vez tienes que subir la potencia y reforzar la instalación eléctrica: échale 1.000€.
- Pintura. Se suele pintar de blanco para dar amplitud. Pon 1.000€ mínimo.
- Amueblar y equipar el piso: camas, armarios, mesas, sillas, lámparas, cojines, electrodomésticos, ventiladores, pestillos en las puertas, menaje: 3.000€.
¿Total? Diría que entre 3.000 y 6.000€. Porque hay algunas partidas que te podrías ahorrar si están bien (tema pintura o instalación eléctrica).
El objetivo que se marcan algunos: recuperar la inversión inicial antes del año.
Piensa que deberías disponer de 5 años para operar con el piso, que es el contrato de larga estancia que harás con el propietario. Luego te cuento más de la fiscalidad, que tiene miga…
Cómo empezar en Rent to Rent (si partes de cero) en 5 pasos
Pero Albert, ¡qué me estás contando de «Paso a Paso» si tú no lo has hecho!
Bien dicho. Demuestra sensatez por tu parte.
Generalmente diría que desconfíes de los que te cuenten cosas si no las han probado.
A menos que… te demuestren que las han investigado a fondo.
En mi caso, además de haber investigado el modelo, tengo contactos cercanos que lo han probado con buenos resultados.
Por eso, quiero desmenuzarte (como hago con el pollo de mis hijos) los 5 pasos de la gente que se inicia desde cero.
Paso 0: hinca los codos
No hace falta que compres un curso si no quieres.
Si vas por tu cuenta, métele caña a libros, youtube… todo lo que pilles del tema.
Una pregunta interesante que muchos se hacen:
Si no eres inversor inmobiliario, ¿tiene sentido empezar con este modelo? ¿O es para gente más avanzada?
Yo te cuento lo que dicen los cracks de este mundillo.
Lo ideal es que tengas algún piso de inversión para que entiendas cómo funciona el sector.
Siendo inversor vas a poder encarrilar mejor tu primera operación.
¿No es el caso? Pues entonces le metería aún más caña a informarme.
- Léete libros de inversión inmobiliaria (o de rent to rent si los hay)
- Lee este blog, que tengo casi 100 artículos escritos con lenguaje humano, nada de IA. No son de rent to rent, pero te dará una buena perspectiva de la inversión inmobiliaria.
- Mira vídeos de gente que haya hecho rent to rent.
Me parecen obviedades, pero dichas quedan.
Paso 1: inspecciona tu zona
Antes de llamar a nadie: mira por cuánto se alquilan pisos enteros en la zona que te interesa.
Lo ideal es que empieces por tu zona. Es lo que más controlas y necesitas que esté cerca de ti para hacer las visitas etc.
Por otro lado, mira por cuánto se alquilan habitaciones en esa misma zona.
Y sacas una idea de:
- El coste del alquiler de pisos completos de 3 habitaciones o más
- Alquiler probable por habitación.
- Gastos medios de suministros al mes (luz, agua, internet). Esto es más complicado de estimar. Pero, por mi experiencia, cuenta con:
- Luz: 100€ al mes o más
- Agua: 50€/mes o más
- Internet: 20€ (en compañías baratas)
- TOTAL: unos 200€-250€ fijos de gastos al mes
- Haz estimaciones de beneficios para:
- Caso desfavorable: alquilas por menos de lo esperado las habitaciones
- Caso realista: alquilas a precio de mercado
Si ves que puedes sacar un beneficio de unos 350-450€, adelante. Si no, me plantearía cambiar de zona.
Paso 2: sal a la caza pisos
Aquí no hay mucho misterio, solo constancia:
- Buscas en Idealista (o similar) pisos de 3–4 habitaciones (o más) que estén en alquiler.
- Llamas a todos los anuncios que tengan buena pinta.
En la llamada:
- Te presentas como persona particular (no agencia)
- No expliques por nada del mundo lo que quieres hacer con los pisos. Solo consigue quedar con el propietario para verlo.
¿Por qué? Porque si quedas con esa persona, ve que eres alguien sensato y formal (¡asegúrate de serlo!) y le explicas el modelo… hay muchas más opciones de que acepte que si se lo dices por teléfono.
Paso 3: haz visitas y filtra pisos
Cuando hagas visitas a los pisos con el propietario, alábalo (al piso, no al propietario).
A la gente le gusta ver que su piso es atractivo. Somos así.
Después de haberlo visto, haber hablado con él etc., entonces le explicas qué quieres hacer. Y le dices que te dedicas a gestionar pisos por habitaciones y que a él le darás una renta fija (a ser posible, algo mayor de lo que pide, para darle seguridad).
Déjale claro que filtras muy bien a los inquilinos y que te ocupas de todo. Que harás una inversión de tu bolsillo para adecuar el piso.
Y si puedes, que vea fotos de otros pisos que ya hayas adecuado (esto para la primera operación no será posible, claro).
¿Qué deberías mirar en cada piso?
Lo que hemos visto antes:
- Si se puede sacar mínimo 3 habitaciones + salón convertible (4 o 5 habitaciones)
- Estado de baños y cocina (muy valorado por los inquilinos).
- Luminosidad, zonas exteriores, distribución…
- Reformas que hay que hacer (electricidad, fontanería, pintura…)
Aquí haces tus números y determinas si sigues pa’lante o tachas el piso de tu lista.
Paso 4: prepara el piso
Una vez recibido el ok y firmado el contrato (con las cláusulas correspondientes para subarrendar), toca currar:
- Tema instalaciones (pintura, electricidad etc.).
- Comprar muebles y montarlos (Ikea u otras empresas más baratas).
- Comprar todo el menaje para que alguien pueda instalarse a vivir.
Y antes de ponerlo en alquiler… hacer buenas fotos, evita fotos cutres con poca luz y con ángulos malos.
Paso 5: capta inquilinos, gestiona el día a día y… cobra tu pasta
Tendrás que:
- Publicar anuncios en portales de habitaciones.
- Hacer visitas, seleccionar, firmar contratos, cobrar fianza y primer mes.
- Luego: gestionar entradas y salidas, controlar pagos, resolver incidencias tipo “se ha roto esto”, mediar en la convivencia.
La gente que usa este modelo suele incluir los suministros pero hasta un máximo. En plan: hasta 200€ al mes. Si hay un consumo mayor, se suele repercutir a los inquilinos.
¿Y algo más?
Sí, volver al paso 1 y repetir hasta conseguir las rentas deseadas 😉
Qué rentabilidad tiene el Rent to Rent (con los pies en el suelo)
Ya deberías saber cómo calcular la rentabilidad en inversiones inmobiliarias o en cualquier cosa.
¿Noooo? No pasa nada, revisa esto y luego vuelves.
Vamos a verlo con un ejemplo.
Supongamos que has invertido 5.000€ en adecentar un piso y otros 1.000€ del alquiler inicial. En total, 6.000€.
Ahora, vamos a ponernos en este caso:
- Le pagas 1.000€ al propietario de alquiler.
- Consigues 4 habitaciones y la alquilas 400€ cada una. 1.600€ de ingresos.
- Tienes unos gastos fijos al mes de suministros de 200€
- En total: 1.600€ – 1.200€ = 400€
La rentabilidad sobre nuestro dinero (ROCE se llama) sería:
ROCE (%) = (Beneficio anual / Dinero que he metido) x 100
ROCE = (400€ x 12 / 6.000€) x 100 = 80%
¿Estás flipando? Yo también. Me voy de cabeza a probar este modelo.
Jajaja.
A ver, calma. El tema es lo que hemos hablado antes: esto no es una inversión, es un negocio.
Está lejos de ser pasivo.
Como ves, el beneficio de 400€ coincide con lo que da una habitación. Esta es un poco la regla que siguen los pros de este modelo. Asumen que 3 de las 4 habitaciones se van para el alquiler al propietario y los gastos. Y la otra habitación para ellos.
Si el piso podemos hacerlo de 5 habitaciones, el margen que podremos sacar es mayor, tal vez 1,5 habitaciones (600€).
¿Okay?
Fiscalidad en Rent to Rent: ¿Hace falta darse de alta como autónomo?
Aquí viene la pregunta que todo el mundo se hace (o no, igual es cosa mía).
Ya hemos dicho que el Rent to Rent NO es una inversión. Es un negocio.
Y como tal, deberías darte de alta como autónomo + Hacienda para registrar tu actividad económica.
¿Un rollo? Sí, un rollazo.
Pero de entrada no me complicaría con esto.
Tú haz lo que quieras, pero esto es lo que haría yo (espero no meterme en un lío).
Primero me dejaría de autónomos y haciendas y haría mi primera operación. Cuando estuviera rondando bien y fuera a por la segunda, entonces me empezaría a preocupar de dejarlo todo impoluto.
Eso sí, antes de ir adelante:
- El subarriendo tiene que estar autorizado por escrito.
- En el contrato con el propietario debe poner algo del estilo: puede destinarse a alquiler por habitaciones, el propietario conoce y acepta este uso y tú explotas el piso de forma profesional.
Cuando tu negocio Rent to Rent empiece a generar flujos interesantes (1.000€ o más) contrata un asesor fiscal especialista en inmuebles que te ayude a ponerle orden a todo.
Si quieres hacerlo antes, mejor. Yo te digo lo que yo haría…
Y tema impuestos… ¿puedo hacer alquiler como vivienda habitual?
Temazo.
Cuando alquilamos como propietarios a un inquilino como primera vivienda, sabes que solo pagamos por el 50% del beneficio, ¿no?
Esto es de lo mejorcito del modelo de comprar para alquilar, como te contaba aquí.
Peeeero (ahora viene cuando la mataron)…
¿Qué pasa cuando sub-alquilamos? ¿Puede el propietario deducirse el 50%? ¿Podemos hacerlo nosotros? ¿Vivimos en un holográma y nada de esto es real?
No te voy a negar que la última pregunta me inquieta. Pero la dejamos para otro día.
El tema.
Según he investigado, los que hacen Rent to Rent NO pueden deducirse el 50% del beneficio.
Y el propietario, ¿nos la alquila a nosotros como vivienda habitual y sí lo puede hacer?
Mmmm en teoría sí. Peeeero siempre y cuando nosotros hagamos contratos de alquiler por habitaciones de larga estancia.
Que la gente firme un contrato donde conste que va a ser su vivienda habitual.
¿Se entiende? ¿Te he hecho la picha un lío?
Dímelo en comentarios y lo discutimos.
Pros y Contras del Rent to Rent (mi opinión)
Le pese a quien le pese… ahí van mis pros y contras después de haber analizado el modelo a fondo:
- Requieres de poco capital para empezar
- No se necesitan conocimientos muy avanzados del sector
- Se pueden conseguir buenas rentas con no muchos pisos (con 4 o 5 ya estarías en unos 1.500€)
- Una vez tienes 1 o 2 pisos y controlas la gestión, es relativamente fácil escalar
- No necesitas hipotecarte (guay para gente con pánico a la deuda)
- Si el modelo no te cuadra, es fácil salirte. No pierdes mucho capital si sale mal la cosa
- Es una presión porque (en general) tienes que tener TODAS las habitaciones alquiladas para que sea rentable
- No todos los propietarios acceden a este modelo, hay que llamar a muchas puertas
- Es un trabajo activo no una inversión. Y la gestión puede consumir mucho tiempo si no se hace un buen filtro de inquilinos
- Tienes que ser autónomo para hacer las cosas con la máxima pulcritud (qué palabra más chula)
- No puedes deducirte el 50% de beneficio como sí haces en alquiler tradicional
- Tienes que tener oficios o manitas de confianza si hay que acometer reformas
¡No cierres esta pestaña aún! Una cosa más
Todos los que hacen este modelo coinciden en una cosa:
El primer piso es el más difícil. Los siguientes van más rodados (lo mismo que cuando compras para alquilar).
Porque una vez tienes uno, ya puedes decirles a otros propietarios:
“Mira, esto es lo que ya estoy haciendo en otros pisos. Este es el nivel de ocupación, así pago, así respondo a las incidencias.”
Y eso da mucha más confianza que llegar con cero experiencia diciendo:
“Hola, soy un pollo y no tengo ningún piso todavía, pero lo voy a hacer genial, te lo prometo”.
Entonces.
En tu primera operación la vas a cagar. Asúmelo.
No habrás estimado bien los gastos.
Tal vez te cueste dar con los mejores inquilinos al principio. Te precipitarás por la presión de tener las habitaciones alquiladas… y la cagarás.
Es lo normal.
Pero es la que te va a enseñar. Es tu «curso acelerado» de rent to rent.
¿Y por qué no hago rent to rent? Justamente porque la inversión inmobiliaria la concibo como una inversión, no como un trabajo.
Así que, de momento, no me interesa meterme en más líos.
Aunque los ojos me hagan chiribitas viendo las rentabilidades…
Te lo cuento todo en video
Por si eres más de ver que de leer. Advertencia: en el minuto 3 hay un efecto de edición que es el más absurdo que he hecho hasta el momento. Dicho está.
¡Nada más! Si crees que se me ha quedado algo en el tintero… ¡te espero en comentarios!
4 comentarios en «Rent to Rent: Qué es y cómo hacerlo en 5 pasos partiendo de 0 (2026)»
Trabajais rent to rent en alicante capital?
Para piso d 90 metros a reformar ,céntrico
Hola, por mi parte no, y tampoco conozco a nadie. Sorry…
Enviame el video, por favor
Lo tienes aquí! https://youtu.be/LyTu5iCMCII